Procédure d'expulsion en France : Délais, règles et trêve hivernale

L'expulsion d'un locataire (résiliation du bail) en France est une procédure judiciaire hautement réglementée et souvent longue, régie principalement par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (en vigueur depuis le 6 juillet 1989), en raison du droit fondamental au logement. Les propriétaires ne peuvent pas expulser eux-mêmes les locataires ; les expulsions forcées par le propriétaire sont un délit pénal. Une législation récente de 2023 (la « loi Kasbarian », Loi n° 2023-668) a introduit des mesures visant à accélérer quelque peu le processus en cas de loyers impayés.

Motifs légitimes d'expulsion

Les juges français n'accordent des expulsions que pour des motifs valables et prouvés. Les principaux motifs sont : 1. Non-paiement du loyer et/ou des charges (de loin la cause la plus fréquente). 2. Défaut de paiement du dépôt de garantie. 3. Défaut d'assurance habitation (les locataires doivent fournir une attestation annuelle). 4. Nuisances graves au voisinage, prouvées par une décision de justice préalable.

La procédure d'expulsion étape par étape (Loyers impayés)

Pour un bail standard contenant une clause résolutoire (qui est obligatoire en vertu de l'Article 24 de la Loi n° 89-462), la procédure suit les étapes suivantes :

1. Le commandement de payer En cas d'impayé, le propriétaire doit mandater un huissier (commissaire de justice) pour délivrer un « commandement de payer » formel.

• Pour les baux signés ou renouvelés après le 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régler intégralement sa dette (Art. 24, Loi 1989).
• Pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, le délai reste de 2 mois jusqu'à ce que le bail soit renouvelé ou tacitement reconduit (Cour de Cassation, Avis n° 24-70.002, 13 juin 2024).
• Si le problème est un défaut d'assurance, le délai est d'1 mois.

2. Alerte aux services sociaux (CCAPEX)

L'huissier signale le « commandement de payer » à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) si la dette dépasse certains seuils (par exemple, 2 mois de loyer). Simultanément, si le locataire reçoit des aides au logement (APL), les services sociaux doivent être alertés pour trouver des solutions.

3. Assignation en justice Si la dette n'est pas réglée dans le délai légal (6 semaines ou 2 mois), l'huissier délivre une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire. L'assignation doit être notifiée au Préfet au moins 6 semaines avant l'audience (Loi 2023-668, Art. 10).

4. L'audience et le jugement

Lors de l'audience, le juge peut : - Accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans), ce qui suspend la menace d'expulsion tant que le locataire respecte le plan. - Ou, prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

5. Commandement de quitter les lieux Une fois l'ordonnance d'expulsion rendue et signifiée, l'huissier signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose légalement de 2 mois pour quitter les lieux volontairement (Art. L412-1, CPCE). Ce délai peut être supprimé par le juge pour les squatteurs.

6. Intervention de la police Si le locataire refuse toujours de partir, l'huissier doit demander le concours de la force publique au Préfet. L'État dispose de 2 mois pour répondre (une absence de réponse équivaut à un refus, pour lequel le propriétaire peut alors poursuivre l'État pour obtenir une indemnisation).

La trêve hivernale

L'une des caractéristiques les plus marquantes et les plus protectrices du droit locatif français est la trêve hivernale.

• La période : Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, aucune expulsion résidentielle ne peut être effectuée par la force publique, même si le propriétaire dispose d'une décision d'expulsion définitive (Art. L412-6, CPCE).
• Protections sur les fluides : Les fournisseurs d'énergie ont également l'interdiction stricte de couper l'électricité ou le gaz au locataire pendant cette période de 5 mois pour factures impayées.
• Exceptions : La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs qui sont entrés dans la propriété par « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » (Art. L412-6, CPCE), les conjoints sommés de quitter les lieux en raison de violences domestiques, ou si le bâtiment fait l'objet d'un arrêté de péril.

Sanctions sévères pour les expulsions illégales

Se faire justice soi-même — par exemple en changeant les serrures, en retirant les affaires du locataire ou en coupant l'eau ou l'électricité — est un délit pénal en France.

• Les sanctions incluent jusqu'à 3 ans de prison et une amende de 30 000 € (Art. 226-4-2, Code Pénal).

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