Luật Tăng Giá Thuê Việt Nam: Quy định, Thông báo & Thực tiễn

Việc tăng giá thuê nhà ở tại Việt Nam chủ yếu được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2017) và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024). Không giống như nhiều khu vực pháp lý, Việt Nam hoạt động trên cơ sở tự do hợp đồng nghiêm ngặt đối với các hợp đồng thuê nhà ở tư nhân, nghĩa là không có giới hạn giá thuê theo luật định hoặc giới hạn tăng giá hàng năm bắt buộc.

Các Nguyên tắc Cốt lõi

Theo Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê tài sản được xác định theo thỏa thuận giữa các bên:

Tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng cố định

Chủ nhà không thể đơn phương tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng cố định trừ khi hợp đồng quy định rõ ràng điều đó. Các trường hợp phổ biến bao gồm:

1. Điều khoản Tăng giá: Một điều khoản quy định giá thuê sẽ tăng một khoản cố định (ví dụ: 10%) sau một khoảng thời gian cụ thể.
2. Sửa đổi bằng Văn bản: Cả hai bên cùng đồng ý một mức giá mới thông qua một phụ lục đã ký.
3. Thay đổi Cơ bản: Theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có thể yêu cầu điều chỉnh giá nếu hoàn cảnh thay đổi cơ bản, mặc dù điều này khó chứng minh trước tòa đối với giá thuê tiêu chuẩn.

Đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, một trong hai bên có thể chấm dứt hoặc đề xuất các điều khoản mới. Mặc dù luật yêu cầu thông báo trước 90 ngày để chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước (Điều 171, Khoản 2(a) Luật Nhà ở 2023), bất kỳ việc chấm dứt đơn phương nào do vi phạm đều yêu cầu thông báo bằng văn bản ít nhất 30 ngày trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 172 Luật Nhà ở 2023).

Giá thuê khi Gia hạn Hợp đồng

Khi một hợp đồng thuê hết hạn, chủ nhà có toàn quyền đề xuất một mức giá thị trường mới cho kỳ hạn gia hạn.

Thực thi và Tranh chấp

Các tranh chấp liên quan đến việc tăng giá thuê mà không thể giải quyết thông qua đàm phán sẽ được giải quyết bởi Tòa án Nhân dân của quận/huyện nơi tài sản tọa lạc.

Thực tiễn Thị trường

Mặc dù không bắt buộc theo luật, đây là các mức tăng hàng năm điển hình được quan sát tại các trung tâm lớn của Việt Nam:

Soạn thảo các Điều khoản Tăng giá thuê

Để đảm bảo rõ ràng về mặt pháp lý, chủ nhà nên bao gồm các thông số cụ thể:

1. Tăng cố định: "Giá thuê sẽ tăng 8% vào mỗi dịp kỷ niệm 12 tháng kể từ Ngày Bắt đầu."
2. Thời hạn Thông báo: "Chủ nhà phải cung cấp thông báo bằng văn bản ít nhất 45 ngày trước bất kỳ điều chỉnh nào."
3. Cân nhắc về Tiền tệ: Lưu ý rằng theo các quy định về Ngoại hối của Việt Nam (Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13), giá thuê phải được niêm yết và thanh toán bằng Đồng Việt Nam (VND). Việc định giá thuê theo USD về mặt kỹ thuật là bất hợp pháp đối với các giao dịch trong nước.

Các Thực hành Tốt nhất cho Chủ nhà

1. Đơn vị tiền tệ VND: Luôn ghi rõ giá thuê bằng VND để tuân thủ Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13.
2. Thông báo Tiêu chuẩn: Cung cấp thông báo bằng văn bản ít nhất 30 ngày cho việc chấm dứt đơn phương theo Điều 172, Khoản 4 Luật Nhà ở 2023.
3. So sánh Thị trường: Cung cấp bằng chứng về các danh sách tương tự tại địa phương để biện minh cho việc tăng giá với người thuê.
4. Phụ lục Tài liệu: Đảm bảo người thuê ký "Phụ lục hợp đồng" cho bất kỳ thay đổi giá nào.

Quay lại Tổng quan về Luật Chủ nhà - Người thuê tại Việt NamKhông có bản xem trước.