Увеличение на наемите в България: Свободният пазар

За разлика от строгите "Mietpreisbremse" (спирачка на наемите) в Германия или зоните с наемно налягане в Ирландия, пазарът на жилищни имоти в България оперира в режим на абсолютен, неограничен капитализъм. Управляван предимно от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) (в сила от 1 януари 1951 г.), в България няма никакъв законов контрол върху наемите на национално, регионално или общинско ниво. Българското правителство не диктува колко можете да искате за апартамент в София, нито ограничава с колко можете да вдигате наема всяка година. Правни спорове относно договори за наем се разглеждат от местния Районен съд (Районен съд), където се намира имотът.

Всички правила, уреждащи увеличението на наемите, се определят на 100% от частния договор за наем, подписан между наемодателя и наемателя.

Правило 1: Срочните договори блокират увеличението на наема

Най-важното правило относно увеличението на наемите в България произтича от основните принципи на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Ако наемодател и наемател подпишат срочен договор (напр. стандартен 1-годишен наем) за 1,000 лв. на месец, наемодателят не може едностранно да увеличи наема през този 1-годишен период. Не можете да изпратите имейл на наемателя в 6-ия месец и да поискате 1,200 лв. просто защото „пазарът се е вдигнал“. Цената е фиксирана за продължителността на договорения специфичен срок.

Единственото изключение: Наемът може да бъде увеличен по време на действие на договора само ако изричен механизъм за това (като клауза за индексация спрямо инфлацията) е бил силно договорен и вписан в договора за наем още в първия ден. Прочетете повече за структурните договорни условия в Ръководството за изисквания към договоритеПрегледът не е наличен.

Правило 2: Подновяване и безсрочни договори

Огромното мнозинство от увеличенията на наемите в България се случват при изтичане на фиксирания срок.

Вариант А: Краят на 1-годишния срок

С наближаването на крайната дата на 1-годишния договор, наемодателят има пълен контрол. Той може да се свърже с наемателя и да заяви: „Ако желаете да подпишете нов 1-годишен договор, наемът ще се увеличи от 1,000 лв. на 1,300 лв.“ Тъй като няма тавани на наемите, наемодателят може легално да изиска увеличение от 30%, 50% или 100%, ако вярва, че пазарът позволява това. Ако наемателят откаже, договорът просто изтича, наемателят трябва да напусне, а наемодателят може да търси нов наемател на новата цена.

Вариант Б: Течащият „безсрочен“ договор

Ако 1-годишният договор изтече и нито една от страните не предприеме нищо, но наемателят остане и продължи да плаща 1,000 лв., наемът автоматично се превръща в „Безсрочен“ (безсрочен). При безсрочен договор наемодателят не може просто внезапно да наложи по-висок наем от утре. Въпреки това, съгласно чл. 238 от ЗЗД, наемодателят има право да прекрати безсрочния договор по всяко време със строго 1-месечно предизвестие. Следователно наемодателите извършват увеличения чрез ултиматум: „Приемете допълнително споразумение (Анекс), увеличаващо наема на 1,200 лв. от следващия месец, или считайте това за официално 1-месечно предизвестие за прекратяване и освобождаване на имота.“

Механизми за защита: Еврото и индексацията

Въпреки че контролът върху наемите не съществува, наемодателите използват специфични договорни рамки, за да защитят доходността си от инфлацията във времето.

1. Деноминиране в евро (EUR)

Официалната валута на България е левът (BGN). Левът е фиксиран към еврото чрез Валутен борд при строг курс от 1 EUR = 1.95583 BGN от 1999 г. насам. Въпреки тази стабилност, за защита срещу дългосрочни геополитически рискове, вътрешна инфлация или потенциално откъсване от фиксирания курс, голяма част от наемите за висок клас жилища, ново строителство или жилища за чужденци стриктно деноминират наема в евро (€).

• В договора се посочва, че наемът е „€600 на месец“.
• Наемателят плаща равностойността в левове. Ако курсът някога се промени, реалната доходност на наемодателя остава напълно защитена.

2. Клаузи за индексация спрямо инфлацията (стандарт при дълги договори)

Докато при 1-годишните договори рядко се залагат инфлационни клаузи, ако наемодателят се съгласи да сключи по-дълъг жилищен наем (напр. 3 до 5 години), той почти универсално ще вмъкне задължителна Клауза за индексация. Тази клауза предвижда, че точно на годишнината от договора наемът автоматично ще се увеличи с официалния темп на инфлация, публикуван от Националния статистически институт (НСИ) или Европейския хармонизиран индекс на потребителските цени (ХИПЦ).

• Важна клауза „само нагоре“: Професионално съставена клауза за индексация в България изрично ще посочва, че наемът може само да се увеличава. Ако в дадена година има дефлация (отрицателна инфлация), наемът не намалява; той остава фиксиран на най-високото достигнато ниво от предходната година.

Стратегическо изпълнение

Тъй като увеличението на наема изисква или нов договор, или подписано допълнително споразумение (Анекс), или активиране на сложна математическа формула за индексация, комуникирането на тези увеличения изисква писмени следи. Случайните съобщения в WhatsApp, изискващи повече пари, са правно нищожни, ако наемателят ги игнорира и продължи да плаща старата сума по банков път. Всяко увеличение трябва да бъде формализирано, подписано от двете страни и приложено към оригиналния договор за наем (и повторно заверено пред нотариус, ако оригиналният договор е бил предмет на нотариална заверка, за да се запази силата на незабавното извеждане).

Обратно към Общ преглед на жилищния пазар в БългарияПрегледът не е наличен.

Как Landager помага

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.