Processo de Despejo Comercial em Portugal (Arrendamento para Fins Não Habitacionais)
Procedimentos legais para o despejo de um inquilino comercial (não habitacional) em Portugal ao abrigo do NRAU: fundamentos de resolução, período de Purga da Mora, processo de submissão no BAS e prazos de aviso prévio corretos.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
O despejo de um inquilino comercial (não habitacional) em Portugal — abrangendo escritórios, unidades de retalho, restaurantes, armazéns e instalações industriais — é regido pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006, com as devidas alterações) e pelo Código Civil Português. Os arrendamentos comerciais distinguem-se do arrendamento rural (regido pelo Decreto-Lei n.º 294/2009) e do arrendamento habitacional. O termo jurídico aplicável é arrendamento para fins não habitacionais.
O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover os bens de um inquilino sem uma ordem judicial ou execução via BAS — é ilegal ao abrigo da lei portuguesa e expõe o senhorio a indemnizações civis e responsabilidade criminal.
1. Fundamentos para a Resolução de um Contrato de Arrendamento Comercial
Commercial Eviction Process in national
Confirm Valid Termination Ground
Verify that the reason for termination is legally recognised under the NRAU or the lease contract. Common grounds: non-payment of rent, breach of permitted use, unauthorised works, abandonment of the licensed commercial activity, or contract expiry with valid notice.
Allow Purga da Mora (Right to Cure) for Monetary Defaults
For non-payment defaults, Art. 1084 of the Civil Code grants the tenant a Purga da Mora — a statutory right to cure the arrears before termination is finalised. The tenant may pay the outstanding rent plus interest within 8 days of receiving the termination notice to invalidate it.
Serve Written Termination Notice
If the default is not cured, or the ground is non-monetary (breach, prohibited use, expiry), serve a formal written termination notice by registered post or notarial service.
File with BAS for Special Eviction Procedure (PED)
If the tenant refuses to vacate, file the eviction request with the Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) — the exclusive body for the Special Eviction Procedure (PED/IMA) since February 2024 (Portaria No. 49/2024).
BAS Notifies Tenant
The BAS notifies the tenant, who has 15 days to oppose or pay any remaining balance. If no valid opposition is filed, the BAS issues the title for vacation.
Enforcement with Bailiff
The vacation title is executed by enforcement agents. If the tenant still refuses, police assistance can be requested.
O NRAU reconhece os seguintes fundamentos para um senhorio comercial resolver um contrato de arrendamento:
- Não pagamento de rendas ou encargos durante três ou mais meses consecutivos, ou quatro vezes interpoladas num período de 12 meses.
- Obras estruturais não autorizadas — modificações no imóvel realizadas sem o consentimento do senhorio que alterem permanentemente o imóvel.
- Abandono do fim comercial licenciado — encerramento do negócio por mais de um ano sem justificação, abandonando assim o uso comercial para o qual o arrendamento foi concedido.
- Subarrendamento sem consentimento quando o contrato o proíbe.
- Oposição à renovação do contrato — um senhorio pode opor-se à renovação automática mediante aviso prévio dentro dos prazos contratuais e legais exigidos.
Importante — O Arrendamento Rural é distinto: Os contratos de arrendamento de terrenos agrícolas e exploração rural (arrendamento rural) não são regidos pelo NRAU. Estão sujeitos ao Decreto-Lei n.º 294/2009 e possuem procedimentos de resolução diferentes. O NRAU aplica-se exclusivamente a imóveis urbanos.
2. A Purga da Mora: Direito de Remição do Inquilino (Art.º 1084.º do CC)
Uma proteção legal frequentemente ignorada no planeamento de despejos comerciais é a Purga da Mora ao abrigo do Artigo 1084.º do Código Civil. Para incumprimentos por falta de pagamento de rendas:
- Após receber a notificação de resolução do senhorio, o inquilino tem o direito de purgar a mora (pagar todas as rendas em atraso acrescidas dos juros aplicáveis) no prazo de 8 dias após a receção da notificação.
- Se o inquilino exercer com sucesso a Purga da Mora, a notificação de resolução é invalidada e o contrato de arrendamento mantém-se.
- O senhorio deve considerar este período de remição antes de prosseguir com a execução no BAS.
3. Oposição à Renovação do Contrato: Prazos de Aviso Prévio
Quando um senhorio comercial deseja opor-se à renovação de um contrato de arrendamento não habitacional, os prazos de aviso prévio exigidos dependem do prazo contratual:
- Duração do contrato de 6 ou mais anos: Aviso prévio mínimo de 240 dias antes do termo.
- Duração do contrato de 1 a 6 anos: Aviso prévio mínimo de 120 dias antes do termo.
- Duração do contrato inferior a 1 ano: Aviso prévio mínimo de 60 dias antes do termo.
A notificação deve ser efetuada por carta registada ou notificação notarial. O envio apenas por e-mail pode não satisfazer os requisitos de notificação.
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