Como Despejar um Inquilino no Brasil: Processo e Prazos

Se o seu inquilino parar de pagar ou quebrar o contrato no Brasil, você não pode simplesmente trocar as fechaduras. Você precisará iniciar um processo judicial chamado Ação de Despejo. Governado principalmente pela Lei nº 8.245 (Lei do Inquilinato), que entrou em vigor em 18 de outubro de 1991, é um caminho formal que garante que todos permaneçam dentro da lei.

O despejo de um inquilino no Brasil é inteiramente um procedimento judicial. Sob nenhuma circunstância o proprietário pode remover fisicamente um inquilino, trocar as fechaduras ou desligar serviços essenciais (água, luz) sem uma ordem judicial. Fazer isso constitui um crime ("exercício arbitrário das próprias razões"). A via legal é a Ação de Despejo.

Motivos Comuns para Despejo (Justa Causa)

1. Falta de Pagamento do Aluguel (Inadimplência)

A causa mais comum para uma ação de despejo é o não pagamento do aluguel ou das taxas contratuais obrigatórias (como taxas de condomínio ou impostos municipais).

2. Violações Contratuais e Atividade Ilegal

Se um inquilino violar o contrato — como sublocar sem permissão por escrito, realizar alterações estruturais não autorizadas ou causar perturbação grave — o proprietário pode processar pela rescisão do contrato e despejo.

3. Fim do Prazo de Locação (Denúncia Vazia / Sem Culpa)

As leis do Brasil proporcionam forte estabilidade aos inquilinos, mas os proprietários mantêm um mecanismo importante. Se um contrato de locação residencial escrito foi assinado por 30 meses ou mais, o contrato termina automaticamente ao final do prazo, independentemente de notificação ou aviso, conforme o Art. 46. Se o proprietário entrar com o pedido de despejo dentro de 30 dias após o término do prazo, nenhuma notificação prévia é exigida. No entanto, se o proprietário não entrar com o pedido dentro desta janela de 30 dias e o inquilino permanecer, o contrato torna-se por prazo indeterminado; neste caso, é necessária uma notificação de 30 dias antes de entrar com a ação (Art. 46, § 2º). Note que a liminar de 15 dias para o término do prazo de locação é legalmente restrita a contratos não residenciais. Por outro lado, para contratos assinados por menos de 30 meses (por exemplo, 1 ano), o proprietário só pode retomar o imóvel por motivos específicos (por exemplo, uso pessoal, demolição) ou após 5 anos de ocupação ininterrupta (Art. 47, V).

O Direito de Purgação: "Purgação da Mora"

Quando um inquilino é processado por falta de pagamento do aluguel, a lei brasileira concede a ele um período de carência assim que o juiz notifica formalmente o processo. O inquilino tem 15 dias para quitar completamente a dívida para forçar legalmente o cancelamento do processo de despejo. Esse direito é chamado de purgação da mora (quitação da mora).

Para fazer isso, o inquilino deve pagar o valor total diretamente em uma conta judicial, que deve cobrir:

• Todos os aluguéis e acessórios em atraso (taxas de condomínio, impostos).
• Multas contratuais e juros.
• Custas processuais.
• Honorários advocatícios fixados em 10% do valor total da dívida se o contrato não especificar uma porcentagem diferente (Art. 62, II, d).

Os inquilinos só podem utilizar esse recurso de "purgação" uma vez a cada 24 meses. Se entrarem em inadimplência novamente dentro desse período de dois anos, perdem o direito à purgação e enfrentam o despejo direto.

Liminares de Despejo em Rito Acelerado

Embora os despejos padrão possam levar de 6 meses a mais de um ano em tribunais congestionados como São Paulo ou Rio de Janeiro, o Artigo 59 da Lei do Inquilinato prevê uma liminar de despejo em rito acelerado (liminar) sob circunstâncias muito específicas, onde o juiz ordena que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias, antes mesmo de oferecer defesa.

Uma liminar de 15 dias para desocupação está disponível apenas em casos específicos, como o não pagamento de aluguel quando o contrato não possui qualquer forma de garantia ativa (fiança, caução, etc.), desde que o proprietário deposite uma caução judicial equivalente a 3 meses de aluguel no cartório do tribunal (Art. 59, § 1, IX). É importante notar que a liminar para o término do prazo de locação (Art. 59, § 1, VIII) aplica-se exclusivamente a contratos de locação não residenciais e não está disponível para denúncia vazia residencial.

Navegando na Remoção Final

Se um inquilino se recusar a sair após o juiz emitir uma ordem final de despejo, um oficial de justiça (Oficial de Justiça) é enviado para realizar a remoção. Se a tensão ou a recusa persistirem, o oficial está autorizado a solicitar o auxílio da Polícia Militar para esvaziar fisicamente a propriedade e transportar os pertences para um depósito público.

Como o Landager Ajuda

O Landager rastreia os termos do contrato, lembretes automáticos de aluguel e expiração de documentos - facilitando a conformidade com as regulamentações do Brasil.

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