Como Despejar um Inquilinato no Brasil: Processo e Prazos
Saiba quais são as etapas legais para o despejo no Brasil, desde a notificação até a sentença judicial final.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
Se o seu inquilino parar de pagar ou quebrar o contrato no Brasil, você não pode simplesmente trocar as fechaduras. Você precisará iniciar um processo judicial chamado Ação de Despejo. É um caminho formal que garante que todos permaneçam dentro da lei.
O despejo de um inquilino no Brasil é inteiramente um procedimento judicial. Sob nenhuma circunstância o proprietário pode remover fisicamente um inquilino, trocar as fechaduras ou desligar serviços essenciais (água, luz) sem uma ordem judicial. Fazer isso constitui um crime ("exercício arbitrário das próprias razões"). A via legal é a Ação de Despejo.
Motivos Comuns para Despejo (Justa Causa)
1. Falta de Pagamento do Aluguel (Inadimplência)
A causa mais comum para uma ação de despejo é o não pagamento do aluguel ou das taxas contratuais obrigatórias (como taxas de condomínio ou impostos municipais).
2. Violações Contratuais e Atividade Ilegal
Se um inquilino violar o contrato — como sublocar sem permissão por escrito, realizar alterações estruturais não autorizadas ou causar perturbação grave — o proprietário pode processar pela rescisão do contrato e despejo.
3. Fim do Prazo de Locação (Denúncia Vazia / Sem Culpa)
As leis do Brasil oferecem forte estabilidade aos inquilinos, mas os proprietários mantêm um mecanismo importante. Se um contrato de locação residencial escrito foi assinado por 30 meses ou mais, o proprietário pode obrigar o inquilino a sair sem fornecer uma razão específica assim que o prazo terminar. Isso é conhecido como denúncia vazia (rescisão imotivada). O proprietário deve emitir um aviso de 30 dias para desocupar; se o inquilino se recusar a sair, o proprietário entra com um despejo em rito acelerado.
Inversamente, para contratos assinados por menos de 30 meses (por exemplo, 1 ano), ao fim do prazo, os proprietários geralmente só podem despejar o inquilino sob condições estritas (por exemplo, precisar do imóvel de volta para uso próprio ou de familiares) por até 5 anos consecutivos.
O Direito de Purgação: "Purgação da Mora"
Quando um inquilino é processado por falta de pagamento do aluguel, a lei brasileira concede a ele um período de carência assim que o juiz notifica formalmente o processo. O inquilino tem 15 dias para quitar completamente a dívida e forçar legalmente o cancelamento do processo de despejo. Esse direito é chamado de purgação da mora.
Para fazer isso, o inquilino deve depositar o valor total diretamente em uma conta judicial, que deve cobrir:
- Todos os aluguéis e taxas de condomínio atrasados.
- Multas contratuais por atraso (multa moratória).
- Juros de mora pro rata.
- Custas processuais.
- Honorários advocatícios do proprietário (geralmente definidos pelo juiz entre 10% e 20% da dívida).
Os inquilinos só podem utilizar esse recurso de "purgação" uma vez a cada 24 meses. Se entrarem em inadimplência novamente dentro desse período de dois anos, perdem o direito à purgação e enfrentam o despejo direto.
Liminares de Despejo em Rito Acelerado
Embora os despejos padrão possam levar de 6 meses a mais de um ano em tribunais congestionados como São Paulo ou Rio de Janeiro, o Artigo 59 da Lei do Inquilinato prevê uma liminar de despejo em rito acelerado sob circunstâncias muito específicas, onde o juiz ordena que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias, antes mesmo de oferecer defesa.
O cenário mais comum para uma liminar de 15 dias é quando o contrato de locação carece de qualquer forma de garantia ativa. Se um aluguel foi assinado sem fiador (ou se o fiador se retirou/faleceu) e sem depósito de garantia, o proprietário pode solicitar um despejo acelerado por falta de pagamento, depositando uma caução judicial equivalente a 3 meses de aluguel no tribunal.
Navegando na Remoção Final
Se um inquilino se recusar a sair após o juiz emitir uma ordem final de despejo, um Oficial de Justiça é enviado para realizar a remoção. Se a tensão ou a recusa persistirem, o oficial está autorizado a solicitar o auxílio da Polícia Militar para esvaziar fisicamente a propriedade e transportar os pertences para um depósito público.
Procedimento de Despejo Residencial in national
Notificação
Solicitar formalmente que o inquilino pague ou desocupe.
Ajuizamento da Ação
O advogado entra com a "Ação de Despejo" no tribunal.
Citação
Um oficial de justiça entrega a notificação do processo ao inquilino.
Ordem de Despejo
O juiz concede a ordem final de desocupação, executada pelo oficial se necessário.
Como o Landager Ajuda
O Landager rastreia os termos do contrato, lembretes automáticos de aluguel e expiração de documentos - facilitando a conformidade com as regulamentações do Brasil.
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Fontes e Referências Oficiais
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