Processus d'expulsion commerciale aux T.N.-O. : Droits du locateur

Le processus d'expulsion commerciale aux Territoires du Nord-Ouest fonctionne différemment des expulsions résidentielles. La protection des locataires commerciaux est limitée ; en l'absence d'un cadre législatif exhaustif semblable à celui du secteur résidentiel, la relation est principalement régie par le droit des contrats et les principes de la common law. Bien que la Loi sur la location commerciale fournisse un cadre de base, les mécanismes de résiliation dépendent surtout des clauses spécifiques concernant les « cas de défaut » (Events of Default) décrites dans le bail commercial.

Motifs d'expulsion commerciale ("Cas de défaut")

Un locateur commercial demande principalement l'expulsion lorsque le locataire commet une violation matérielle du bail, souvent appelée "Cas de défaut".

Les cas de défaut les plus fréquents incluent :

1. Non-paiement du loyer : À la fois le loyer de base et le loyer additionnel.
2. Rupture d'engagement covenant : Violer une règle spécifique du bail (sous-location non autorisée, modification de l'usage permis).
3. Insolvabilité ou faillite : L'entreprise devient insolvable ou dépose le bilan, ce qui déclenche souvent une clause de défaut automatique.
4. Abandon : Le locataire quitte les lieux de façon permanente sans préavis alors qu'il doit toujours le loyer.

Le processus : Résiliation vs Saisie-gagerie (Distress)

Lorsqu'un locataire commercial est en défaut de paiement, les locateurs des T.N.-O. sont confrontés à un choix crucial entre deux recours différents. Ils ne peuvent généralement pas poursuivre les deux de façon simultanée.

Option 1 : Résiliation du bail (Expulsion)

Si l'objectif principal est de retirer le locataire et de reprendre la possession de la propriété pour la louer à nouveau, on opte pour la résiliation.

1. Avis de défaut : Le bail décrira le préavis qui doit être fourni. Pour le non-paiement, cela peut être un "Avis formel obligatoire de 3 jours ou 5 jours de régulariser ou de quitter les lieux".
2. Défaut de corriger : Si le locataire omet de payer ou de corriger le manquement, le locateur peut résilier le bail.
3. Procédures judiciaires : Contrairement aux locataires résidentiels supervisés par un Agent de location, les expulsions commerciales nécessitant le retrait physique du locataire requièrent de déposer une demande à la Cour suprême des Territoires du Nord-Ouest pour obtenir un Bref de possession. Changer les serrures sans ordonnance judiciaire expose le locateur à des poursuites.

Option 2 : Saisie-gagerie (Distress for Rent)

Si le locataire doit un loyer mais que le locateur souhaite le maintenir en place ou agir rapidement, le locateur peut recourir au remède de Saisie-gagerie.

• Ce que c'est : La saisie-gagerie permet au locateur de saisir légalement les biens, de l'équipement ou de l'inventaire du locataire et de les vendre pour payer le loyer impayé.
• Le piège : Si un locateur exerce de droit de saisie, il se valide que le bail est toujours actif. Ainsi, il ne peut pas résilier le bail et expulser le locataire au même moment.

L'importance de la convention de location

La durée et la complexité d'une expulsion commerciale dépendent fortement de la rédaction du bail. Un bon bail commercial définira avec précision :

• Ce qui constitue explicitement un événement de manquement.
• Le nombre de jours de préavis exigé avant la résiliation.
• Les droits du locateur quant à la rentrée.

Faillites commerciales

Si un locataire commercial se déclare en faillite, la capacité du locateur d'expulser ou de saisir les marchandises est immédiatement interrompue par une « suspension automatique des procédures ». Traiter une faillite exige d'avoir des conseils juridiques très rapidement car la demande du locateur en loyer se change en une réclamation de créancier non garanti gérée par le syndic.

Retour à la Vue d'ensemble de la Loi sur la location commerciale des Territoires du Nord-OuestAperçu non disponible.