Expulsion commerciale TNO : Droits du locateur

Le processus d'expulsion commerciale aux Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.) fonctionne de manière significativement différente des expulsions résidentielles. La protection des locataires commerciaux est limitée ; en l'absence d'un cadre législatif exhaustif semblable à celui du droit résidentiel, la relation est principalement régie par le droit des contrats et les principes de la common law. Bien que la Loi sur la location commerciale (en vigueur le 1er avril 1988) fournisse un cadre juridique de base, les mécanismes de résiliation reposent avant tout sur les « cas de défaut » spécifiques décrits dans le bail commercial.

Motifs d'expulsion commerciale (« Cas de défaut »)

Les locateurs commerciaux cherchent généralement à expulser un locataire lorsque celui-ci commet un manquement matériel au bail, communément défini comme un « cas de défaut ». Les cas de défaut courants incluent : (1) le non-paiement du loyer ; (2) le manquement à une clause restrictive (p. ex., sous-location non autorisée, changement d'usage, défaut de maintenir l'assurance) ; (3) l'insolvabilité ou la faillite ; et (4) l'abandon des lieux.

Le processus : Résiliation vs Saisie-gagerie

Lorsqu'un locataire commercial est en défaut de paiement du loyer, les locateurs des T.N.-O. sont généralement confrontés à un choix crucial entre deux recours différents. Les locateurs ne peuvent généralement pas poursuivre à la fois la résiliation du bail et la saisie-gagerie (distress) simultanément pour les mêmes arriérés. L'exercice du droit de saisie-gagerie est considéré comme un choix irrévocable d'affirmer le bail, ce qui empêche le locateur de résilier le bail en se basant sur ces mêmes arriérés. Inversement, si le locateur résilie le bail, le droit de saisir-gager pour les arriérés de loyer cesse.

Option 1 : Résiliation du bail (Expulsion)

Si l'objectif principal du locateur est de retirer le locataire et de reprendre possession de la propriété pour la louer à quelqu'un d'autre, il opte pour la résiliation.

1. Avis de défaut : Le bail commercial spécifie généralement la période de préavis requise pour qu'un locataire remédie à un défaut. Pour le non-paiement du loyer, les baux peuvent stipuler un « Avis formel de 3 ou 5 jours de remédier ou de quitter les lieux ». Les dispositions législatives, telles que le paragraphe 18(1) de lois similaires sur la location commerciale, peuvent prévoir une période plus longue (p. ex., 15 jours) pour le non-paiement, mais cette période est souvent abrégée par contrat.
2. Défaut de remédier : Si le locataire ne remédie pas au défaut dans le délai spécifié, le locateur acquiert le droit de résilier le bail.
3. Procédures judiciaires : Les expulsions commerciales nécessitant le retrait physique d'un locataire récalcitrant exigent généralement le dépôt d'une action devant la Cour suprême des Territoires du Nord-Ouest pour obtenir une ordonnance ou un bref de possession en vertu de la Loi sur la location commerciale, en se référant spécifiquement aux paragraphes 37(1) et (2) pour le bref de possession. Agir de sa propre initiative (expulsion par auto-assistance) est extrêmement risqué et peut exposer le locateur à des poursuites pour dommages ou intrusion, même si le bail prétend accorder de tels droits.

Option 2 : Saisie-gagerie (Distress for Rent)

Si le locataire doit un loyer mais que le locateur souhaite le maintenir en place (ou priorise le recouvrement rapide de l'argent), le locateur peut utiliser le recours de common law de la saisie-gagerie.

1. Ce que c'est : La saisie-gagerie est un recours d'auto-assistance de common law et statutaire qui permet à un locateur de saisir légalement les biens, l'équipement ou l'inventaire d'un locataire situés sur les lieux loués et de les vendre pour couvrir les loyers impayés. Ce recours n'est disponible que tant que la relation locateur-locataire reste intacte et que le bail est actif.
2. Le piège : Si un locateur exerce le droit de saisie-gagerie, il affirme le bail. Par conséquent, il ne peut pas simultanément résilier le bail et expulser le locataire pour les mêmes arriérés. Une fois le bail résilié, le droit de saisir les biens par saisie-gagerie disparaît.

Importance de la convention de location

La durée et la complexité d'une expulsion commerciale dépendent fortement de la qualité de la rédaction du bail. Un bail commercial solide définira clairement :

• Ce qui constitue explicitement un cas de défaut.
• Le nombre exact de jours de préavis requis avant la résiliation.
• Les droits du locateur concernant la reprise de possession et s'il renonce à certaines restrictions de common law.

Faillites commerciales

Si un locataire commercial dépose une demande de faillite en vertu de la loi fédérale (Loi sur la faillite et l'insolvabilité), une suspension automatique des procédures est immédiatement déclenchée, arrêtant les actions d'expulsion ou de saisie-gagerie. Les clauses d'insolvabilité ou de faillite dans les baux commerciaux qui permettent une résiliation automatique au moment du dépôt sont généralement inapplicables en raison de l'article 365(e)(1) du Bankruptcy Code. La créance du locateur pour les loyers impayés avant le dépôt devient généralement une créance de créancier non garanti gérée par un syndic de faillite. Le droit du locateur de saisir-gager ou de réaliser le loyer par saisie-gagerie cesse à la date de la cession ou de l'ordonnance de faillite. Cependant, le locataire est généralement tenu de payer un loyer d'occupation post-dépôt.

Comment Landager peut vous aider

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