Bayerische Regeln für Mahngebühren und Verzugszinsen für Vermieter
Was bayerische Vermieter bei verspäteter Mietzahlung verlangen können: gesetzliche Verzugszinsen (5 % über Basiszinssatz), begrenzte Mahngebühren und wann eine fristlose Kündigung möglich ist.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
In Deutschland sind pauschale Strafgebühren bei Zahlungsverzug („late fees“), wie sie in vielen anderen Ländern verbreitet sind, nicht zulässig. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, können Vermieter in Bayern gesetzliche Verzugszinsen und geringe Verwaltungskosten geltend machen, wenn Mieter zu spät zahlen. Ein anhaltender Zahlungsverzug löst jedoch eines der stärksten Instrumente des Vermieters aus: das Recht zur fristlosen Kündigung.
Wann gerät ein Mieter in Verzug?
Die Miete ist gesetzlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig (§ 556b BGB). Sobald diese Frist ohne Zahlung verstreicht, befindet sich der Mieter automatisch – auch ohne förmliche Mahnung – in Verzug (§ 286 BGB).
Hinweis (BGH VIII ZR 222/15): Ein Mieter erfüllt seine Pflicht, indem er die Überweisung (Leistungshandlung) bis zum 3. Werktag mit ausreichenden Mitteln veranlasst. Der Eingang der Gelder auf dem Konto des Vermieters (Leistungserfolg) nach diesem Datum stellt keinen Verzug dar.
1. Verzugszinsen (§ 288 BGB)
Befindet sich ein Mieter im Verzug, hat der Vermieter ein gesetzliches Recht auf Verzugszinsen. Die Zinsen beginnen am 4. Werktag des Monats zu laufen:
- Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank jeweils zum 1. Januar und 1. Juli neu festgelegt.
- Die Zinsen werden taggenau auf den überfälligen Betrag berechnet.
- Es gibt keine separate „Strafgebühren“-Struktur – die Zinsen sind der einzige gesetzliche Entschädigungsmechanismus.
2. Mahngebühren
Vermieter können angemessene Verwaltungskosten für den Versand förmlicher Mahnungen verlangen, vorbehaltlich einer strengen AGB-Kontrolle (§ 309 Nr. 5 BGB):
- Erste Mahnung: Der Vermieter ist berechtigt, die angemessenen Kosten der allerersten Mahnung nach Fälligkeit als Verzugsschaden geltend zu machen, da der Mieter kraft Kalenders automatisch in Verzug gerät (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Folgemahnungen: Eine Pauschale, die auf tatsächliche Materialkosten (Porto und Papier) begrenzt ist, typischerweise 1,00 € bis 2,50 € pro Mahnung, wird von Gerichten akzeptiert. Personal- und Verwaltungskosten für die Erstellung der Mahnung dürfen nicht enthalten sein.
- Überhöhte Gebührenklauseln in Mietverträgen (z. B. 5,00 € oder höher) werden häufig für unwirksam erklärt, da sie den erwarteten Schaden übersteigen und den Mieter nach deutschem AGB-Recht unangemessen benachteiligen.
3. Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung (§ 543 BGB)
Die schwerwiegendste Folge eines anhaltenden Zahlungsverzugs ist das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung:
Gründe für eine fristlose Kündigung
Ein Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- Für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand ist, ODER
- Über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft hat.
Das Heilungsrecht (Schonfristzahlung)
Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann ein Wohnraummieter die Kündigung heilen, indem er die gesamten Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – eingereicht beim örtlichen Amtsgericht – gemäß § 569 Abs. 3 BGB begleicht:
- Dieses Heilungsrecht kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden.
- Es gilt nicht für Gewerbemieter.
- Best Practice: Stellen Sie neben der fristlosen (außerordentlichen) Kündigung immer auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise zu, da diese nicht durch die Nachzahlung geheilt wird.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Räumungsverfahren.
Best Practices für Vermieter
- Zahlungseingänge genau überwachen – Prüfen Sie die Mieteingänge am vierten Werktag eines jeden Monats.
- Zeitnah mahnen – Dokumentieren Sie die gesamte Kommunikation schriftlich.
- Zinsen korrekt berechnen – Verwenden Sie den aktuellen Basiszinssatz der Bundesbank.
- Verzichten Sie auf Mahngebührenklauseln – Halten Sie sich an gesetzliche Verzugszinsen und tatsächliche Materialkosten, um unwirksame Klauseln zu vermeiden.
- Konsequent handeln bei Dauerverzug – Suchen Sie rechtlichen Rat, sobald die Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht ist.
Wie Landager hilft
Das Verfolgen von Zahlungsverzügen über mehrere Immobilien hinweg, die Berechnung präziser Verzugszinsen und das Wissen, wann die Schwelle für eine fristlose Kündigung erreicht ist, kann komplex sein. Landager synchronisiert sich mit Ihrem Bankkonto, identifiziert automatisch verspätete Mietzahlungen, berechnet taggenaue Zinsen und erstellt konforme Mahnschreiben – und benachrichtigt Sie sofort, wenn rechtliche Eskalationsschwellen überschritten werden.
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