Komerční kauce v České republice

Od nabytí účinnosti občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) dne 1. ledna 2014 se komerční nájem v České republice řídí zásadou smluvní volnosti. Na rozdíl od rezidenčního nájmu, který pro ochranu jednotlivých nájemců striktně omezuje kauce na trojnásobek měsíčního nájemného podle § 2254, pronajímatelé a podnikající nájemci sjednávají zajišťovací mechanismy – ať už peněžité kauce, korporátní záruky nebo bankovní záruky – čistě na základě rizikového profilu nájemce a hodnoty nemovitosti.

Žádné zákonné limity

Občanský zákoník České republiky nestanovuje maximální limit pro komerční kauce (jistotu). Podle obecných ustanovení § 2018–2039 a specifických ustanovení o nájmu prostor sloužících podnikání § 2302–2315 je požadované zajištění zcela věcí soukromého ujednání.

V závislosti na velikosti prostor, rozsahu úprav financovaných pronajímatelem a bonitě korporátního nájemce se požadované zajištění obvykle pohybuje v rozmezí tří (3) až šesti (6) měsíců základního nájemného plus odhadovaných záloh na služby.

V prémiových kancelářských budovách v Praze nebo velkých logistických parcích pronajímatelé téměř vždy vyžadují, aby kauce pokryla jak základní nájemné, tak nejvyšší předpokládanou výši záloh na služby a energie po stanovenou dobu.

Bankovní záruky (Bankovní záruka)

U středně velkých až velkých komerčních nájmů v České republice je bankovní záruka na první výzvu výrazně běžnější než prostá peněžitá kauce.

Bankovní záruka přenáší finanční riziko z pronajímatele. Pokud nájemce nezaplatí nájemné, poškodí nemovitost nebo nájem ukončí předčasně, pronajímatel jednoduše uplatní nárok u vystavující banky nájemce. Podle ustanovení občanského zákoníku o bankovní záruce (§ 2029 a násl.) je banka právně povinna okamžitě vyplatit pronajímateli částku až do výše záruky, a to „na první výzvu“ a bez zkoumání podstaty sporu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Klíčové požadavky pro platnou bankovní záruku:

• Neodvolatelná: Nájemce ji nemůže zrušit bez souhlasu pronajímatele.
• Bezpodmínečná / Na první výzvu: Banka plní čistě na základě písemného prohlášení pronajímatele, že je nájemce v prodlení, aniž by vyžadovala soudní rozsudky nebo rozhodčí nálezy.
• Prolongační doložky: Pokud záruka vyprší každoročně, nájemní smlouva musí stanovit, že nájemce je povinen předložit obnovenou záruku nejméně 30 dní před vypršením platnosti. Pokud tak nájemce neučiní, pronajímatel je oprávněn okamžitě čerpat plnou částku končící záruky.

Peněžitá jistota (kauce)

U menších maloobchodních jednotek, dílen nebo kanceláří pro startupy mohou pronajímatelé akceptovat přímou peněžitou kauci převedenou na bankovní účet pronajímatele.

Povinnost úročení

Pokud pronajímatel drží peněžitou kauci, technicky se na něj vztahují obecná pravidla občanského zákoníku, podle nichž má strana poskytující peněžité zajištění nárok na úroky z této částky, pokud není dohodnuto jinak.

Protože však komerční nájmy umožňují širokou smluvní volnost, pronajímatelé v komerčních smlouvách vždy uvádějí ustanovení typu: „Nájemce se výslovně vzdává práva na jakékoli úroky z peněžité jistoty a pronajímatel není povinen platit žádný zákonný ani jiný úrok z deponovaných prostředků.“

Na rozdíl od rezidenčního nájmu, kde by takové vzdání se práva bylo neplatné podle § 2235, je v komerčním B2B kontraktu toto ujednání zcela legální a univerzálně využívané.

Korporátní záruky mateřské společnosti

Pokud mezinárodní korporace pronajímá prostory prostřednictvím nově založené, kapitálově slabé české dceřiné společnosti (s.r.o.), pronajímatel bude často vyžadovat korporátní záruku mateřské společnosti. Místo vázání kapitálu v bankovní záruce podepíše bohatá mateřská holdingová společnost listinu, kterou ručí za všechny finanční závazky místní české dceřiné společnosti. Toto řešení je obecně preferováno nájemci z žebříčku Fortune 500 a široce akceptováno českými komerčními developery.

Čerpání zajištění

Komerční nájemní smlouva přesně určuje, kdy a jak může pronajímatel přistoupit ke kauci nebo čerpat z bankovní záruky. Spory týkající se oprávněnosti čerpání řeší Okresní soud, v jehož obvodu se nemovitost nachází.

Mezi typické případy čerpání patří:

• Neuhrazení nájemného, poplatků za služby nebo marketingových poplatků po uplynutí lhůty k nápravě.
• Neodstranění škod způsobených během stavebních úprav nebo provozu.
• Smluvní pokuty vyvolané porušením podmínek nájmu (např. nepovolený podnájem nebo ukončení provozu provozovny).
• Nesplnění povinnosti uvést prostory do původního stavu („shell-and-core“) při vyklizení.

Pokud pronajímatel během trvání nájmu vyčerpá část bankovní záruky nebo peněžité kauce, je nájemce smluvně povinen okamžitě „doplnit“ nebo obnovit zajištění na původní požadovanou výši.

Vrácení zajištění

Komerční kauce nebo záruky jsou obvykle vraceny (nebo je původní listina bankovní záruky vrácena) až po dokončení konečného vyúčtování ročních záloh na služby. Protože vypořádání energií v České republice může po skončení kalendářního roku trvat měsíce, pronajímatelé si často vyjednávají právo ponechat si část kauce až šest měsíců po vyklizení prostor nájemcem, aby pokryli případné nedoplatky za energie.

Jak Landager pomáhá

Sledování dat vypršení platnosti průběžných bankovních záruk je pro správce komerčních aktiv administrativně náročný úkol s vysokou odpovědností. Zmeškání termínu obnovy ponechává pronajímatele zcela nezajištěného. Komerční nástroje Landager ukládají přesné hodnoty, data vypršení platnosti a plány doplňování pro každou bankovní záruku a peněžitou kauci a zasílají automatizovaná upozornění správcům nemovitostí dlouho předtím, než klíčový zajišťovací nástroj vyprší.

Zpět na Přehled zákonů o nájemních vztazích v České republiceNáhled není dostupný.