Deveres de Manutenção no Brasil: Proprietário vs. Inquilino
Quem paga pelo quê em um aluguel brasileiro? Reparos estruturais vs. desgaste diário.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
Saber quem conserta o telhado com goteira versus a torneira com goteira é fundamental no Brasil. A lei divide os reparos em custos 'extraordinários' e 'ordinários'. Errar nisso pode levar a disputas desagradáveis no final da locação.
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) divide explicitamente os encargos financeiros de manutenção, reparo e condomínio entre o proprietário (Locador) e o inquilino (Locatário). A doutrina geral dita que o proprietário mantém a habitabilidade e a estrutura, enquanto o inquilino cuida da manutenção rotineira decorrente do seu uso ativo.
Deveres do Proprietário (Estruturais e Extraordinários)
O Artigo 22 determina que o proprietário deve entregar o imóvel em estado adequado ao fim a que se destina e garantir seu uso pacífico durante a locação.
Os proprietários arcam com os custos financeiros de:
- Reparos Estruturais: Telhados desabando, fundações apodrecendo ou problemas em paredes de sustentação.
- Sistemas Ocultos (Vícios Redibitórios): Encanamento antigo estourando dentro das paredes, matrizes de fiação elétrica primária inoperantes ou infiltrações graves pré-existentes.
- Despesas Extraordinárias de Condomínio: Em edifícios de apartamentos, o proprietário deve pagar por grandes melhorias estruturais votadas em assembleia (ex: pintura da fachada externa do prédio, substituição de elevadores, pavimentação do estacionamento ou contribuição para o fundo de reserva do edifício).
Se ocorrer um defeito estrutural urgente e grave e o inquilino for forçado a pagar por ele por necessidade de permanecer alojado, os tribunais garantem ao inquilino o direito legal de solicitar reembolsos ou deduzir esses custos pesados diretamente do seu aluguel mensal.
Deveres do Inquilino (Rotineiros e Ordinários)
O Artigo 23 descreve que o inquilino deve tratar o imóvel exatamente como se fosse seu, devolvê-lo na exata condição em que o recebeu e não modificar a forma interna ou externa sem o consentimento por escrito do proprietário.
Os inquilinos arcam com os custos financeiros de:
- Manutenção de Rotina: Substituir lâmpadas, desentupir pias de cozinha devido a resíduos de comida ou consertar uma maçaneta que quebrou pelo uso diário.
- Danos Causados pelo Inquilino: Consertar vidros de janelas quebrados, azulejos quebrados por queda de objetos ou furos feitos em paredes sem autorização.
- Despesas Ordinárias de Condomínio: O inquilino deve pagar as taxas mensais padrão de condomínio que cobrem as operações diárias (ex: salários de portaria e limpeza, contas de água para áreas comuns de lazer, eletricidade dos corredores e manutenção menor de elevadores).
- Dever de Notificação: O inquilino tem a obrigação legal estrita de notificar rapidamente o proprietário sobre quaisquer danos estruturais. Se um inquilino notar um vazamento estrutural, mas o ignorar por um mês — fazendo com que o assoalho apodreça completamente — o inquilino pode ser responsabilizado legalmente pelos danos agravados devido à sua negligência na notificação.
Benfeitorias e Melhorias
O direito civil brasileiro categoriza as melhorias de propriedade em três classes, que ditam se um inquilino recebe reembolso:
- Benfeitorias Necessárias: Reparos vitais para manter a propriedade habitável (ex: consertar um teto desabado). Estas são totalmente reembolsáveis pelo proprietário. Se não forem pagas, o inquilino muitas vezes tem um "direito de retenção" para permanecer no imóvel até ser reembolsado.
- Benfeitorias Úteis: Melhorias que aumentam a utilidade ou o conforto da propriedade, mas não são emergências (ex: instalar grades de segurança em janelas ou pavimentar uma entrada de terra). Estas só são reembolsáveis se o proprietário forneceu autorização prévia por escrito antes do início do trabalho.
- Benfeitorias Voluptuárias: Acréscimos de luxo caros puramente para prazer estético ou lazer (ex: construir uma piscina ou instalar bancadas de mármore caras). O proprietário não deve nenhuma compensação por estas. O inquilino pode retirá-las ao final da locação, desde que sua remoção não danifique a propriedade subjacente original.
Gerenciando Reparos com Agilidade
Disputas sobre se um reparo é "estrutural" ou "rotineiro" são pontos comuns de falha em aluguéis brasileiros. Ter um sistema de gestão como o Landager garante que os inquilinos possam registrar evidências fotográficas dos problemas imediatamente, registrando o cumprimento de seu dever de notificação e permitindo que os proprietários enviem prestadores de serviço antes que pequenos vazamentos se tornem pesadelos estruturais maiores.
Como o Landager Ajuda
O Landager rastreia os termos do contrato, lembretes automáticos de aluguel e expiração de documentos - facilitando a conformidade com as regulamentações do Brasil.
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