Изготвяне на български жилищни договори за наем: Срок и преотдаване

В България, тъй като законът отдава голяма тежест на „свободата на договаряне“, писменият договор за наем е най-важният документ в отношенията между наемодател и наемател. Ако дадена тема не е изрично обхваната в договора, се прилагат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) — който влиза в сила на 1 януари 1951 г. — и често водят до изненадващи резултати по отношение на преотдаването и прекратяването.

Въпреки че ръкописно написаният договор е правно обвързващ, българското законодателство изисква договорите за наем за срок, по-дълъг от една година, да бъдат вписани в Имотния регистър (чл. 112, буква (д) от Закона за собствеността и чл. 4, буква (д) от Наредбата за вписванията). За да бъде допустим за вписване, договорът за наем трябва да е в писмена форма с нотариално заверени подписи (чл. 3 от Наредбата за вписванията). Съгласно чл. 237 от ЗЗД, вписаният договор за наем остава валиден спрямо нов собственик за целия си срок. Невписан договор за наем с „достоверна дата“ (напр. нотариално заверен) е обвързващ за посочения срок, но не повече от една година от прехвърлянето. Ако нито едно от двете не съществува и наемателят е във владение, договорът е обвързващ като безсрочен наем.

Структуриране на срока на наема

Съгласно ЗЗД, наемът може да бъде установен за срочен (срочен) или за безсрочен (безсрочен) срок. Тази разлика фундаментално променя начина, по който договорът може да бъде прекратен.

10-годишният законов максимум

Член 229 от ЗЗД налага единственото стриктно структурно правило за частните жилищни наеми: Договор за наем не може да бъде сключен за повече от 10 години. Ако съставите и подпишете 15-годишен жилищен наем, той не е „нищожен“ или „незаконен“, но ако спор стигне до съда, съдията автоматично ще отсъди, че наемът е валиден само за 10 години. (Забележка: Ако лицето, което отдава апартамента под наем, има само права на управление, а не пълна собственост, максималният срок се свива до 3 години).

Срочни договори за наем

1-годишните срочни наеми са абсолютният пазарен стандарт за жилищни имоти в България.

• Обвързаността: Важно е да се знае, че срочният наем е твърд ангажимент. По подразбиране, съгласно българското гражданско право, нито една от страните не може да прекрати наема предсрочно. Наемателят не може просто да „даде 1-месечно предизвестие“ и да напусне апартамента в петия месец от 1-годишен договор. Това е нарушение на договора, което води до загуба на гаранционния депозит и потенциална отговорност за наема до края на срока.
• Изключението – клауза за прекратяване: Наемателят или наемодателят имат право да прекратят срочен договор предсрочно само ако е договорена и изрично вписана „Клауза за прекратяване“ (напр. „Всяка от страните може да прекрати този 1-годишен договор предсрочно, като предостави 2-месечно писмено предизвестие“). Ако договорът няма такава клауза, срокът е фиксиран.

Безсрочни договори за наем

Ако 1-годишен срочен наем изтече и наемателят остане в апартамента със знанието и без противопоставянето на наемодателя, наемът автоматично се превръща в безсрочен (ЗЗД чл. 236).

• Безсрочният наем няма крайна дата.
• Основното правило на безсрочния наем е, че всяка от страните може да го прекрати по всяко време, като даде едномесечно предизвестие (ЗЗД чл. 238). Законът не изисква това предизвестие да е в писмена форма, въпреки че писменото предизвестие се препоръчва за доказателствени цели.

Преотдаване: Опасната законова презумпция

Едно от най-изненадващите правила по подразбиране в българския Закон за задълженията и договорите се намира в член 234.

Ако договор за жилищен наем е напълно безмълвен по темата за преотдаването, наемателят има законовото право да преотдава части от апартамента без разрешението на наемодателя (чл. 234 от ЗЗД). Въпреки това, наемателят не може да преотдава целия имот без съгласието на наемодателя (чл. 234, ал. 2 от ЗЗД). Освен това, за разлика от преотдаването на части, прехвърлянето на целия наем на трета страна (цесия) изисква изричното съгласие на наемодателя съгласно общите принципи на договорното право относно заместването в дълг (чл. 102 от ЗЗД).

Поради тази причина всеки професионално съставен български договор за наем трябва да съдържа строга, изрична клауза, която напълно забранява преотдаването и цедирането без предварителното писмено съгласие на наемодателя. Липсата на тази клауза оставя наемодателя уязвим за неоторизирани обитатели.

Форма на договора (Нотариална заверка)

Българският закон не изисква договорът за наем да бъде нотариално заверен, за да бъде валиден. Един прост документ, подписан от двете страни, е достатъчен за установяване на наемни отношения.

Въпреки това, както е описано в Ръководството за процеса на извежданеПрегледът не е наличен, разчитането на обикновен частен подпис е изключително опасно за наемодателите. Договор за наем, при който подписите са нотариално заверени, комбиниран с изрични клаузи, признаващи дълга (наем/консумативи) и посочващи, че договорът може да служи като изпълнително основание по чл. 417, т. 3 от Гражданския процесуален кодекс, е единственият начин да се избегнат многогодишни дела за извеждане. Ако наемодател възнамерява да отдава скъп имот под наем или да използва нотариалния път, договорът за наем трябва да бъде изготвен със специфичен, юридически прецизен език, обикновено подготвен от български адвокат, за да се гарантира, че нотариусът и съдът ще го приемат за ускорено изпълнение.

Обратно към Общ преглед на жилищните наеми в БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.