การกระจายส่วนแบ่งกำไรแบบ Waterfall (Promote)

ทำไมต้องใช้เครื่องมือนี้?

Waterfall ส่วนแบ่งกำไรในอสังหาริมทรัพย์กำหนดวิธีการกระจายกระแสเงินสดและกำไรระหว่าง Limited Partners (LPs) และ General Partners (GPs) หรือผู้สนับสนุน ซึ่งแตกต่างจากการแบ่งแบบเส้นตรง Waterfall จะจูงใจ GP ให้บรรลุผลตอบแทนที่สูงขึ้น โดยเสนอส่วนแบ่งที่มากขึ้นของผลกำไร (promote) เมื่อบรรลุเป้าหมายอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่กำหนดไว้

เครื่องคำนวณนี้จำลองโครงสร้าง Waterfall แบบยุโรปสามระดับมาตรฐาน ระดับแรกโดยทั่วไปจะแสดงถึงผลตอบแทนที่ต้องการ (preferred return) ซึ่ง LPs จะได้รับ 100% ของการกระจายเงินจนกว่าจะถึงเป้าหมาย (เช่น IRR 8%) เมื่อบรรลุเป้าหมายนี้แล้ว กระแสเงินสดที่ตามมาจะถูกแบ่งตามโครงสร้างระดับที่ 2 และ 3 (เช่น การแบ่ง 80/20 จนถึง IRR 15% จากนั้นจึงแบ่ง 50/50)

การคาดการณ์การกระจายเงินเหล่านี้อย่างแม่นยำเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้จัดจำหน่ายที่เสนอดีลให้กับนักลงทุน และสำหรับ LPs ในการประเมินความสอดคล้องของผลประโยชน์ ด้วยการป้อนข้อมูลกระแสเงินสดที่สามารถกระจายได้ทั้งหมดและการมีส่วนร่วมของเงินทุน เครื่องมือนี้จะประมาณการกระจายเงินทั้งหมดและ Equity Multiple สุดท้ายสำหรับทั้ง LP และ GP ตลอดอายุโครงการ