عملية الإخلاء في السعودية: أنواع الإخطارات وتطبيق إيجار

يعتبر إخلاء المستأجر في المملكة العربية السعودية عملية قانونية رسمية تحكمها نظام التنفيذ (المرسوم الملكي رقم م/53) ولوائح منصة إيجار (قرار مجلس الوزراء رقم 292). ومع الاعتماد الواسع لمنصة إيجار، تعمل العقود المسجلة كسندات تنفيذية (المادة 9)، مما يبسط العملية بشكل كبير من خلال محكمة التنفيذ ويحولها بعيداً عن إجراءات المحاكم المدنية الطويلة.

الإخلاء الذاتي غير قانوني

أولاً وقبل كل شيء، لا يمكن للملاك تطبيق القانون بأنفسهم. يعتبر القيام بـ "إخلاء ذاتي" أمراً غير قانوني تماماً. يجب على الملاك تجنب ما يلي:

• تغيير الأقفال دون أمر قضائي
• قطع المرافق الأساسية (الكهرباء، الماء)
• إزالة ممتلكات المستأجر بالقوة
• مضايقة المستأجر أو منعه من دخول العقار

قد يؤدي انتهاك هذه القواعد إلى غرامات باهظة، ومسؤولية جنائية، والتزام بتعويض المستأجر. يجب أن يتم الإخلاء بواسطة محكمة التنفيذ وجهات إنفاذ القانون المحلية.

الأسباب المشروعة للإخلاء أثناء فترة العقد

خلال عقد إيجار نشط ومحدد المدة، لا يمكن للمالك عموماً إخلاء المستأجر إلا لسبب مشروع يتعلق بـ "تقصير" من المستأجر. تشمل الأسباب الأكثر شيوعاً ما يلي:

1. عدم دفع الإيجار: إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار وفقاً للجدول الزمني المتفق عليه في منصة إيجار وظل متعثراً لمدة 30 يوماً على الأقل.
2. التأجير من الباطن دون إذن: إذا قام المستأجر بتأجير العقار لطرف ثالث دون موافقة خطية صريحة من المالك.
3. تلف العقار: إذا تسبب المستأجر عمداً في أضرار إنشائية أو مادية جسيمة بالوحدة.
4. الأنشطة غير القانونية: استخدام العقار لأغراض تخالف القانون السعودي أو مبادئ الشريعة الإسلامية.
5. مخالفة شروط العقد: الخرق الجوهري للبنود المحددة بوضوح في عقد إيجار الملزم.

عملية الإخلاء لعدم دفع الإيجار

إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار، فإن الملاك الذين يستخدمون عقد إيجار الموحد يستفيدون من الوصول المباشر إلى محكمة التنفيذ (محكمة التنفيذ). ونظراً لأن عقد إيجار يُعامل كسند "تنفيذي" بموجب المادة 9 من نظام التنفيذ، فإن العملية تكون سريعة:

1. التعثر: يتأخر المستأجر عن موعد دفع الإيجار.
2. فترة انتظار إلزامية: لا يجوز للمالك التقدم بطلب التنفيذ إلا بعد مرور 30 يوماً على الأقل من تاريخ استحقاق الإيجار دون سداد.
3. طلب التنفيذ: يدخل المالك إلى بوابة "أبشر" أو "ناجز" ويقدم طلب تنفيذ مباشرة ضد المستأجر باستخدام رقم عقد إيجار.
4. إخطار المحكمة: تصدر محكمة التنفيذ إخطاراً بموجب المادة 34 من نظام التنفيذ للمستأجر تطالبه بالسداد خلال 5 أيام.
5. إجراءات التنفيذ: إذا لم يسدد المستأجر، يمكن للقاضي طلب عقوبات مشددة بموجب المادة 46، بما في ذلك تجميد الحسابات البنكية، ومنع السفر، وإيقاف الخدمات الحكومية (أبشر).
6. أمر الإخلاء: سيصدر القاضي في النهاية أمراً رسمياً بإخلاء العقار، والذي يتم تنفيذه بواسطة جهات إنفاذ القانون المحلية إذا رفض المستأجر المغادرة سلمياً.

إخطار عدم التجديد (نهاية العقد)

إذا كان المالك يرغب ببساطة في عدم تجديد العقد عند انتهائه، تختلف القواعد حسب الموقع وسبب الإخلاء:

• عقود الإيجار السكنية القياسية: يجب تقديم إخطار خطي بعدم التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
• الاستخدام الشخصي (الرياض): بموجب لوائح 2025، يتطلب الإخلاء للاستخدام الشخصي فترة إخطار خطي مدتها 365 يوماً.
• إذا لم يتم تقديم الإخطار المطلوب من قبل أي من الطرفين، فعادة ما تتجدد عقود إيجار تلقائياً لمدة مماثلة.

استثناءات الإخلاء الخاصة في الرياض

بالنسبة للعقارات في الرياض، واعتباراً من 25 سبتمبر 2025، تمنع جهود استقرار الإيجارات الملاك من رفض تجديد عقد الإيجار إلا لثلاثة أسباب محددة:

• عدم دفع الإيجار: بعد فترة التعثر الإلزامية البالغة 30 يوماً.
• مشاكل السلامة الإنشائية: يتم التحقق منها بتقرير فني رسمي يتطلب إخلاءً كاملاً.
• الاستخدام الشخصي: من قبل المالك أو قريب من الدرجة الأولى. يتطلب هذا إخطاراً خطياً مدته 365 يوماً، ولا يمكن إعادة تأجير العقار لطرف آخر لمدة 365 يوماً بعد الإخلاء.

التعامل مع ممتلكات المستأجر

إذا ترك المستأجر العقار وترك وراءه ممتلكات، يجب على المالك التقدم بطلب للمحكمة لجرد تلك الأمتعة والتعامل معها. يجب تخزين الممتلكات، وإذا لم تتم المطالبة بها، فقد تباع بالمزاد العلني تحت إشراف المحكمة لتحصيل الإيجارات غير المدفوعة.

تضمن Landager تنبيهك فوراً بخصوص الدفعات المفقودة وتجديدات العقود الوشيكة، حتى لا تفوتك أبداً نوافذ الإخطار البالغة 60 يوماً أو 365 يوماً المطلوبة بموجب القانون السعودي.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في السعوديةالمعاينة غير متاحة.