กฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในไทย: คู่มือสำหรับเจ้าของอสังหาฯ

กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีพื้นฐานมาจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (2025) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติยังคงเป็นจุดเน้นหลักของการบังคับใช้กฎหมายของรัฐบาล

1. ประเภทของเจ้าของที่ดิน (สคบ.)

กฎหมายไทยแยกความแตกต่างระหว่างเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลและเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ

• เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (3 ยูนิตขึ้นไป): ภายใต้ประกาศ พ.ศ. 2568 (2025) บุคคลหรือนิติบุคคลใดที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป จะถูกจัดประเภทเป็น 'ผู้ประกอบธุรกิจ' สัญญาต้องเป็นภาษาไทย และสำหรับการเช่ารายเดือน เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า
• เจ้าของที่ดินส่วนบุคคล: กำกับดูแลโดย ป.พ.พ. เป็นหลัก โดยทั่วไปแล้ว แนวปฏิบัติทางการตลาดอนุญาตให้เรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือน

2. เงินประกันและค่าสาธารณูปโภค

ภายใต้ ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568:

• เพดาน: สำหรับการเช่าระยะสั้น/รายเดือน เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจถูกห้ามไม่ให้เรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่า สำหรับการเช่าระยะยาว (เกิน 3 ปี) ที่มีการชำระเงินรายปี ยอดรวมทั้งหมดต้องไม่เกินค่าเช่า 1 ปี
• การคืนเงิน: เงินประกันต้องคืน ทันที หากไม่พบความเสียหาย หรือภายใน 7 วัน หากจำเป็นต้องมีการตรวจสอบ หากพบความเสียหาย เจ้าของที่ดินต้องคืนยอดคงเหลือภายใน 14 วัน หลังจากหักค่าซ่อมแซมที่ตรวจสอบแล้ว โดยต้องจัดทำรายละเอียดการหักค่าใช้จ่าย
• ค่าสาธารณูปโภค: เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจไม่สามารถเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราทางการของรัฐบาล (กฟภ./กฟน. สำหรับไฟฟ้า, กปน./กปภ. สำหรับน้ำประปา)

3. ขั้นตอนการขับไล่

การขับไล่โดยพละการ (เช่น การตัดสาธารณูปโภค การเปลี่ยนกุญแจ) เป็นสิ่งที่ ผิดกฎหมาย ภายใต้ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 309 และ 362

1. หนังสือทวงถาม: เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน สำหรับการผิดสัญญาที่เป็นสาระสำคัญ สำหรับเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลภายใต้ ป.พ.พ. หากค่าเช่าชำระเป็นรายเดือน ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน เพื่อชำระเงินก่อนการบอกเลิกสัญญา
2. การเลิกสัญญา: บอกเลิกสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการหากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตาม สำหรับการประพฤติมิชอบอย่างเร่งด่วนที่ส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจอาจออกหนังสือแจ้ง 7 วัน
3. คดีความในศาล: ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งขับไล่

4. กรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติและการปราบปรามในปี 2026

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมในอาคารชุด

• คำเตือนเรื่องตัวแทนอำพราง (Nominee): การใช้ "นอมินี" ชาวไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ในส่วนโควตาไทย 51% กำลังถูกลงโทษอย่างรุนแรงในปี 2026
• การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์: ต้องใช้หลักฐานว่าโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบสกุลเงินต่างประเทศ (แบบ FETF)

5. ภาระผูกพันในการบำรุงรักษา

เจ้าของที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมโครงสร้างและดูแลตรวจสอบให้อสังหาริมทรัพย์พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย ผู้เช่าจะดูแล "การซ่อมแซมเล็กน้อย" (เช่น หลอดไฟ เป็นต้น) และการบำรุงรักษาตามปกติ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดการโดยธุรกิจ รายงานสภาพอสังหาริมทรัพย์ พร้อมรูปถ่ายเป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องมีเมื่อมีการส่งมอบ