กฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในไทย: คู่มือสำหรับเจ้าของอสังหาฯ
ภาพรวมฉบับสมบูรณ์ของกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รวมถึงระเบียบ สคบ. สำหรับเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ เงินประกัน และการปราบปรามการใช้ตัวแทนอำพรางในปี 2026
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีพื้นฐานมาจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (2025) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติยังคงเป็นจุดเน้นหลักของการบังคับใช้กฎหมายของรัฐบาล
1. ประเภทของเจ้าของที่ดิน (สคบ.)
กฎหมายไทยแยกความแตกต่างระหว่างเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลและเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ
- เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (3 ยูนิตขึ้นไป): ภายใต้ประกาศ พ.ศ. 2568 (2025) บุคคลหรือนิติบุคคลใดที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป จะถูกจัดประเภทเป็น 'ผู้ประกอบธุรกิจ' สัญญาต้องเป็นภาษาไทย และสำหรับการเช่ารายเดือน เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า
- เจ้าของที่ดินส่วนบุคคล: กำกับดูแลโดย ป.พ.พ. เป็นหลัก โดยทั่วไปแล้ว แนวปฏิบัติทางการตลาดอนุญาตให้เรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือน
2. เงินประกันและค่าสาธารณูปโภค
ภายใต้ ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568:
- เพดาน: สำหรับการเช่าระยะสั้น/รายเดือน เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจถูกห้ามไม่ให้เรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่า สำหรับการเช่าระยะยาว (เกิน 3 ปี) ที่มีการชำระเงินรายปี ยอดรวมทั้งหมดต้องไม่เกินค่าเช่า 1 ปี
- การคืนเงิน: เงินประกันต้องคืน ทันที หากไม่พบความเสียหาย หรือภายใน 7 วัน หากจำเป็นต้องมีการตรวจสอบ หากพบความเสียหาย เจ้าของที่ดินต้องคืนยอดคงเหลือภายใน 14 วัน หลังจากหักค่าซ่อมแซมที่ตรวจสอบแล้ว โดยต้องจัดทำรายละเอียดการหักค่าใช้จ่าย
- ค่าสาธารณูปโภค: เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจไม่สามารถเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราทางการของรัฐบาล (กฟภ./กฟน. สำหรับไฟฟ้า, กปน./กปภ. สำหรับน้ำประปา)
3. ขั้นตอนการขับไล่
การขับไล่โดยพละการ (เช่น การตัดสาธารณูปโภค การเปลี่ยนกุญแจ) เป็นสิ่งที่ ผิดกฎหมาย ภายใต้ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 309 และ 362
- หนังสือทวงถาม: เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน สำหรับการผิดสัญญาที่เป็นสาระสำคัญ สำหรับเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลภายใต้ ป.พ.พ. หากค่าเช่าชำระเป็นรายเดือน ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน เพื่อชำระเงินก่อนการบอกเลิกสัญญา
- การเลิกสัญญา: บอกเลิกสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการหากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตาม สำหรับการประพฤติมิชอบอย่างเร่งด่วนที่ส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจอาจออกหนังสือแจ้ง 7 วัน
- คดีความในศาล: ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งขับไล่
4. กรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติและการปราบปรามในปี 2026
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมในอาคารชุด
- คำเตือนเรื่องตัวแทนอำพราง (Nominee): การใช้ "นอมินี" ชาวไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ในส่วนโควตาไทย 51% กำลังถูกลงโทษอย่างรุนแรงในปี 2026
- การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์: ต้องใช้หลักฐานว่าโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบสกุลเงินต่างประเทศ (แบบ FETF)
5. ภาระผูกพันในการบำรุงรักษา
เจ้าของที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมโครงสร้างและดูแลตรวจสอบให้อสังหาริมทรัพย์พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย ผู้เช่าจะดูแล "การซ่อมแซมเล็กน้อย" (เช่น หลอดไฟ เป็นต้น) และการบำรุงรักษาตามปกติ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดการโดยธุรกิจ รายงานสภาพอสังหาริมทรัพย์ พร้อมรูปถ่ายเป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องมีเมื่อมีการส่งมอบ
แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ
คำถามที่พบบ่อย
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์
▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
