Expulsion et résiliation de bail commercial en France
Découvrez la méthode rigoureuse pour expulser un locataire sous un bail commercial en France : de l'injonction de l'huissier (commandement de payer) aux litiges sur l'indemnité d'éviction...
Avis de non-responsabilité légale
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et éducative uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne doit pas être considéré comme tel. Les lois changent fréquemment — vérifiez toujours la réglementation en vigueur et consultez un avocat agréé dans votre juridiction pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. Landager est une plateforme de gestion immobilière, pas un cabinet d'avocats.Informations vérifiées pour la dernière fois le : May 2026.
L'expulsion d'un locataire titulaire d'un bail commercial (bénéficiant de la "Propriété Commerciale" ou droits de propriété commerciale) est l'une des procédures judiciaires les plus techniques du droit immobilier français. Régie principalement par le Décret du 30 septembre 1953 (désormais codifié aux Articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce), elle implique des stratégies défensives complexes pour la sauvegarde des entreprises (procédures de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire), qui peuvent retarder l'action du bailleur pendant de nombreux mois. Une distinction est faite entre l'expulsion (pour manquement contractuel, tel que le non-paiement) et le non-renouvellement (pour récupérer les locaux à la fin de la période de 9 ans).
- Résiliation pour faute (Loyers impayés) Plutôt que d'attendre l'échéance du bail, le bailleur peut demander la résiliation anticipée pour arriérés accumulés ou dégradations graves. La plupart des baux commerciaux incluent une clause résolutoire, prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de violation d'une obligation fondamentale (généralement le non-paiement ou le défaut d'assurance).
La procédure étape par étape :
- Le commandement de payer : Un commissaire de justice signifie au locataire un "Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail".
- Le délai d'un mois : À compter de la notification, le locataire commercial dispose d'exactement un (1) mois pour régler l'intégralité de sa dette ou remédier au manquement.
- L'assignation devant le Tribunal Judiciaire (Référé) : Si le délai expire sans régularisation complète, le bailleur peut demander au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion.
- Délais de grâce : Le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire et peut, dans certains cas, accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à deux ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.
- L'ordonnance d'expulsion et l'expulsion forcée : Si le locataire ne respecte pas l'échéancier fixé par le tribunal, le bailleur peut procéder à l'expulsion forcée via un commissaire de justice et, si nécessaire, avec l'assistance de la force publique.
Note sur les faillites : Si le locataire fait l'objet d'une procédure d'insolvabilité (redressement ou liquidation), le bailleur est soumis à une "suspension des poursuites" pour les loyers antérieurs. L'expulsion pour des arriérés datant d'avant la faillite est généralement interdite pendant ces procédures.
- Le "Droit de reprise" (Refus de renouvellement à l'échéance) À la fin de la période de 9 ans, le bailleur peut choisir de refuser le renouvellement, mais cela déclenche généralement un droit à indemnisation pour le locataire.
a. L'indemnité d'éviction
En France, un bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime doit payer au locataire une indemnité d'éviction. Selon l'article L.145-14 du Code de commerce, cette somme doit compenser l'intégralité du préjudice causé. Elle couvre généralement :
- La perte du "Fonds de Commerce".
- Les frais de réinstallation et administratifs.
- Les frais de rénovation futurs.
L'indemnité accordée par les juges commerciaux peut être importante, atteignant parfois 100 % du chiffre d'affaires annuel ou plus. Les processus d'expertise peuvent être longs, prenant parfois plusieurs années.
b. Le bailleur est exonéré de l'indemnité seulement si :
- Il existe un "Motif grave et légitime" (ex : manquements persistants aux obligations ou loyers impayés répétés).
- Une obligation légale impose la reconstruction (ex : immeuble déclaré insalubre ou dangereux).
- Le bailleur récupère les locaux pour une liste restreinte de motifs d'habitation ou d'utilité publique.
Compte tenu du niveau élevé de protection des locataires commerciaux, les bailleurs doivent s'assurer de documenter rigoureusement tout manquement. Retour à l' Aperçu commercial : France.
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Foire aux questions
▶Quelles sont les principales lois régissant les rapports locatifs en France ?
Le droit locatif en France est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). Le cadre juridique français est reconnu pour offrir une protection particulièrement forte aux locataires tout en encadrant strictement les obligations des propriétaires bailleurs. Ce guide détaille les exigences de conformité essentielles pour les propriétaires et les bailleurs.
Lire le guide complet▶Quelle est la procédure d'expulsion légale pour les propriétaires en France ?
La procédure d'expulsion en France impose aux propriétaires le respect de formalités légales strictes. Les motifs valables incluent généralement le défaut de paiement des loyers, les manquements aux obligations du bail ou la reprise du logement pour usage personnel. Les propriétaires doivent délivrer un congé en bonne et due forme, respecter les délais de préavis et, le cas échéant, obtenir une décision judiciaire. Les expulsions forcées sans titre exécutoire sont strictement interdites.
Lire le guide complet▶Quelles sont les limites et les plafonds d'augmentation des loyers en France ?
La France dispose de règles spécifiques encadrant les modalités et les conditions d'augmentation des loyers. Ces règles peuvent inclure des plafonds de révision, des délais de préavis minimaux et des restrictions sur la fréquence des augmentations. Les propriétaires doivent se conformer à l'ensemble des réglementations en vigueur lors de la révision du loyer d'un bail en cours.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles relatives au dépôt de garantie et aux délais de restitution en France ?
La France encadre le montant du dépôt de garantie, ses modalités de conservation et les délais de restitution après la fin du bail. Les propriétaires doivent fournir un état des lieux comparatif justifiant toute retenue et respecter les délais légaux sous peine de sanctions.
Lire le guide complet▶Quelles sont les mentions obligatoires dans un contrat de location en France ?
Les contrats de location en France doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires nationales et locales. Les éléments requis comprennent généralement l'identité des parties, la description du bien, le montant du loyer et les modalités de paiement, le dépôt de garantie, la durée du bail et la répartition des charges et réparations. L'écrit est obligatoire pour tout contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'entretien et de réparation incombant au propriétaire en France ?
En France, les propriétaires sont tenus de délivrer un logement décent, en assurant le bon état de la structure, des installations de plomberie, des systèmes électriques et des équipements essentiels. La répartition spécifique des charges d'entretien entre le propriétaire et le locataire doit être clairement définie dans le contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles applicables aux pénalités de retard de loyer en France ?
La France impose des règles spécifiques concernant les pénalités de retard de paiement des loyers. Celles-ci peuvent inclure des délais de grâce, des plafonds sur les montants des pénalités et des restrictions sur les intérêts moratoires. Les clauses relatives aux pénalités de retard doivent être explicitement prévues dans le bail et respecter la législation en vigueur pour être opposables.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'information et de diagnostic incombant aux propriétaires en France ?
Les propriétaires en France doivent fournir aux futurs locataires des informations précises sur le bien avant la signature du bail. Les obligations incluent généralement la remise d'un dossier de diagnostic technique (DDT) portant sur les risques environnementaux, la performance énergétique, l'état des installations et tout autre élément susceptible d'affecter la jouissance du logement.
Lire le guide complet📬 Soyez alerté lorsque ces lois changent
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