Procédure d'expulsion en France : Délais, règles et trêve hivernale
Comprenez la procédure complexe d'expulsion en France, incluant la clause résolutoire obligatoire, l'intervention de l'huissier, les ordonnances du tribunal et la stricte trêve hivernale...
Avis de non-responsabilité légale
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et éducative uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne doit pas être considéré comme tel. Les lois changent fréquemment — vérifiez toujours la réglementation en vigueur et consultez un avocat agréé dans votre juridiction pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. Landager est une plateforme de gestion immobilière, pas un cabinet d'avocats.Informations vérifiées pour la dernière fois le : May 2026.
L'expulsion d'un locataire (résiliation du bail) en France est une procédure judiciaire hautement réglementée et souvent longue, régie principalement par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (en vigueur depuis le 6 juillet 1989), en raison du droit fondamental au logement. Les propriétaires ne peuvent pas expulser eux-mêmes les locataires ; les expulsions forcées par le propriétaire sont un délit pénal. Une législation récente de 2023 (la « loi Kasbarian », Loi n° 2023-668) a introduit des mesures visant à accélérer quelque peu le processus en cas de loyers impayés.
Motifs légitimes d'expulsion
Les juges français n'accordent des expulsions que pour des motifs valables et prouvés. Les principaux motifs sont : 1. Non-paiement du loyer et/ou des charges (de loin la cause la plus fréquente). 2. Défaut de paiement du dépôt de garantie. 3. Défaut d'assurance habitation (les locataires doivent fournir une attestation annuelle). 4. Nuisances graves au voisinage, prouvées par une décision de justice préalable.
La procédure d'expulsion étape par étape (Loyers impayés)
Pour un bail standard contenant une clause résolutoire (qui est obligatoire en vertu de l'Article 24 de la Loi n° 89-462), la procédure suit les étapes suivantes :
- Le commandement de payer En cas d'impayé, le propriétaire doit mandater un huissier (commissaire de justice) pour délivrer un « commandement de payer » formel.
- Pour les baux signés ou renouvelés après le 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régler intégralement sa dette (Art. 24, Loi 1989).
- Pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, le délai reste de 2 mois jusqu'à ce que le bail soit renouvelé ou tacitement reconduit (Cour de Cassation, Avis n° 24-70.002, 13 juin 2024).
- Si le problème est un défaut d'assurance, le délai est d'1 mois.
- Alerte aux services sociaux (CCAPEX)
L'huissier signale le « commandement de payer » à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) si la dette dépasse certains seuils (par exemple, 2 mois de loyer). Simultanément, si le locataire reçoit des aides au logement (APL), les services sociaux doivent être alertés pour trouver des solutions.
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Assignation en justice Si la dette n'est pas réglée dans le délai légal (6 semaines ou 2 mois), l'huissier délivre une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire. L'assignation doit être notifiée au Préfet au moins 6 semaines avant l'audience (Loi 2023-668, Art. 10).
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L'audience et le jugement
Lors de l'audience, le juge peut : - Accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans), ce qui suspend la menace d'expulsion tant que le locataire respecte le plan. - Ou, prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.
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Commandement de quitter les lieux Une fois l'ordonnance d'expulsion rendue et signifiée, l'huissier signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose légalement de 2 mois pour quitter les lieux volontairement (Art. L412-1, CPCE). Ce délai peut être supprimé par le juge pour les squatteurs.
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Intervention de la police Si le locataire refuse toujours de partir, l'huissier doit demander le concours de la force publique au Préfet. L'État dispose de 2 mois pour répondre (une absence de réponse équivaut à un refus, pour lequel le propriétaire peut alors poursuivre l'État pour obtenir une indemnisation).
La trêve hivernale
L'une des caractéristiques les plus marquantes et les plus protectrices du droit locatif français est la trêve hivernale.
- La période : Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, aucune expulsion résidentielle ne peut être effectuée par la force publique, même si le propriétaire dispose d'une décision d'expulsion définitive (Art. L412-6, CPCE).
- Protections sur les fluides : Les fournisseurs d'énergie ont également l'interdiction stricte de couper l'électricité ou le gaz au locataire pendant cette période de 5 mois pour factures impayées.
- Exceptions : La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs qui sont entrés dans la propriété par « manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » (Art. L412-6, CPCE), les conjoints sommés de quitter les lieux en raison de violences domestiques, ou si le bâtiment fait l'objet d'un arrêté de péril.
Sanctions sévères pour les expulsions illégales
Se faire justice soi-même — par exemple en changeant les serrures, en retirant les affaires du locataire ou en coupant l'eau ou l'électricité — est un délit pénal en France.
- Les sanctions incluent jusqu'à 3 ans de prison et une amende de 30 000 € (Art. 226-4-2, Code Pénal).
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Sources et références officielles
Foire aux questions
▶Quelle est la procédure d'expulsion légale pour les propriétaires en France ?
La procédure d'expulsion en France impose aux propriétaires le respect de formalités légales strictes. Les motifs valables incluent généralement le défaut de paiement des loyers, les manquements aux obligations du bail ou la reprise du logement pour usage personnel. Les propriétaires doivent délivrer un congé en bonne et due forme, respecter les délais de préavis et, le cas échéant, obtenir une décision judiciaire. Les expulsions forcées sans titre exécutoire sont strictement interdites.
▶Quelles sont les principales lois régissant les rapports locatifs en France ?
Le droit locatif en France est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). Le cadre juridique français est reconnu pour offrir une protection particulièrement forte aux locataires tout en encadrant strictement les obligations des propriétaires bailleurs. Ce guide détaille les exigences de conformité essentielles pour les propriétaires et les bailleurs.
Lire le guide complet▶Quelles sont les limites et les plafonds d'augmentation des loyers en France ?
La France dispose de règles spécifiques encadrant les modalités et les conditions d'augmentation des loyers. Ces règles peuvent inclure des plafonds de révision, des délais de préavis minimaux et des restrictions sur la fréquence des augmentations. Les propriétaires doivent se conformer à l'ensemble des réglementations en vigueur lors de la révision du loyer d'un bail en cours.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles relatives au dépôt de garantie et aux délais de restitution en France ?
La France encadre le montant du dépôt de garantie, ses modalités de conservation et les délais de restitution après la fin du bail. Les propriétaires doivent fournir un état des lieux comparatif justifiant toute retenue et respecter les délais légaux sous peine de sanctions.
Lire le guide complet▶Quelles sont les mentions obligatoires dans un contrat de location en France ?
Les contrats de location en France doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires nationales et locales. Les éléments requis comprennent généralement l'identité des parties, la description du bien, le montant du loyer et les modalités de paiement, le dépôt de garantie, la durée du bail et la répartition des charges et réparations. L'écrit est obligatoire pour tout contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'entretien et de réparation incombant au propriétaire en France ?
En France, les propriétaires sont tenus de délivrer un logement décent, en assurant le bon état de la structure, des installations de plomberie, des systèmes électriques et des équipements essentiels. La répartition spécifique des charges d'entretien entre le propriétaire et le locataire doit être clairement définie dans le contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles applicables aux pénalités de retard de loyer en France ?
La France impose des règles spécifiques concernant les pénalités de retard de paiement des loyers. Celles-ci peuvent inclure des délais de grâce, des plafonds sur les montants des pénalités et des restrictions sur les intérêts moratoires. Les clauses relatives aux pénalités de retard doivent être explicitement prévues dans le bail et respecter la législation en vigueur pour être opposables.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'information et de diagnostic incombant aux propriétaires en France ?
Les propriétaires en France doivent fournir aux futurs locataires des informations précises sur le bien avant la signature du bail. Les obligations incluent généralement la remise d'un dossier de diagnostic technique (DDT) portant sur les risques environnementaux, la performance énergétique, l'état des installations et tout autre élément susceptible d'affecter la jouissance du logement.
Lire le guide complet📬 Soyez alerté lorsque ces lois changent
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