Augmentations de loyer commercial T.N.-O.: Guide complet

Contrairement aux propriétés résidentielles, qui sont soumises à des limitations de fréquence et des délais de préavis pour l'augmentation des loyers aux Territoires du Nord-Ouest (T.N.-O.), en vertu de la Loi sur la location commerciale (R.S.N.W.T. 1988, c. C-10), en vigueur depuis le 1er janvier 1990, les propriétés commerciales ne sont soumises à absolument aucun contrôle légal des loyers.

Les règles régissant le montant, le moment et la fréquence auxquels le loyer commercial peut être augmenté sont entièrement dictées par le contrat de bail commercial signé entre le locateur et le locataire.

Comprendre les structures de loyer commercial

Puisque le bail dicte tout, il est primordial de comprendre comment le loyer est structuré avant de signer. Généralement, le loyer commercial se compose d'un Loyer de base (un montant fixe au pied carré) et d'un Loyer additionnel (Coûts d'exploitation, CAM, Taxes). La méthode d'augmentation dépend du type de bail.

1. Augmentations fixes du loyer de base (Baux à paliers)

De nombreux baux commerciaux pluriannuels prévoient des augmentations de loyer prédéterminées rédigées directement dans le contrat.

• Exemple : Un bail de 5 ans pourrait stipuler un loyer de base de 20 $/pi² l'Année 1, 21 $/pi² l'Année 2, 22 $/pi² l'Année 3, etc.
• Aucun préavis requis : Étant donné que le locataire a accepté ces augmentations dès le départ en signant le bail, le locateur n'est pas légalement tenu de fournir un "avis d'augmentation de loyer" distinct avant l'entrée en vigueur du nouveau taux (bien qu'envoyer une facture de rappel courtoise soit une bonne pratique).

2. Indexation sur l'IPC (Liée à l'inflation)

Certains baux lient l'augmentation du loyer de base directement à l'inflation. Le loyer augmentera automatiquement de façon périodique (généralement annuellement) basé sur un indice spécifique, le plus souvent l'Indice des prix à la consommation (IPC).

• Le bail doit définir clairement quel indice IPC spécifique est utilisé (par exemple, "IPC d'ensemble pour le Canada" ou un équivalent régional) et la méthode de calcul du pourcentage.

3. Bail à pourcentage

Courant dans le commerce de détail (comme les centres commerciaux), le locataire paie un loyer de base fixe inférieur mais est tenu de payer un pourcentage supplémentaire de ses revenus de ventes brutes au-delà d'un certain seuil (le "point de rupture"). Si l'entreprise réalise des performances exceptionnelles, le loyer effectif augmente automatiquement en fonction des ventes.

Loyer additionnel vs Véritables "Augmentations de loyer"

Dans un bail "Net", "Double Net (NN)", ou "Triple Net (NNN)" — les structures commerciales les plus courantes — le locataire est responsable de sa part proportionnelle des dépenses d'exploitation de l'édifice (taxes foncières, assurance, entretien des aires communes/CAM).

Un locataire commercial verra fréquemment son paiement mensuel total augmenter d'année en année, même si son loyer de base est fixe.

• Ce n'est pas une "augmentation de loyer" traditionnelle. C'est un rapprochement des dépenses réelles.
• Si la municipalité augmente les taxes foncières, ou si le coût du déneigement à Yellowknife grimpe en flèche pendant un hiver rigoureux, le propriétaire répercute ces coûts directs sur le locataire via leur rapprochement des frais d'entretien des aires communes (CAM).
• Bien que le propriétaire détermine le budget des frais d'entretien des aires communes (CAM), il ne peut pas inventer un chiffre arbitrairement. Un bail solide permet au locataire le droit d'auditer les calculs des frais d'entretien des aires communes (CAM) du propriétaire pour s'assurer qu'il n'est facturé que pour les dépenses légitimes décrites dans le bail.

Négociation des renouvellements et Loyer du marché

Lorsqu'un bail commercial expire, il n'y a pas de droit automatique de renouvellement à un taux préalablement convenu, à moins qu'une clause d'"Option de renouvellement" n'ait été spécifiquement négociée dans le bail original.

L'"Option de renouvellement" à la Juste valeur marchande (JVM)

De nombreux baux offrent au locataire une option unique (par exemple, une "option de 5 ans") de prolonger la durée du bail. Cependant, le loyer de renouvellement est rarement fixe ; il est généralement défini comme la "Juste valeur marchande".

• Si les taux du marché actuels ont grimpé en flèche depuis la signature du bail il y a cinq ans, le locataire fait face à une augmentation de loyer massive lors du renouvellement.
• Si le propriétaire et le locataire ne peuvent s'entendre sur ce qu'est le "Rendement Juste du Marché" actuel, le bail devrait prévoir un processus d'arbitrage contraignant impliquant des évaluateurs immobiliers commerciaux certifiés pour déterminer le nouveau loyer.

Retour à l'Aperçu de la Loi sur la location commerciale des Territoires du Nord-OuestAperçu non disponible.

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