Zahlungsverzug und Mahngebühren in Bayern: Regeln für Vermieter
Was bayerische Vermieter bei verspäteter Mietzahlung verlangen können: Gesetzliche Verzugszinsen (5 % über Basiszinssatz), begrenzte Mahngebühren und wann eine fristlose Kündigung möglich ist.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
In Deutschland sind pauschale Strafgebühren bei Zahlungsverzug („late fees“), wie sie in anderen Ländern verbreitet sind, nicht zulässig. Stattdessen können Vermieter in Bayern gesetzliche Verzugszinsen und geringe Verwaltungsgebühren geltend machen, wenn Mieter zu spät zahlen. Ein anhaltender Zahlungsverzug löst jedoch eines der stärksten Instrumente des Vermieters aus: das Recht zur fristlosen Kündigung.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Wann gerät ein Mieter in Verzug?
Die Miete ist gesetzlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats fällig (§ 556b BGB). Sobald diese Frist ohne Zahlung verstreicht, befindet sich der Mieter automatisch – auch ohne förmliche Mahnung – in Verzug (§ 286 BGB).
Hinweis (BGH-Rechtsprechung): Ein Mieter handelt rechtzeitig, wenn er den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag bei ausreichender Kontodeckung erteilt hat. Die Dauer der Banküberweisung darf dem Mieter nicht zur Last gelegt werden.
1. Verzugszinsen (§ 288 BGB)
Befindet sich ein Mieter im Verzug, hat der Vermieter ein gesetzliches Recht auf Verzugszinsen:
- Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank jeweils zum 1. Januar und 1. Juli neu festgelegt.
- Die Zinsen werden taggenau auf den überfälligen Betrag berechnet.
- Es gibt keine zusätzlichen „Strafgebühren“ — die Zinsen sind das gesetzliche Mittel zur Entschädigung.
2. Mahngebühren
Vermieter können angemessene Verwaltungskosten für den Versand von Mahnschreiben verlangen:
- Erste Mahnung: Hier kann in der Regel noch keine Gebühr verlangt werden (da der Mieter bereits kraft Kalenders in Verzug ist).
- Folgemahnungen: Bayerische Gerichte akzeptieren typischerweise Pauschalen von etwa 2,50 € bis 5,00 € pro Mahnung.
- Überhöhte Gebührenklauseln im Mietvertrag (z. B. „15 € pro Mahnung“) werden nach deutschem AGB-Recht regelmäßig als unwirksam verworfen, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
3. Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung (§ 543 BGB)
Die schwerwiegendste Folge eines anhaltenden Zahlungsverzugs ist das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung:
Gründe für eine fristlose Kündigung
Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- Für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand ist, ODER
- Über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft hat.
Das Heilungsrecht (Schonfristzahlung)
Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann ein Wohnraummieter die Kündigung unwirksam machen (heilen), indem er die gesamten Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht (§ 569 Abs. 3 BGB):
- Dieses Heilungsrecht kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden.
- Es gilt nicht für Gewerbemieter.
- Best Practice: Stellen Sie neben der fristlosen (außerordentlichen) Kündigung immer auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise zu, da diese nicht durch die Nachzahlung geheilt wird.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Räumungsverfahren.
Best Practices für Vermieter
- Zahlungseingänge genau überwachen — Prüfen Sie die Mieteingänge am vierten Werktag eines jeden Monats.
- Zeitnah mahnen — Dokumentieren Sie die gesamte Kommunikation schriftlich.
- Zinsen korrekt berechnen — Verwenden Sie den aktuellen Basiszinssatz der Bundesbank.
- Verzicht auf hohe Strafklauseln — Halten Sie sich an die gesetzlichen Verzugszinsen, um unwirksame Vertragsklauseln zu vermeiden.
- Konsequent handeln bei Dauerverzug — Suchen Sie rechtlichen Rat, sobald die Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht ist.
Compliance mit Landager sicherstellen
Das Management von Zahlungsverzügen über mehrere Immobilien hinweg sowie die korrekte Berechnung von Verzugszinsen und das Erkennen von Kündigungsschwellen kann komplex sein. Landager synchronisiert sich mit Ihren Konten, erkennt verspätete Mietzahlungen automatisch, berechnet taggenaue Zinsen und erstellt rechtssichere Mahnschreiben – so werden Sie sofort benachrichtigt, wenn rechtliche Schritte möglich sind.
Zurück zur Übersicht der Mietgesetze in Bayern.
📬 Erhalten Sie Benachrichtigungen, wenn sich diese Gesetze ändern
Wir senden Ihnen eine E-Mail, wenn sich die Mietgesetze ändern in Kein Spam – nur Gesetzesänderungen.
