عملية الإخلاء في السعودية: أنواع الإخطارات والتنفيذ عبر 'إيجار'

يعتبر إخلاء المستأجر في المملكة العربية السعودية عملية قانونية رسمية. ومع الاعتماد الواسع لمنصة إيجار، تم تبسيط عملية إخلاء المستأجرين المتعثرين عن السداد بشكل كبير، حيث تحول الأمر من الإجراءات الطويلة في المحاكم المدنية إلى إجراءات سريعة عبر محكمة التنفيذ.

الإخلاء الذاتي غير قانوني

أولاً وقبل كل شيء، لا يمكن للملاك تطبيق القانون بأنفسهم. يعتبر القيام بـ "إخلاء ذاتي" أمراً غير قانوني تماماً. يجب على الملاك تجنب ما يلي:

• تغيير الأقفال دون أمر قضائي.
• قطع المرافق الأساسية (الكهرباء، الماء).
• إزالة ممتلكات المستأجر بالقوة.
• مضايقة المستأجر أو منعه من دخول العقار.

قد يؤدي انتهاك هذه القواعد إلى غرامات باهظة، ومسؤولية جنائية، والتزام بتعويض المستأجر.

الأسباب المشروعة للإخلاء أثناء فترة العقد

خلال فترة عقد الإيجار النشط والمحدد المدة، يمكن للمالك عموماً إخلاء المستأجر فقط لوجود سبب "تقصير" مشروع. وتشمل الأسباب الأكثر شيوعاً ما يلي:

1. عدم دفع الإيجار: إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار وفقاً للجدول الزمني المتفق عليه في منصة إيجار.
2. التأجير من الباطن دون إذن: إذا قام المستأجر بتأجير العقار لطرف ثالث دون موافقة خطية صريحة من المالك.
3. تلف العقار: إذا تسبب المستأجر عمداً في أضرار إنشائية أو مادية جسيمة بالوحدة.
4. الأنشطة غير القانونية: استخدام العقار لأغراض تخالف القانون السعودي أو مبادئ الشريعة الإسلامية.
5. مخالفة شروط العقد: الخرق الجوهري للبنود المحددة بوضوح في عقد إيجار الملزم.

عملية الإخلاء لعدم دفع الإيجار

إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار، فإن الملاك الذين يستخدمون عقد إيجار الموحد يستفيدون من الوصول المباشر إلى محكمة التنفيذ. ونظراً لأن عقد إيجار يعتبر "سنداً تنفيذياً" (وثيقة ملزمة قانوناً ولها قوة التنفيذ الجبري)، فإن العملية تكون سريعة:

1. التعثر: يتأخر المستأجر عن موعد دفع الإيجار.
2. طلب التنفيذ: يدخل المالك إلى بوابة "أبشر" أو "ناجز" ويقدم طلب تنفيذ مباشرة ضد المستأجر باستخدام رقم عقد إيجار.
3. إخطار المحكمة: تصدر محكمة التنفيذ إخطاراً (غالباً عبر رسالة نصية بموجب المادة 34 من نظام التنفيذ) للمستأجر تطالبه بالسداد خلال 5 أيام.
4. إجراءات التنفيذ: إذا لم يسدد المستأجر، يمكن للقاضي طلب عقوبات مشددة بموجب المادة 46، بما في ذلك تجميد الحسابات البنكية، ومنع السفر، وإيقاف الخدمات الحكومية (أبشر).
5. أمر الإخلاء: سيصدر القاضي في النهاية أمراً رسمياً بإخلاء العقار، والذي يتم تنفيذه بواسطة السلطات الأمنية إذا رفض المستأجر المغادرة سلمياً.

الإخطار بعدم التجديد (نهاية العقد)

إذا كان المالك يرغب ببساطة في عدم تجديد العقد عند انتهائه، تختلف القواعد قليلاً حسب المدينة، ولكن المعيار الوطني العام يتطلب:

• تقديم إخطار خطي للمستأجر قبل 60 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد الحالي.
• إذا لم يتم تقديم إخطار قبل 60 يوماً من قبل أي من الطرفين، فعادة ما تتجدد عقود إيجار تلقائياً لمدة مماثلة.

استثناءات الإخلاء الخاصة في الرياض

بالنسبة للعقارات في الرياض، وبسبب جهود استقرار الإيجارات لعام 2025، لا يحق للملاك عموماً رفض تجديد العقد إذا رغب المستأجر في البقاء، إلا في حال وجود سبب مشروع محدد، مثل:

• وجود عيوب إنشائية موثقة تتطلب الإخلاء الكامل لضمان السلامة.
• حاجة المالك أو قريب له من الدرجة الأولى الفعلية للعقار لسكنهم الشخصي الخاص.

التعامل مع ممتلكات المستأجر

إذا ترك المستأجر العقار وترك وراءه ممتلكات، يجب على المالك التقدم بطلب للمحكمة لجرد تلك الأمتعة والتعامل معها. يجب تخزين الممتلكات، وإذا لم تتم المطالبة بها، فقد تباع بالمزاد العلني تحت إشراف المحكمة لتحصيل الإيجارات غير المدفوعة.

تضمن Landager تنبيهك فوراً بخصوص الدفعات المفقودة وتجديدات العقود الوشيكة، حتى لا تفوتك أبداً نوافذ الإخطار قبل 60 يوماً المطلوبة بموجب القانون السعودي.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في السعوديةالمعاينة غير متاحة.