Informări și înregistrări obligatorii în România

Guvernată de Codul Civil Român (Legea nr. 287/2009), intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, și de Legea Locuinței (Legea nr. 114/1996), România operează un cadru birocratic semnificativ mai simplu în ceea ce privește informările, comparativ cu sistemele puternic reglementate din Statele Unite sau Regatul Unit. Principalele „informări” în România sunt concepute pentru a satisface fie directivele de mediu ale Uniunii Europene, fie autoritățile fiscale ale statului român, mai degrabă decât pentru a proteja chiriașul de pericole structurale obscure.

Certificatul de Performanță Energetică (CPE) obligatoriu

Singura informare fizică cel mai strict aplicată, impusă prin lege pentru închirierile rezidențiale în România — reglementată de Legea nr. 372/2005 (Art. 13 și 19) — este Certificatul de Performanță Energetică (CPE).

În calitate de proprietar în România, sunteți obligat legal să:

1. Publicați cu Ratingul: Fiecare anunț public pentru o proprietate de închiriat (pe Imobiliare.ro, OLX sau printr-o agenție imobiliară) trebuie să afișeze vizibil ratingul de eficiență energetică al proprietății (variind de la Clasa A la Clasa G).
2. Prezentați Chiriașului: Trebuie să furnizați o copie a CPE chiriașului potențial înainte de semnarea contractului de închiriere.
3. Includeți în Contractul de Închiriere: O copie a CPE este aproape întotdeauna atașată fizic la contractul de închiriere scris final, ca anexă oficială.

Neprezentarea unui CPE valid face contractul de închiriere anulabil (nulitate relativă). Având în vedere iernile aspre din România care cresc facturile de întreținere (încălzire și cheltuieli comune), chiriașii moderni cer să vadă acest rating pentru a-și estima costurile cu utilitățile pe timp de iarnă.

Informări de bună-credință (vicii ascunse)

Deși nu există un „Formular de informare privind starea proprietății” standardizat și impus de stat, Codul Civil Român impune principiul fundamental al Bunei-Credințe și protecții specifice împotriva viciilor ascunse.

Conform Codului Civil (Art. 1790), proprietarul este răspunzător pentru viciile ascunse (vicii ascunse) care împiedică sau diminuează semnificativ utilizarea proprietății, chiar dacă proprietarul nu a avut cunoștință de ele la momentul semnării. Aceasta include vicii care:

• Limitează sau împiedică semnificativ capacitatea chiriașului de a locui confortabil în apartament.
• Prezintă un risc real pentru sănătate sau siguranță (cum ar fi o conductă principală de canalizare grav fisurată, o infestare cunoscută cu mucegai negru ascunsă în spatele tapetului sau o instalație electrică periculos de neîmpământată).

Conform Art. 1791, dacă un chiriaș descoperă un viciu grav, preexistent, care nu a fost divulgat, acesta are motive legale pentru a solicita o reducere a chiriei sau rezilierea (reziliere) contractului de închiriere dacă viciile nu sunt remediate de proprietar.

Protecția prin Procesul-Verbal de Predare-Primire

Pentru a se proteja de disputele de după mutare privind „ce era stricat” versus „ce era impecabil”, proprietarii profesioniști din România se bazează în întregime pe un Proces-Verbal de Predare-Primire (Handover Protocol) redactat meticulos.

Acest document servește drept informare factuală supremă privind starea fizică a proprietății în Ziua 1. Este semnat atât de proprietar, cât și de chiriaș imediat după predarea cheilor. Un Proces-Verbal de Predare-Primire românesc solid trebuie să conțină:

• Citiri Exacte ale Contoarelor: Citiri datate (cu dovezi fotografice) pentru electricitate, gaz și apă. Acest lucru este esențial pentru transferul contractelor de utilități sau pentru a dovedi punctul de plecare pentru calculul lunar al întreținerii utilităților.
• Lista de Inventar: O listă de verificare cuprinzătoare a tuturor mobilierului și electrocasnicelor furnizate (mașina de spălat, centrala termică, unitatea de aer condiționat) și a stării lor de funcționare.
• Jurnalul Stării Fizice: Notarea diligentă a oricăror zgârieturi preexistente pe parchet, pete pe pereți sau ciobituri în gresia din baie, servind ca dovadă incontestabilă că chiriașul nu le-a cauzat.

Înregistrarea la ANAF (Informarea supremă către stat)

Cea mai critică acțiune de „înregistrare/informare” pe care un proprietar din România trebuie să o facă este înregistrarea contractului de închiriere semnat la autoritatea fiscală de stat: ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală).

Deși istoric acest lucru era văzut doar ca un mecanism de colectare a taxelor, schimbările recente și conceptul Codului Civil de „Titlu Executoriu” au transformat înregistrarea la ANAF într-un instrument vital pentru claritatea juridică.

1. Conformitatea fiscală: Începând cu 1 ianuarie 2023 (OG 16/2022), proprietarii persoane fizice sunt obligați legal să înregistreze contractele de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare. Nerespectarea acestei obligații constituie o încălcare fiscală.
2. Titlul Executoriu: Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF conferă contractului puteri specifice de executare silită conform Codului Civil:
   • Plata Chiriei: Conform Art. 1798, un contract de închiriere înregistrat este un titlu executoriu pentru încasarea chiriei, permițând proprietarului să recupereze sumele neplătite printr-un executor judecătoresc fără un proces complet în instanță.
   • Evacuarea la Expirare: Conform Art. 1809 (2) și (3), un contract de închiriere înregistrat este un titlu executoriu pentru restituirea proprietății (evacuare) doar la expirarea termenului de închiriere.
   • Evacuarea în Timpul Contractului: Pentru evacuarea datorată unei încălcări a contractului (cum ar fi neplata) în timpul termenului de închiriere, proprietarul trebuie să obțină în continuare o hotărâre judecătorească pentru rezilierea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost încheiat în formă autentică (notarială) cu clauze specifice de executare silită.

Fără înregistrarea la ANAF, proprietarul nu are capacitatea de a ocoli procesul civil pentru încasarea chiriei și trebuie să se bazeze pe litigii mai lente pentru toate disputele.

Înapoi la Prezentare generală a legilor rezidențiale din RomâniaPrevizualizare indisponibilă.