قوانين زيادة الإيجار في الإمارات: فهم مؤشر 'ريرا' والسقوف السعرية

تطبق دولة الإمارات العربية المتحدة - وتحديداً أسواقها العقارية الرائدة في دبي وأبوظبي - آليات صارمة للتحكم في الإيجارات لحماية المستأجرين من الزيادات التعسفية وغير المستدامة، مع موازنة عوائد الاستثمار للملاك.

دبي: مؤشر ريرا الإيجاري (RERA Rental Index)

في دبي، لا يمكن للملاك زيادة الإيجار لمجرد رغبتهم في ذلك. تخضع زيادات الإيجار بشكل صارم للمرسوم رقم 43 لسنة 2013، والذي تنفذه مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).

يتم تحديد الزيادة المسموح بها من خلال مقارنة إيجار المستأجر الحالي بمتوسط إيجار السوق لعقار مماثل في تلك المنطقة المحددة (وفقاً لما تحدده حاسبة مؤشر ريرا الإيجاري الرسمية).

شرائح الزيادة

عند حساب زيادة الإيجار عند التجديد، تطبق القواعد التالية:

1. زيادة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تصل إلى 10%.
2. زيادة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 11% و 20%.
3. زيادة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 21% و 30%.
4. زيادة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 31% و 40%.
5. سقف أقصى 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تزيد عن 40%، فإن الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 20%.

قاعدة الإخطار قبل 90 يوماً

حتى لو سمح مؤشر ريرا بزيادة الإيجار:

• يجب على المالك إخطار المستأجر خطياً (عادةً عبر البريد الإلكتروني أو خطاب مسجل، وليس واتساب) قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الإيجار الحالي.
• إذا فشل المالك في تقديم إخطار قبل 90 يوماً بالضبط، أو قدم إخطاراً متأخراً، فإن القانون ينص على أنه لا يسمح بأي زيادة في الإيجار لفترة التجديد القادمة. ويحق للمستأجر التجديد بنفس سعر العام السابق.

أبوظبي: سقف الـ 5%

تحافظ أبوظبي على سقف أكثر بساطة وصرامة لمكافحة التضخم.

• تقتصر زيادات الإيجار السنوية في أبوظبي عادةً على حد أقصى قدره 5% عند تجديد العقد.
• على غرار دبي، يجب على الملاك في أبوظبي تزويد المستأجرين بـ إخطار خطي لمدة شهرين (60 يوماً) على الأقل قبل تاريخ تجديد العقد إذا كانوا يعتزمون تطبيق زيادة الـ 5%.

إذا حاول المالك زيادة الإيجار بما يتجاوز سقف الـ 5% دون اتفاق متبادل منفصل، يمكن للمستأجر تصعيد الأمر إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي.

التعامل مع رفض المستأجر

إذا أصدر المالك إخطار زيادة الإيجار بشكل قانوني ضمن مهلة الـ 90 يوماً (دبي) أو الـ 60 يوماً (أبوظبي)، وكان مؤشر ريرا (أو سقف الـ 5%) يدعم الزيادة، فيجب على المستأجر إما:

1. قبول الزيادة وتوقيع التجديد.
2. رفض الزيادة وإخطار المالك قبل 90/60 يوماً من تاريخ التجديد بعدم رغبته في التجديد والإخلاء عند انتهاء العقد الحالي.

إذا رفض المستأجر قبول زيادة قانونية ورفض الإخلاء، يمكن للمالك الاستعانة بمركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) لفرض الامتثال.

تتبع فترات إخطار التجديد لمدة 90 يوماً بدقة باستخدام أدوات لاندجر (Landager) الآلية للملاك لضمان عدم تفويت زيادات الإيجار المسموح بها قانوناً في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.