Processus d'expulsion commercial au Manitoba : Reprise de possession et préavis

Les propriétaires commerciaux au Manitoba détiennent des droits significativement plus forts et plus immédiats en matière d'expulsion et de reprise de propriété que les propriétaires résidentiels. Le processus est régi principalement par le droit commun commercial et la Loi sur les propriétaires et locataires.

Avis important : Ce guide fournit des informations juridiques générales à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Les lois commerciales dépendent fortement du contrat de bail spécifique. Consultez toujours un avocat spécialisé en immobilier commercial au Manitoba. Informations vérifiées en dernier lieu : mars 2026.

Le droit de reprise de possession (expulsion)

En immobilier commercial, une expulsion est typiquement exécutée lorsqu'un propriétaire exerce son « droit de reprise de possession » — ce qui signifie qu'il rentre légalement dans les locaux, change les serrures et met fin à la location.

Non-paiement de loyer

En vertu de la Loi sur les propriétaires et locataires, un propriétaire commercial possède un droit légal de reprendre possession des locaux loués si le loyer reste impayé pendant 15 jours ou plus.

• Le 16e jour suivant la date d'échéance du loyer, le propriétaire peut changer les serrures.
• Bien que les lois prévoient ce délai de 15 jours, un bail commercial peut l'annuler. Un bail pourrait stipuler que le propriétaire obtient le droit de reprise de possession après seulement 5 jours, voire sans aucun délai de grâce suite à un avis formel de défaut.

Violation d'engagement

Si un locataire commercial fait défaut de manière substantielle sur une autre promesse du bail (une « violation d'engagement » comme l'exploitation d'un type d'entreprise non approuvé ou le défaut de maintenir l'assurance requise) et que ce défaut persiste pendant 15 jours, le propriétaire a généralement le droit légal de reprendre possession.

Le recours en saisie-gagerie

Unique aux locations commerciales, le recours en « saisie-gagerie » (ou distress) permet au propriétaire d'entrer dans les locaux, de saisir les biens du locataire et éventuellement de vendre ces biens pour récupérer le loyer impayé.

• La saisie-gagerie ne peut être utilisée que pour les arriérés de loyer, pas pour le loyer futur ou d'autres dommages non liquidés.
• Les propriétaires doivent fournir au locataire un préavis de cinq jours avant de procéder délibérément à la vente des biens saisis.
• Distinction importante : Un propriétaire ne peut généralement pas simultanément résilier le bail (expulser) et exercer le droit de saisie-gagerie. L'acte de saisie-gagerie confirme que le propriétaire considère que le bail est toujours actif.

Meilleures pratiques lors d'une expulsion

1. Suivez toujours le bail : Ne vous fiez pas uniquement au délai provincial de 15 jours si votre bail prescrit un processus spécifique de notification et de correction.
2. Faites appel à des huissiers : Lors de l'exercice de la saisie-gagerie ou du changement de serrures, les propriétaires devraient utiliser un huissier commercial certifié.

Suivi des défauts critiques avec Landager

La plateforme d'administration des baux de Landager suit automatiquement les dates de réception du loyer, générant des alertes dès qu'un locataire dépasse un délai de grâce afin que vous puissiez immédiatement instruire votre conseiller juridique d'émettre un avis de défaut.

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