Expulsion commerciale au Manitoba : Procédures et lois

Les propriétaires commerciaux au Manitoba détiennent des droits significativement plus forts et plus immédiats en matière d'expulsion et de reprise de propriété que les propriétaires résidentiels. Le processus est régi principalement par le contrat de bail commercial, The Landlord and Tenant Act (en vigueur le 1er février 1988), et les principes du droit contractuel de la common law.

Résumé des recours en expulsion commerciale

Le droit de reprise de possession (expulsion)

En immobilier commercial, l'expulsion est généralement exécutée par un propriétaire exerçant son « droit de reprise de possession » — en réintégrant légalement les lieux, en changeant les serrures et en résiliant le bail.

Non-paiement de loyer

En vertu de The Landlord and Tenant Act et de The Real Property Act, un propriétaire commercial a un droit légal de reprendre possession des locaux loués si le loyer reste impayé pendant 15 jours ou plus :

• Le 16e jour suivant la date d'échéance du loyer, le propriétaire peut changer les serrures.
• Le propriétaire n'a pas besoin d'une ordonnance du tribunal pour reprendre possession (contrairement aux locations résidentielles).
• Le locataire perd le droit de possession une fois que le propriétaire a légalement repris possession.

Important : Bien que la loi prévoie ce délai de 15 jours, un bail commercial peut l'annuler. Un bail pourrait stipuler :

• Le propriétaire obtient le droit de reprise de possession après seulement 5 jours de non-paiement.
• Un avis formel de défaut est requis avant la reprise de possession.
• Une période de correction permettant au locataire de remédier au défaut avant la reprise de possession.

Violation d'engagement

Si un locataire commercial fait défaut de manière substantielle sur une clause majeure du bail (une « violation d'engagement »), le propriétaire peut également exercer la reprise de possession si le défaut persiste pendant 15 jours en vertu de la loi. Les violations courantes incluent :

• Exploiter un type d'entreprise non approuvé dans les locaux
• Ne pas maintenir la couverture d'assurance requise
• Apporter des modifications non autorisées aux locaux
• Sous-louer sans consentement
• Violer les clauses d'exclusivité dans l'immeuble

Les baux commerciaux contiennent généralement des clauses de défaut détaillées spécifiant des périodes de correction exactes :

Le recours en saisie-gagerie (Distraint)

Unique aux locations commerciales, le recours en saisie-gagerie permet à un propriétaire de saisir les biens du locataire pour recouvrer le loyer impayé.

Comment fonctionne la saisie-gagerie

1. Le loyer doit être en souffrance — La saisie-gagerie ne peut être exercée que pour le loyer impayé, et non pour le loyer futur, les dommages ou d'autres dettes.
2. Le propriétaire entre et saisit les biens — Le propriétaire (ou un huissier certifié) entre dans les locaux et saisit les actifs commerciaux du locataire.
3. Préavis de cinq jours — Le propriétaire doit fournir au locataire un préavis écrit de 5 jours avant de vendre les biens saisis.
4. Vente des biens — Si le locataire ne paie pas les arriérés dans le délai de préavis, le propriétaire peut vendre les biens aux enchères publiques.
5. Excédent restitué — Tout produit excédant le loyer dû doit être restitué au locataire.

Distinctions critiques

Réclamations pour expulsion abusive

Si un propriétaire exerce la reprise de possession sans suivre correctement les dispositions du bail ou la loi :

• Le locataire peut intenter une action pour expulsion abusive et réclamer des dommages-intérêts.
• Les dommages peuvent inclure les pertes de profits, les frais de déménagement et l'atteinte à la réputation commerciale.
• Les tribunaux peuvent rétablir le bail du locataire ou accorder une indemnisation substantielle.
• Il est essentiel de suivre le libellé exact du bail concernant le défaut et la période de correction.

Faillite et insolvabilité du locataire

Lorsqu'un locataire commercial dépose le bilan :

• La Loi sur la faillite et l'insolvabilité (LFI) impose une suspension des procédures qui empêche le propriétaire d'exercer la reprise de possession ou la saisie-gagerie sans l'approbation du tribunal.
• Le syndic de faillite a le droit de désavouer le bail (y renoncer) ou de le céder à un nouveau locataire.
• Si le syndic désavoue le bail, le propriétaire peut réclamer des dommages-intérêts en tant que créancier non garanti.
• Les propriétaires devraient consulter un conseiller juridique immédiatement après avoir appris la faillite d'un locataire.

Meilleures pratiques pour les expulsions commerciales

1. Suivez le bail précisément — Ne vous fiez pas uniquement au droit légal de 15 jours si votre bail spécifie un délai de préavis et une période de correction différents. Le non-respect des dispositions de votre propre bail peut vous exposer à des réclamations pour expulsion abusive.
2. Utilisez des huissiers certifiés — Lors de l'exercice de la saisie-gagerie ou du changement de serrures, utilisez un huissier commercial certifié pour une exécution professionnelle et juridiquement défendable.
3. Choisissez votre recours avec soin — Avant d'agir, consultez un conseiller juridique pour déterminer si la reprise de possession, la saisie-gagerie ou une action en justice est le recours le plus approprié à votre situation.
4. Documentez tout — Conservez une trace écrite complète de tous les avis de défaut, communications et actions entreprises.
5. Sécurisez les locaux — Après avoir légalement repris possession, changez toutes les serrures, sécurisez les compteurs de services publics et photographiez l'état des locaux.
6. Inventoriez les biens du locataire — Si le locataire a laissé des biens, créez un inventaire détaillé avant de les jeter ou de les entreposer.
7. Émettez les avis appropriés — Signifiez tous les avis de la manière prescrite par le bail (généralement par courrier recommandé ou remise en main propre).
8. Agissez rapidement mais délibérément — Un retard dans l'exercice des recours après un défaut peut être interprété comme une renonciation à la violation.

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