Augmentations de loyer commercial aux T.N.-O. : Ce qu'il faut savoir

Contrairement aux propriétés résidentielles, soumises à des limites de fréquence et des délais de préavis pour l'augmentation des loyers aux Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.), les propriétés commerciales ne sont soumises à absolument aucun contrôle légal des loyers.

Les règles régissant le montant, le moment et la fréquence auxquels le loyer commercial peut être augmenté sont entièrement dictées par le contrat de bail commercial signé entre le locateur et le locataire.

Avis de non-responsabilité : Ce guide fournit des informations juridiques générales à des fins éducatives. Consultez toujours un avocat spécialisé en immobilier commercial aux Territoires du Nord-Ouest pour des conseils spécifiques à votre situation. Informations vérifiées pour la dernière fois : mars 2026.

Comprendre les structures de loyer commercial

Puisque le bail dicte tout, il est primordial de comprendre comment le loyer est structuré avant de signer. Généralement, le loyer commercial se compose d'un Loyer de base (un montant fixe au pied carré) et d'un Loyer additionnel (Coûts d'exploitation, CAM, Taxes). La méthode d'augmentation dépend du type de bail.

1. Augmentations fixes du loyer de base (Baux à paliers)

De nombreux baux commerciaux pluriannuels prévoient des augmentations de loyer prédéterminées rédigées directement dans le contrat.

• Exemple : Un bail de 5 ans pourrait stipuler un loyer de base de 20 $/pi² l'Année 1, 21 $/pi² l'Année 2, 22 $/pi² l'Année 3, etc.
• Aucun préavis requis : Comme le locataire a accepté ces augmentations à l'avance en signant le bail, le locateur n'est pas légalement tenu de fournir un "avis d'augmentation de loyer" distinct.

2. Indexation sur l'IPC (Liée à l'inflation)

Certains baux lient l'augmentation du loyer de base directement à l'inflation. Le loyer augmentera automatiquement de façon périodique basé sur un indice spécifique, le plus souvent l'Indice des prix à la consommation (IPC).

• Le bail doit définir clairement quel indice IPC spécifique est utilisé (ex. "IPC d'ensemble pour le Canada") et la méthode de calcul du pourcentage.

3. Bail à pourcentage

Courant dans le commerce de détail (comme les centres commerciaux), le locataire paie un loyer de base fixe inférieur mais est tenu de payer un pourcentage supplémentaire sur ses revenus de ventes brutes dépassant un certain seuil.

Loyer additionnel vs Véritables "Augmentations de loyer"

Dans un bail "Net", "Double Net (NN)", ou "Triple Net (NNN)" — les structures commerciales les plus courantes — le locataire est responsable de sa part proportionnelle des dépenses d'exploitation de l'édifice (taxes foncières, assurance, entretien des aires communes/CAM).

Un locataire commercial verra fréquemment son paiement mensuel total augmenter d'année en année, même si son loyer de base est fixe.

• Ce n'est pas une "augmentation de loyer" traditionnelle. C'est un rapprochement des dépenses réelles.

Négociation des renouvellements et Loyer du marché

À l'expiration d'un bail commercial, il n'y a pas de droit automatique de renouvellement à un tarif précédemment convenu, à moins qu'une clause d'"Option de renouvellement" n'ait été négociée.

L'"Option de renouvellement" à la Juste valeur marchande

De nombreux baux offrent au locataire une option unique de prolonger la durée du bail. Cependant, le loyer de renouvellement est rarement fixe ; il est souvent défini comme la "Juste valeur marchande" (JVM).

• Si les taux du système de marché se sont accélérés, le locataire se retrouve au bord du gouffre d'augmentations majeures lors du moment de ce renouvèlement.

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