Processo de Despejo Comercial em Portugal: Não Habitacional
Procedimentos legais para o despejo de um inquilino comercial (não habitacional) em Portugal ao abrigo do NRAU: fundamentos de resolução, período obrigatório de Purga da Mora (direito de cura), processo de submissão no BAS e prazos de aviso prévio corretos.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O despejo de um inquilino comercial (não habitacional) em Portugal — abrangendo escritórios, unidades de retalho, restaurantes, armazéns e instalações industriais — é regido pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006, que entrou em vigor a 27 de junho de 2006, com as devidas alterações) e pelo Código Civil Português. Os arrendamentos comerciais distinguem-se do arrendamento rural (arrendamento rural, regido pelo Decreto-Lei n.º 294/2009) e do arrendamento habitacional. O termo jurídico aplicável é arrendamento para fins não habitacionais.
O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover os bens de um inquilino sem uma ordem judicial ou execução via BAS — é ilegal ao abrigo da lei portuguesa e expõe o senhorio a indemnizações civis e responsabilidade criminal.
1. Fundamentos para a Resolução de um Contrato de Arrendamento Comercial
O NRAU reconhece os seguintes fundamentos para um senhorio comercial resolver um contrato de arrendamento:
- Não pagamento de rendas ou encargos durante três ou mais meses consecutivos, ou quatro vezes interpoladas num período de 12 meses.
- Obras não autorizadas que constituam uma violação do contrato, uma vez que o inquilino só está autorizado a realizar obras se o contrato o permitir ou se for autorizado por escrito pelo senhorio. Tal violação pode levar à resolução se, pela sua gravidade ou consequências, tornar inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
- Abandono do fim comercial licenciado — encerramento do negócio por mais de um ano sem justificação, abandonando assim o uso comercial para o qual o arrendamento foi concedido.
- Subarrendamento sem consentimento quando o contrato o proíbe, ou se a cessão do gozo do imóvel for ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
- Oposição à renovação do contrato — um senhorio pode opor-se à renovação automática mediante aviso prévio dentro dos prazos contratuais e legais exigidos.
Importante — O Arrendamento Rural é distinto: Os contratos de arrendamento de terrenos agrícolas e exploração rural (arrendamento rural) não são regidos pelo NRAU. Estão sujeitos ao Decreto-Lei n.º 294/2009 e possuem procedimentos de resolução diferentes. O NRAU aplica-se exclusivamente a imóveis urbanos.
2. A Purga da Mora: Direito de Cura do Inquilino (Art.º 1084.º do CC)
Uma proteção legal frequentemente ignorada no planeamento de despejos comerciais é a Purga da Mora ao abrigo do Artigo 1084.º do Código Civil. Para incumprimentos por falta de pagamento de rendas:
- Após receber a notificação de resolução do senhorio, o inquilino tem o direito de sanar o incumprimento (pagar todas as rendas em atraso acrescidas dos juros aplicáveis) no prazo de um mês após a receção da notificação.
- Se o inquilino exercer com sucesso a Purga da Mora, a notificação de resolução é invalidada e o contrato de arrendamento mantém-se.
- O senhorio deve ter em conta este período de cura antes de prosseguir com a execução no BAS.
3. Oposição à Renovação do Contrato: Prazos de Aviso Prévio
Quando um senhorio comercial deseja opor-se à renovação de um contrato de arrendamento não habitacional, os prazos de aviso prévio exigidos dependem do prazo contratual, aplicando-se as regras para os arrendamentos habitacionais na ausência de estipulações específicas para os arrendamentos não habitacionais:
- Duração do contrato de 6 ou mais anos: Aviso prévio mínimo de 240 dias antes do termo.
- Duração do contrato de 1 a 6 anos: Aviso prévio mínimo de 120 dias antes do termo.
- Duração do contrato inferior a 1 ano (especificamente 6 meses a 1 ano): Aviso prévio mínimo de 60 dias antes do termo.
- Duração do contrato inferior a 6 meses: Um terço da duração inicial do contrato ou da sua renovação.
A notificação deve ser efetuada por carta registada ou notificação notarial. O envio apenas por e-mail pode não satisfazer os requisitos de notificação.
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