กฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

สลับกลับไปที่:

ภาพรวมฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รวมถึงระเบียบ สคบ. สำหรับเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ เงินประกัน และการปราบปรามการใช้ตัวแทนอำพรางในปี 2026

Melvin Prince

อัปเดตล่าสุด April 10, 2026

1 นาทีในการอ่าน

ยืนยันแล้ว Apr 2026 ไทย flag

ประเทศไทยกฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าการปฏิบัติตามกฎหมายพ.ร.บ. อาคารชุดสคบ.

ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย

เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: April 2026.

เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ

จัดการ 3 ยูนิตขึ้นไป

เพดานเงินประกัน

1 เดือน (สำหรับผู้ประกอบธุรกิจ)

กรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ

โควตา 49%

ฟรีตลอดไป

🏠 กำหนดเวลาแจ้งการย้ายออก

ระบุวันที่แน่นอนที่ต้องแจ้งตามเงื่อนไขสัญญาเช่า

กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีพื้นฐานมาจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และ ประกาศ สคบ. ที่เข้มงวดสำหรับเจ้าของที่ดินมืออาชีพ ตั้งแต่ปี 2026 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติกลายเป็นจุดเน้นหลักของการบังคับใช้กฎหมายของรัฐบาล

1. ประเภทของเจ้าของที่ดิน (สคบ.)

กฎหมายไทยแยกความแตกต่างระหว่างเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลและเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ

เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (3 ยูนิตขึ้นไป): ต้องปฏิบัติตาม ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 (2025) สัญญาต้องเป็นภาษาไทย เงินประกันถูกจำกัดที่ 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าถูกจำกัดที่ 1 เดือน
เจ้าของที่ดินส่วนบุคคล: กำกับดูแลโดย ป.พ.พ. เป็นหลัก แนวปฏิบัติทางการตลาดมักอนุญาตให้เรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือน

2. เงินประกันและค่าสาธารณูปโภค

ภายใต้ กฎระเบียบ สคบ. ปัจจุบัน:

เพดาน: สูงสุด 1 เดือน ของค่าเช่าสำหรับเงินประกันของเจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ
การคืนเงิน: ต้องคืนเงินภายใน 7 วัน (หากไม่มีความเสียหาย) หรือ 14 วัน (หลังจากตรวจสอบแล้ว)
ค่าสาธารณูปโภค: เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจไม่สามารถเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่รัฐบาลกำหนด (กฟภ./กฟน. สำหรับไฟฟ้า, กปน./กปภ. สำหรับน้ำประปา)

3. ขั้นตอนการขับไล่

การขับไล่โดยพละการ (เช่น ตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ) เป็นสิ่งที่ ผิดกฎหมาย และอาจส่งผลให้ถูกดำเนินคดีอาญา (ข้อหาบุกรุก)

หนังสือทวงถาม: ออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรโดยให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน ในการชำระเงินหรือแก้ไข
การเลิกสัญญา: บอกเลิกสัญญาอย่างเป็นทางการหากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตาม
คดีความในศาล: ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งขับไล่

4. กรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติและการปราบปรามในปี 2026

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมในอาคารชุด

คำเตือนเรื่องตัวแทนอำพราง (Nominee): การใช้ "นอมินี" ชาวไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ในส่วนโควตาไทย 51% กำลังถูกลงโทษอย่างรุนแรงในปี 2026
การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์: ต้องใช้หลักฐานว่าโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบสกุลเงินต่างประเทศ (แบบ FETF)

5. ภาระผูกพันในการบำรุงรักษา

เจ้าของที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมโครงสร้างและดูแลตรวจสอบให้อสังหาริมทรัพย์พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย ผู้เช่าจะดูแล "การซ่อมแซมเล็กน้อย" (เช่น หลอดไฟ เป็นต้น) และการบำรุงรักษาตามปกติ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดการโดยนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจ รายงานสภาพอสังหาริมทรัพย์ พร้อมรูปถ่ายเป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องมีเมื่อมีการส่งมอบ

แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ

Civil and Commercial Code, Sections 537–571 (Hire of Property)ไม่มีตัวอย่าง
OCPB Contract Committee Notification B.E. 2568 (2025)ไม่มีตัวอย่าง
Department of Lands - 2026 Foreign Ownership Enforcementไม่มีตัวอย่าง

ชอบคู่มือนี้ไหม? แชร์เลย:

📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง

เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น

เมืองใหญ่ในไทย

กรุงเทพมหานครเชียงใหม่นครราชสีมาขอนแก่นหาดใหญ่ชลบุรีพัทยาศรีราชาพิษณุโลกปากเกร็ดมุกดาหารสุราษฎร์ธานีอุดรธานีนครปฐมบ้านบางปูใหม่บ้านมังกรนครศรีธรรมราชบ้านแหลมฉบังนครสวรรค์บ้านมาบตาพุดบ้านตลาดรังสิตภูเก็ตบ้านหนองปรือบ้านท่าคลองสกลนครบ้านปลายบัวพัฒนาเกาะสมุยเชียงรายอุบลราชธานีบ้านสวนกรุงเทพมหานครเชียงใหม่นครราชสีมาขอนแก่นหาดใหญ่ชลบุรีพัทยาศรีราชาพิษณุโลกปากเกร็ดมุกดาหารสุราษฎร์ธานีอุดรธานีนครปฐมบ้านบางปูใหม่บ้านมังกรนครศรีธรรมราชบ้านแหลมฉบังนครสวรรค์บ้านมาบตาพุดบ้านตลาดรังสิตภูเก็ตบ้านหนองปรือบ้านท่าคลองสกลนครบ้านปลายบัวพัฒนาเกาะสมุยเชียงรายอุบลราชธานีบ้านสวนกรุงเทพมหานครเชียงใหม่นครราชสีมาขอนแก่นหาดใหญ่ชลบุรีพัทยาศรีราชาพิษณุโลกปากเกร็ดมุกดาหารสุราษฎร์ธานีอุดรธานีนครปฐมบ้านบางปูใหม่บ้านมังกรนครศรีธรรมราชบ้านแหลมฉบังนครสวรรค์บ้านมาบตาพุดบ้านตลาดรังสิตภูเก็ตบ้านหนองปรือบ้านท่าคลองสกลนครบ้านปลายบัวพัฒนาเกาะสมุยเชียงรายอุบลราชธานีบ้านสวนกรุงเทพมหานครเชียงใหม่นครราชสีมาขอนแก่นหาดใหญ่ชลบุรีพัทยาศรีราชาพิษณุโลกปากเกร็ดมุกดาหารสุราษฎร์ธานีอุดรธานีนครปฐมบ้านบางปูใหม่บ้านมังกรนครศรีธรรมราชบ้านแหลมฉบังนครสวรรค์บ้านมาบตาพุดบ้านตลาดรังสิตภูเก็ตบ้านหนองปรือบ้านท่าคลองสกลนครบ้านปลายบัวพัฒนาเกาะสมุยเชียงรายอุบลราชธานีบ้านสวน

พูดคุย

จากบล็อก

การคัดกรองและคัดเลือกผู้เช่า

How to Verify Tenant Income: A Landlord's Essential Guide

Stop relying on just a pay stub. Discover professional ways to verify tenant income and protect your rental income from potential defaults.

Apr 17, 2026

12 นาทีที่ต้องอ่าน

เริ่มต้นเป็นเจ้าของบ้าน

Uncovering Hidden Legal Traps in Rental Property Registration

Protect your investment and avoid costly fines. Learn about the hidden legal traps in rental property registration laws and how to navigate them safely.

Apr 17, 2026

15 นาทีที่ต้องอ่าน

การจัดการอสังหาริมทรัพย์

Don't Drain Your Account: 3 Property Management Software Mistakes

New landlords often make expensive property management software mistakes. Learn the top 3 errors that can drain your accounts and how to avoid them.

Apr 16, 2026

9 นาทีที่ต้องอ่าน