Obligations d'entretien commercial aux Territoires du Nord-Ouest

Contrairement aux locations résidentielles, où la législation territoriale exige que le locateur maintienne la propriété dans un état d'"habitabilité", l'entretien commercial aux Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.) est régi par le contrat de location et une base légale. Bien que la Loi sur la location commerciale (R.S.N.W.T. 1988, c. C-10, en vigueur le 1er avril 1988) fournisse le cadre de la relation locateur-locataire, la Loi sur les titres de biens-fonds (S.N.W.T. 2017, c. 22) établit des clauses implicites de réparation et d'entretien qui s'appliquent si le bail est silencieux.

Conformément à l'article 67 de la Loi sur les titres de biens-fonds, ces clauses et pouvoirs implicites peuvent être « annulés ou modifiés par déclaration expresse » dans le contrat de location. Par conséquent, un soin méticuleux lors de la négociation et de la rédaction des clauses d'entretien et de réparation au sein du bail est primordial.

La répartition standard des responsabilités d'entretien

Bien que tout soit négociable, les baux commerciaux suivent généralement une division standard entre les composants structurels et non structurels. Cependant, si le bail est silencieux, la Loi sur les titres de biens-fonds fournit une base légale.

1. Responsabilité du locateur : La structure et les aires communes

Le locateur commercial assume principalement la responsabilité de l'intégrité fondamentale du bâtiment. Cela inclut généralement :

• Les éléments structurels : La fondation, les murs structurels extérieurs, les poutres, les colonnes et le toit. Si le toit s'effondre ou si la fondation se fissure, le locateur doit entreprendre la réparation majeure.
• Les systèmes communs : Les systèmes CVC centralisés qui desservent l'ensemble du bâtiment, les panneaux électriques principaux et les conduites de plomberie maîtresses menant au point de raccordement de l'unité individuelle.
• Les aires communes (CAM) : Le locateur supervise l'entretien des halls d'entrée, des toilettes publiques, des couloirs partagés, des ascenseurs, des stationnements et de l'aménagement paysager. (Note : Bien que le locateur organise ce travail, le coût est généralement répercuté entièrement ou partiellement sur les locataires via les frais d'entretien des aires communes/loyer additionnel dans un bail net net net).

2. Responsabilité du locataire : L'intérieur des locaux

Le locataire commercial est généralement responsable de la réparation et de l'entretien de tout ce qui se trouve à l'intérieur des murs de son unité spécifique. Conformément à l'article 65(b) de la Loi sur les titres de biens-fonds, chaque bail contient une clause implicite selon laquelle le locataire « maintiendra et remettra le terrain loué en bon état et en bon état de réparation, à l'exception de l'usure normale », à moins que le bail n'en dispose expressément autrement. Cela englobe généralement :

• Les finitions intérieures : Peinture, tapis, faux-plafonds, cloisons sèches et murs intérieurs non porteurs.
• Les agencements et équipements : Entretien des propres agencements commerciaux du locataire, de l'éclairage spécialisé ou de l'équipement de cuisine dans un restaurant.
• Les unités CVC dédiées : Si le locataire loue un local commercial autonome et dispose de sa propre unité CVC dédiée sur le toit, le bail exigera fréquemment que le locataire signe un contrat d'entretien préventif avec un technicien certifié et prenne en charge le coût de toute réparation de cette unité spécifique.
• La plomberie et l'électricité (internes) : Souvent requis pour gérer les toilettes bouchées ou les problèmes électriques provenant de leur suite.
• Les devantures de magasin : Dans les situations de vente au détail, le locataire est fréquemment responsable de l'entretien des vitrines et des portes en verre.

Le conflit "Réparer vs Remplacer"

Une distinction profonde existe entre l'exécution de l'entretien courant et la réalisation d'un remplacement majeur. Cela cause de fréquentes frictions dans la location commerciale.

• Un bail peut stipuler que le locataire doit « réparer et entretenir » son unité CVC dédiée. Cependant, si cette unité a 25 ans et tombe complètement en panne au-delà de toute réparation pendant une courte période de location de 3 ans, le locataire est-il censé acheter au locateur une toute nouvelle unité CVC de 20 000 $?
• Un bail bien rédigé protège les deux parties. Il stipule souvent que le locataire est responsable de l'entretien courant et des réparations mineures, mais si un système vital nécessite un remplacement structurel total en raison de la fin de sa durée de vie utile, la dépense en capital incombe au locateur.

Le droit du locateur d'inspecter et de rectifier

Les locateurs commerciaux possèdent des pouvoirs légaux pour s'assurer que le locataire respecte ses obligations. Conformément à l'article 66(1) de la Loi sur les titres de biens-fonds, les pouvoirs suivants sont implicites dans chaque bail, sauf exclusion expresse :

• Droit d'entrée : Le locateur a le droit d'entrer sur le terrain loué et de « constater l'état de réparation » à un moment raisonnable.
• Avis de défaut : Le locateur peut signifier un avis écrit de tout défaut exigeant que le locataire le répare dans un délai raisonnable.
• Droit de rectification : Si le locataire ne parvient pas à effectuer l'entretien requis après avoir reçu un avis, le locateur est habilité à « entrer et réparer » les lieux et à refacturer le coût au locataire.

De plus, l'article 18(1)(b) de la Loi sur la location commerciale confère au locateur un droit légal de reprise de possession si le locataire manque à l'une de ses obligations – y compris l'obligation implicite de réparer – à condition que la violation se poursuive pendant 15 jours ou la période spécifiée dans le bail.

Clauses de restitution (« Make Good »)

La conclusion du bail soulève d'importantes questions d'entretien. La clause de « restitution » dicte exactement comment le locataire doit quitter les lieux.

Comme indiqué, l'article 65(b) de la Loi sur les titres de biens-fonds implique une clause selon laquelle le locataire doit laisser les lieux « en bon état et en bon état de réparation, à l'exception de l'usure normale ».

Plus important encore, les baux standards incluent une clause de « remise en état » ou de « restauration ». Cette disposition donne au locateur le droit d'exiger que le locataire retire tout aménagement spécialisé, agencements commerciaux, murs intérieurs ou câblage personnalisé qu'il a installés, le forçant ainsi à « remettre en état » les lieux en les ramenant à leur condition de « bâtiment de base » à ses propres frais avant de les quitter.

Retour à l'Aperçu de la Loi sur la location commerciale des Territoires du Nord-OuestAperçu non disponible.

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