Processo de Despejo Comercial em Portugal: Não Habitacional

O despejo de um inquilino comercial (não habitacional) em Portugal — abrangendo escritórios, unidades de retalho, restaurantes, armazéns e instalações industriais — é regido pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006, que entrou em vigor a 27 de junho de 2006, com as devidas alterações) e pelo Código Civil Português. Os arrendamentos comerciais distinguem-se do arrendamento rural (arrendamento rural, regido pelo Decreto-Lei n.º 294/2009) e do arrendamento habitacional. O termo jurídico aplicável é arrendamento para fins não habitacionais.

O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover os bens de um inquilino sem uma ordem judicial ou execução via BAS — é ilegal ao abrigo da lei portuguesa e expõe o senhorio a indemnizações civis e responsabilidade criminal.

1. Fundamentos para a Resolução de um Contrato de Arrendamento Comercial

O NRAU reconhece os seguintes fundamentos para um senhorio comercial resolver um contrato de arrendamento:

1. Não pagamento de rendas ou encargos durante três ou mais meses consecutivos, ou quatro vezes interpoladas num período de 12 meses.
2. Obras não autorizadas que constituam uma violação do contrato, uma vez que o inquilino só está autorizado a realizar obras se o contrato o permitir ou se for autorizado por escrito pelo senhorio. Tal violação pode levar à resolução se, pela sua gravidade ou consequências, tornar inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
3. Abandono do fim comercial licenciado — encerramento do negócio por mais de um ano sem justificação, abandonando assim o uso comercial para o qual o arrendamento foi concedido.
4. Subarrendamento sem consentimento quando o contrato o proíbe, ou se a cessão do gozo do imóvel for ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
5. Oposição à renovação do contrato — um senhorio pode opor-se à renovação automática mediante aviso prévio dentro dos prazos contratuais e legais exigidos.

Importante — O Arrendamento Rural é distinto: Os contratos de arrendamento de terrenos agrícolas e exploração rural (arrendamento rural) não são regidos pelo NRAU. Estão sujeitos ao Decreto-Lei n.º 294/2009 e possuem procedimentos de resolução diferentes. O NRAU aplica-se exclusivamente a imóveis urbanos.

2. A Purga da Mora: Direito de Cura do Inquilino (Art.º 1084.º do CC)

Uma proteção legal frequentemente ignorada no planeamento de despejos comerciais é a Purga da Mora ao abrigo do Artigo 1084.º do Código Civil. Para incumprimentos por falta de pagamento de rendas:

• Após receber a notificação de resolução do senhorio, o inquilino tem o direito de sanar o incumprimento (pagar todas as rendas em atraso acrescidas dos juros aplicáveis) no prazo de um mês após a receção da notificação.
• Se o inquilino exercer com sucesso a Purga da Mora, a notificação de resolução é invalidada e o contrato de arrendamento mantém-se.
• O senhorio deve ter em conta este período de cura antes de prosseguir com a execução no BAS.

3. Oposição à Renovação do Contrato: Prazos de Aviso Prévio

Quando um senhorio comercial deseja opor-se à renovação de um contrato de arrendamento não habitacional, os prazos de aviso prévio exigidos dependem do prazo contratual, aplicando-se as regras para os arrendamentos habitacionais na ausência de estipulações específicas para os arrendamentos não habitacionais:

• Duração do contrato de 6 ou mais anos: Aviso prévio mínimo de 240 dias antes do termo.
• Duração do contrato de 1 a 6 anos: Aviso prévio mínimo de 120 dias antes do termo.
• Duração do contrato inferior a 1 ano (especificamente 6 meses a 1 ano): Aviso prévio mínimo de 60 dias antes do termo.
• Duração do contrato inferior a 6 meses: Um terço da duração inicial do contrato ou da sua renovação.

A notificação deve ser efetuada por carta registada ou notificação notarial. O envio apenas por e-mail pode não satisfazer os requisitos de notificação.

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