中国驱逐程序：通知要求、法律程序与合规指南
中国住宅驱逐程序逐步指南，遵循 2021 年《民法典》及法院执行程序。
法律免责声明
本内容仅供一般信息和教育目的。它不构成法律建议，不应作为法律建议依赖。法律法规经常变化——请务必核实当前法规并咨询您所在司法管辖区的持证律师，以获取针对您具体情况的建议。Landager 是一个物业管理平台，而非律师事务所。信息最后验证时间： May 2026.
本指南根据中国最新的 2021 年《民法典》规定，介绍了中国驱逐程序 (eviction process in china)。
在中国，驱逐租户——法律上称为“租赁合同的解除”——受到严格的法律要求约束。《民法典》以及相关的行政规章（如《商品房屋租赁管理办法》）共同构成了主要的法律框架，在保护双方权益的同时，也严厉打击非法的驱逐行为。
驱逐类型概览
因租户违约而解除合同
合同解除的理由
根据《民法典》，当租户存在以下行为时，房东可以依法解除租约：
- 无正当理由拖欠租金 - 在催告后的合理期限内仍未支付（第 722 条）
- 擅自转租 - 未经房东同意将房屋转租给第三方（第 716 条）
- 改变物业用途 - 将住宅单位改为商业用途
- 导致严重损坏 - 对物业造成重大损害
- 进行违法活动 - 将租赁房屋用于犯罪或非法目的
- 违反人均居住标准 - 超过当地规定的最大居住人数限制
针对欠租的特殊规则
因欠租解除租约需要遵循特定程序：
- 催告义务 - 房东必须首先发出书面催款通知
- 合理补救期 - 必须给予租户合理的支付时间（第 722 条）
- 继续不支付 - 只有在租户仍不支付的情况下，房东才可解除合同
- 书面解除通知 - 房东必须提供正式的书面解除合同通知
不定期租赁的解除
当出现以下情况时，租期变为不定期：
- 租期超过六个月但未签订书面合同
- 固定期限租赁届满，租户继续使用而房东未提出异议
不定期租赁的解除规则：
严厉禁止的驱逐行为
国家行政规章明确禁止以下行为：
暴力与威胁
- 禁止对租户实施肢体暴力
- 禁止言语威胁、恐吓或骚扰
- 针对共同居住者或家属的类似行为同样违法
停水停电
- 禁止切断水、电、燃气或供暖供应
- 禁止通过停止物业管理服务来强迫搬离
- 即使租约已到期，这些行为依然是非法的
自助救济
- 房东不得未经允许进入租赁物业
- 禁止在租户不在场时搬走其财物
- 更换门锁或封堵门窗是违法的
- 若租户拒绝离开，房东必须通过法律途径解决
完整的合法驱逐程序
第一步：确认解除合同的理由
核实是否存在合同或法定解除理由，并收集证据：
- 欠租记录和催款函件
- 违规行为的照片或视频证据
- 通讯记录（微信消息、短信等）
第二步：发出书面通知
- 送达正式的书面解除合同通知
- 明确说明理由和法律依据
- 给予合理的搬离时间
- 采用挂号信、公证送达或当面签字确认
第三步：协商搬离
- 与租户约定具体的搬离日期
- 进行物业状况查验
- 处理押金退还
- 结算未清的公用事业费用
第四步：升级行动（若租户拒绝搬离）
- 社区调解 - 寻求居委会或调解组织的帮助
- 行政投诉 - 向当地住建部门投诉
- 仲裁 - 如果合同包含仲裁条款
- 诉讼 - 向人民法院起诉并申请强制执行
“买卖不破租赁”原则
根据《民法典》第 725 条，如果在租期内出售物业，现有的租约对新业主继续有效。买方必须继续履行原合同义务，不得以此为由驱逐租户。
房东最佳实践
- 清晰的合同条款 - 包含明确的解除条件、通知方式和搬离时限
- 完整的文档记录 - 保留所有催款通知、沟通记录和付款凭证
- 遵循法律程序 - 即便面对明显违约的租户，也要依法办事
- 保持专业性 - 避免情绪化反应；切勿尝试自助驱逐
- 寻求法律咨询 - 遇到复杂情况应及时咨询律师
- 了解地方规则 - 各城市可能有更具体的管理要求
Landager 的物业管理仪表板可助您管理租期届满提醒，追踪租金支付状态，并在需要时提供合规检查清单——降低纠纷风险，保护您的合法权利。
中国住宅驱逐程序 in national
送达通知
通过挂号信发送正式书面通知，要求纠正违约行为或解除合同。
提起诉讼
若租户未搬离，向当地人民法院提起收回物业及追缴欠租的诉讼。
调解/审判
法院会先进行调解。若失败，则进入正式庭审并作出判决。
申请执行
判决生效后若租户仍拒绝撤离，向法院申请强制执行。
法警执行
法院执行人员强制将租户及其财产搬离。这是收回占有权的唯一合法途径。
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