Entretien commercial au Nouveau-Brunswick : Opérations du propriétaire

Régie principalement par la Loi sur les propriétaires et les locataires (L.R.N.-B. 1973, ch. L-1), l'immobilier commercial au Nouveau-Brunswick place la charge de l'entretien exactement là où le contrat de bail le stipule. Contrairement aux lois résidentielles, il n'y a aucune exigence légale pour un propriétaire d'entretenir des locaux commerciaux, sauf si cela est spécifié dans le bail, et il n'y a pas de délai de préavis légal pour les augmentations de loyer ; ceux-ci sont régis uniquement par l'accord de bail.

Le rôle du bail Triple Net (NNN)

La plupart des propriétés commerciales — en particulier les centres commerciaux, les parcs industriels et les grands espaces de bureaux — utilisent une structure de bail Triple Net (NNN).

Dans un bail NNN, le locataire est financièrement responsable de sa part proportionnelle de l'entretien du bâtiment. Cependant, « financièrement responsable » ne signifie pas toujours que le locataire effectue physiquement le travail.

Division typique de l'entretien NNN

1. Le locataire : Généralement responsable de l'entretien, de la réparation et du remplacement de tout ce qui se trouve à l'intérieur de ses locaux loués. Cela inclut les murs intérieurs, les faux plafonds, les revêtements de sol, la plomberie intérieure, les panneaux électriques desservant uniquement son unité et, de manière critique, les unités CVC dédiées directement à son espace.
2. Le propriétaire : Généralement responsable de l'entretien de l'intégrité structurelle fondamentale du bâtiment (le toit, les fondations, les piliers structurels, les murs extérieurs) et de tout l'entretien des aires communes (FAC) comme le repavage du stationnement, le déneigement, l'aménagement paysager et l'éclairage extérieur.

Note sur les FAC : Bien que le propriétaire coordonne physiquement et paie les fournisseurs pour le déneigement ou la réparation du toit, il refacture ensuite le coût de cet entretien aux locataires commerciaux en tant que « loyer additionnel », proportionnellement à la superficie louée par le locataire.

Le « dilemme du CVC »

Les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) sont généralement l'élément d'entretien le plus litigieux et le plus coûteux en immobilier commercial.

Dans un bail commercial NNN standard au Nouveau-Brunswick, le locataire doit entretenir l'unité CVC de toit desservant son unité spécifique. Le problème critique survient lorsque l'unité tombe entièrement en panne.

• Un bail pourrait stipuler que le locataire est responsable de « l'entretien et des réparations ». Cela signifie-t-il que le locataire doit payer 15 000 $ pour remplacer l'unité si le compresseur tombe en panne la dernière année de son bail ?
• Les locataires avertis négocieront un plafond CVC ou exigeront que le propriétaire paie le remplacement complet, arguant que l'unité est un actif immobilisé appartenant au bâtiment.

Un bail commercial bien rédigé sépare explicitement le devoir d'effectuer l'entretien courant de la responsabilité financière de remplacer une unité défaillante.

Baux bruts

Dans certains contextes commerciaux — comme la location d'une petite suite de bureau individuelle dans un immeuble multi-locataires plus grand — un bail brut est plus courant.

• Dans le cadre d'un véritable bail brut, le locataire paie un loyer mensuel fixe unique.
• Le propriétaire assume toutes les responsabilités financières et physiques de l'entretien, des impôts fonciers, des assurances et des services publics. Le propriétaire intègre ces coûts projetés dans le prix du loyer fixe plus élevé.

Traiter les réparations structurelles par rapport aux réparations esthétiques

Les baux commerciaux doivent définir de manière rigoureuse la différence entre les éléments structurels (responsabilité du propriétaire) et les éléments non structurels (responsabilité du locataire).

Si une forte tempête endommage le toit (structurel), le propriétaire doit effectuer la réparation. Cependant, si la fuite du toit endommage le faux plafond du locataire et ruine son inventaire, le propriétaire doit-il remplacer le plafond du locataire ? Presque tous les baux commerciaux contiennent une clause d'indemnisation et de renonciation à la subrogation, stipulant que le locataire doit compter sur sa propre assurance de biens commerciaux pour couvrir les dommages à son aménagement intérieur, même si les dommages proviennent d'une défaillance structurelle du propriétaire.

Gestion de la fin de location

Les propriétaires commerciaux doivent faire respecter rigoureusement les normes d'entretien lorsqu'un locataire quitte les lieux. Un bail devrait inclure une « clause de remise » robuste dictant exactement comment l'espace doit être restitué.

Il est à noter que les dépôts de garantie commerciaux ne sont pas remis au Tribunal des locations résidentielles ; ils sont détenus par le propriétaire ou son mandataire, comme stipulé dans le contrat de bail. De plus, en vertu de l'article 19(1) de la Loi, le préavis de congé pour les baux commerciaux est d'une semaine pour les locations hebdomadaires, d'un mois pour les locations mensuelles et de trois mois pour les locations annuelles, sous réserve du bail. De plus, en vertu de l'article 8(1), si le loyer reste impayé pendant quinze jours, le propriétaire a un droit légal de reprendre possession des lieux.

• Le locataire doit-il retirer les coûteux câbles réseau qu'il a installés ?
• Doit-il démolir les cloisons intérieures, ou le propriétaire souhaite-t-il les conserver pour le prochain locataire ?

Effectuer une inspection finale rigoureuse, la comparer au rapport initial d'entrée et facturer le dépôt de garantie du locataire pour non-remise des lieux en « état de propreté » est essentiel pour minimiser les coûts de rotation.

Retour à l'Aperçu des lois sur la propriété commerciale au Nouveau-BrunswickAperçu non disponible.

Comment Landager peut vous aider

La gestion de propriétés au Nouveau-Brunswick présente des défis administratifs uniques. La plateforme complète de Landager aide les propriétaires du N.-B. en gérant les divers calendriers d'entretien inhérents aux baux NNN ou bruts et en veillant à ce que les dépôts de garantie soient traités conformément à vos conditions de bail spécifiques, car ils ne sont pas remis au Tribunal des locations résidentielles. De plus, la plateforme gère de manière experte les calendriers de préavis complexes — tels que la fenêtre de 15 jours pour le droit de reprise en vertu de l'article 8(1) si le loyer reste impayé, ou les exigences spécifiques de préavis de congé (une semaine pour les locations hebdomadaires, un mois pour les locations mensuelles et trois mois pour les locations annuelles) — en maintenant des registres numériques impeccables de toutes les communications. Qu'il s'agisse de gérer un portefeuille commercial multifacette ou de superviser des conditions de bail spécifiques, Landager vous protège des erreurs administratives coûteuses et garantit que vous disposez toujours d'une documentation rigoureuse et conforme à la loi.