Exigences de divulgation pour les propriétaires commerciaux au Yukon

Les baux commerciaux au Yukon sont principalement régis par la Loi sur les propriétaires et locataires commerciaux, L.R.Y. 2002, ch. 131, et la common law. Contrairement au droit résidentiel, le droit commercial locatif du Yukon n'impose aucune déclaration ou formulaire de divulgation légale obligatoire aux propriétaires. Les obligations sont principalement contractuelles et définies dans le contrat de bail, régies par le principe de caveat emptor (l'acheteur est responsable).

Divulgations légales vs. contractuelles

Ce que les propriétaires commerciaux devraient divulguer

Bien que la Loi sur les propriétaires et locataires commerciaux n'impose pas de divulgations spécifiques, les propriétaires devraient être conscients des obligations de common law concernant la fausse déclaration et la sécurité.

1. Vices cachés et Caveat Emptor

La doctrine du caveat emptor (l'acheteur est responsable) s'applique aux baux commerciaux. Un propriétaire n'a aucune obligation générale de divulguer les défauts ou de s'assurer que les locaux sont adaptés à l'usage spécifique du locataire, sauf si :

• Le propriétaire fournit une garantie expresse dans le bail.
• Le propriétaire connaît un vice latent (caché) qui rend les locaux dangereux pour la santé ou la sécurité.
• Le propriétaire dissimule activement un défaut ou fait une fausse déclaration frauduleuse.

2. Contamination environnementale

Bien que la Loi sur l'environnement (L.R.Y. 2002, ch. 76) exige la déclaration des déversements dangereux au gouvernement territorial, elle n'impose pas de divulgation spécifique à un locataire potentiel. Cependant, le défaut de divulguer une contamination connue peut entraîner des réclamations de common law pour fausse déclaration ou rupture de contrat.

3. Zonage et usage permis

La charge légale incombe au locataire de vérifier la conformité au zonage. Les propriétaires ne sont pas légalement tenus de garantir l'adéquation du zonage. Cependant, le propriétaire devrait divulguer toute restriction d'usage connue qui pourrait affecter les opérations commerciales prévues du locataire afin d'éviter d'éventuels litiges.

4. Charges et hypothèques

Si la propriété est soumise à une hypothèque, le propriétaire devrait le divulguer, en particulier dans le contexte de savoir si le bail sera subordonné à l'hypothèque ou si un accord de non-trouble (NDA) peut être obtenu pour le locataire.

5. Entreprises concurrentes

Si le propriétaire a accordé une exclusivité à un autre locataire dans le même bâtiment ou développement, cela devrait être divulgué. Sans une telle divulgation, le locataire pourrait avoir des motifs de réclamer une ingérence dans son activité.

6. Rénovations ou réaménagements prévus

Tout plan connu de rénovation, de démolition ou de réaménagement de la propriété qui pourrait affecter la jouissance des locaux par le locataire devrait être divulgué avant la signature.

Clauses de divulgation dans le bail

La meilleure pratique pour les propriétaires commerciaux du Yukon est d'inclure des dispositions relatives à la divulgation dans le bail :

Déclarations et garanties

Le bail devrait inclure une section sur les déclarations et garanties où le propriétaire garantit :

• Que la propriété est conforme à toutes les lois de zonage applicables (si le propriétaire choisit de fournir cette garantie)
• Qu'il n'y a pas de problèmes environnementaux non divulgués
• Que le propriétaire a l'autorité de conclure le bail
• Qu'il n'y a pas de charges qui affecteraient la jouissance paisible du locataire (sauf si divulguées)

Clauses « tel quel »

De nombreux baux commerciaux incluent une clause « tel quel », dans laquelle le locataire reconnaît qu'il prend les locaux dans leur état actuel. Cependant, une clause « tel quel » ne protège pas un propriétaire de la responsabilité en cas de dissimulation frauduleuse de défauts connus ou de défaut de divulgation de défauts qui rendent les locaux dangereux.

Diligence raisonnable avant le bail pour les propriétaires

Pour minimiser les litiges liés à la divulgation :

1. Effectuer une évaluation environnementale — Particulièrement si la propriété a un historique d'utilisation industrielle.
2. Confirmer le zonage — Bien que la charge incombe au locataire, la vérification du zonage aide à assurer la viabilité du bail.
3. Examiner le titre — Divulguer toute charge, servitude ou droit de passage.
4. Documenter l'état de la propriété — Préparer un rapport détaillé avant que le locataire ne prenne possession.
5. Examiner les baux existants — S'assurer que vous pouvez faire les déclarations sur lesquelles le nouveau locataire se basera.

Comment rester conforme

1. Divulguer ce que vous savez — Même sans mandat légal, divulguez les faits matériels connus (en particulier les dangers pour la sécurité) pour éviter les réclamations pour fausse déclaration.
2. Tout mettre par écrit — Les assurances orales données lors des négociations de bail peuvent ne pas être exécutoires ; incluez toutes les déclarations dans le bail.
3. Utiliser des conseillers professionnels — Engager un consultant en environnement, un avocat commercial et un inspecteur immobilier avant de conclure des baux commerciaux importants.
4. Éviter les clauses « tel quel » comme bouclier — Ces clauses n'éliminent pas la responsabilité en cas de fausse déclaration frauduleuse ou négligente.

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