Bayerische Regeln für Mahngebühren und Verzugszinsen für Vermieter
Was bayerische Vermieter bei verspäteter Mietzahlung verlangen können: gesetzliche Verzugszinsen (5 % über Basiszinssatz), begrenzte Mahngebühren und wann eine fristlose Kündigung möglich ist.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
In Deutschland sind pauschale Strafgebühren bei Zahlungsverzug („late fees“), wie sie in vielen anderen Ländern verbreitet sind, nicht zulässig. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, können Vermieter in Bayern gesetzliche Verzugszinsen und geringe Verwaltungskosten geltend machen, wenn Mieter zu spät zahlen. Ein anhaltender Zahlungsverzug löst jedoch eines der stärksten Instrumente des Vermieters aus: das Recht zur fristlosen Kündigung.
Wann gerät ein Mieter in Verzug?
Die Miete ist gesetzlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig (§ 556b BGB). Sobald diese Frist ohne Zahlung verstreicht, befindet sich der Mieter automatisch – auch ohne förmliche Mahnung – in Verzug (§ 286 BGB).
Hinweis (BGH VIII ZR 222/15): Ein Mieter erfüllt seine Pflicht, indem er die Überweisung (Leistungshandlung) bis zum 3. Werktag mit ausreichenden Mitteln veranlasst. Der Eingang der Gelder auf dem Konto des Vermieters (Leistungserfolg) nach diesem Datum stellt keinen Verzug dar.
1. Verzugszinsen (§ 288 BGB)
Befindet sich ein Mieter im Verzug, hat der Vermieter ein gesetzliches Recht auf Verzugszinsen. Die Zinsen beginnen am 4. Werktag des Monats zu laufen:
- Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank jeweils zum 1. Januar und 1. Juli neu festgelegt.
- Die Zinsen werden taggenau auf den überfälligen Betrag berechnet.
- Es gibt keine separate „Strafgebühren“-Struktur – die Zinsen sind der einzige gesetzliche Entschädigungsmechanismus.
2. Mahngebühren
Vermieter können angemessene Verwaltungskosten für den Versand förmlicher Mahnungen verlangen, vorbehaltlich einer strengen AGB-Kontrolle (§ 309 Nr. 5 BGB):
- Erste Mahnung: Der Vermieter ist berechtigt, die angemessenen Kosten der allerersten Mahnung nach Fälligkeit als Verzugsschaden geltend zu machen, da der Mieter kraft Kalenders automatisch in Verzug gerät (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Folgemahnungen: Eine Pauschale, die auf tatsächliche Materialkosten (Porto und Papier) begrenzt ist, typischerweise 1,00 € bis 2,50 € pro Mahnung, wird von Gerichten akzeptiert. Personal- und Verwaltungskosten für die Erstellung der Mahnung dürfen nicht enthalten sein.
- Überhöhte Gebührenklauseln in Mietverträgen (z. B. 5,00 € oder höher) werden häufig für unwirksam erklärt, da sie den erwarteten Schaden übersteigen und den Mieter nach deutschem AGB-Recht unangemessen benachteiligen.
3. Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung (§ 543 BGB)
Die schwerwiegendste Folge eines anhaltenden Zahlungsverzugs ist das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung:
Gründe für eine fristlose Kündigung
Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- Für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand ist, ODER
- Über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft hat.
Das Heilungsrecht (Schonfristzahlung)
Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann ein Wohnraummieter die Kündigung heilen, indem er die gesamten Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – eingereicht beim örtlichen Amtsgericht – gemäß § 569 Abs. 3 BGB begleicht:
- Dieses Heilungsrecht kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden.
- Es gilt nicht für Gewerbemieter.
- Best Practice: Stellen Sie neben der fristlosen (außerordentlichen) Kündigung immer auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise zu, da diese nicht durch die Nachzahlung geheilt wird.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Räumungsverfahren.
Best Practices für Vermieter
- Zahlungseingänge genau überwachen – Prüfen Sie die Mieteingänge am vierten Werktag eines jeden Monats.
- Zeitnah mahnen – Dokumentieren Sie die gesamte Kommunikation schriftlich.
- Zinsen korrekt berechnen – Verwenden Sie den aktuellen Basiszinssatz der Bundesbank.
- Verzichten Sie auf Mahngebührenklauseln – Halten Sie sich an gesetzliche Verzugszinsen und tatsächliche Materialkosten, um unwirksame Klauseln zu vermeiden.
- Konsequent handeln bei Dauerverzug – Suchen Sie rechtlichen Rat, sobald die Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht ist.
Wie Landager hilft
Das Verfolgen von Zahlungsverzügen über mehrere Immobilien hinweg, die Berechnung präziser Verzugszinsen und das Wissen, wann die Schwelle für eine fristlose Kündigung erreicht ist, kann komplex sein. Landager synchronisiert sich mit Ihrem Bankkonto, identifiziert automatisch verspätete Mietzahlungen, berechnet taggenaue Zinsen und erstellt konforme Mahnschreiben – und benachrichtigt Sie sofort, wenn rechtliche Eskalationsschwellen überschritten werden.
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Wie Landager hilft
Landager verfolgt Mietbedingungen, die Mietinkasso-Verfolgung und automatisierte Verzugszinsberechnungen – so bleiben Sie mühelos konform mit den bayerischen Vorschriften.
Häufig gestellte Fragen
▶Welche Regeln gelten für Verzugszinsen und Mahngebühren in Bayern?
In Bayern gibt es spezifische Regeln für Mahngebühren und Strafen bei Mietrückständen. Diese können obligatorische Schonfristen, Obergrenzen für Gebührenbeträge und Beschränkungen für Zinsforderungen umfassen. Prüfen Sie sowohl die regionalen als auch die nationalen deutschen Vorschriften auf die geltenden Bestimmungen.
▶Was sind die wichtigsten mietrechtlichen Bestimmungen in Bayern?
Das deutsche Mietrecht gehört zu den mieterfreundlichsten in Europa, wobei Bayern zusätzlich zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eigene regulatorische Vorgaben macht. Ob Sie Wohnungen in München, Häuser in Nürnberg oder Mehrfamilienhäuser in ganz Bayern verwalten, die Kenntnis sowohl der bundesweiten als auch der landesspezifischen Regelungen ist unerlässlich. Dieser Leitfaden behandelt die wesentlichen Compliance-Anforderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Wie gestaltet sich der Räumungsprozess für Vermieter in Bayern?
Der Räumungsprozess in Bayern erfordert, dass Vermieter die durch Landes- und Bundesrecht festgelegten formellen Rechtswege einhalten. Gültige Gründe sind in der Regel Mietrückstände, Vertragsverletzungen oder Eigenbedarf. Vermieter müssen eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung aussprechen, erforderliche Fristen zur Nachbesserung gewähren und gegebenenfalls einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für Mieterhöhungen in Bayern?
In Bayern gelten spezifische Vorschriften darüber, wann und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Dies kann Kappungsgrenzen, Mindestkündigungsfristen und Beschränkungen der Häufigkeit umfassen. Da diese Regeln von den nationalen Standards abweichen können, müssen Vermieter die regionalen Vorschriften prüfen.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für die Mietkaution in Bayern?
Die Kautionsregelungen in Bayern bestimmen, wie hoch die Kaution sein darf, wie sie anzulegen oder zu schützen ist und welche Fristen für die Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses gelten. Vermieter müssen bei Abzügen eine detaillierte Abrechnung vorlegen und alle regionalen sowie nationalen gesetzlichen Fristen einhalten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Was sind die zwingenden Anforderungen an Mietverträge in Bayern?
Mietverträge für Immobilien in Bayern müssen sowohl dem Landes- als auch dem Bundesrecht entsprechen. Zu den erforderlichen Angaben gehören in der Regel die Namen beider Parteien, die Objektbeschreibung, die Miethöhe und Zahlungsbedingungen, Einzelheiten zur Kaution, die Mietdauer sowie die Verteilung der Instandhaltungspflichten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Instandhaltungspflichten haben Vermieter in Bayern?
Vermieter in Bayern sind verpflichtet, Mietobjekte in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten und sicherzustellen, dass die Bausubstanz, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie wesentliche Versorgungsleistungen ordnungsgemäß funktionieren. Bayerische Landesgesetze können über den nationalen Standard hinausgehende Anforderungen stellen.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Offenlegungspflichten haben Vermieter in Bayern?
Vermieter in Bayern müssen potenziellen Mietern vor Unterzeichnung des Mietvertrags relevante Informationen über das Objekt offenlegen. Zu den erforderlichen Angaben können bekannte Mängel, Umweltgefahren, frühere Schäden sowie alle Bedingungen gehören, die die Nutzung des Objekts durch den Mieter beeinträchtigen, in Übereinstimmung mit regionalem und nationalem Recht.
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