Bayerische Mietpreise: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen

Die deutschen Mietpreiserhöhungsregelungen, die hauptsächlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) (in Kraft seit dem 1. Januar 1900) geregelt sind, gehören zu den restriktivsten in Europa. In Bayern gilt die Bayerische Mieterschutzverordnung (BayMiSchuV), die in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten zusätzliche Kappungsgrenzen festlegt. Das Verständnis dieser Regeln ist für Vermieter unerlässlich, die Mieteinnahmen optimieren und gleichzeitig die Vorschriften einhalten möchten.

1. Die Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse (§ 558 BGB)

Bei einer Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses auf die "ortsübliche Vergleichsmiete" (basierend auf dem lokalen Mietspiegel) unterliegen Vermieter einer maximalen prozentualen Erhöhung:

• Bundesweite Standardregelung: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% steigen.
• Bayern (285 Gemeinden): Reduziert auf 15% innerhalb von 3 Jahren gemäß der Bayerischen Mieterschutzverordnung (BayMiSchuV 2026).

Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erfordert:

1. Schriftliche Mitteilung (Textform) an den Mieter mit Begründung (Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder vergleichbare Mieten).
2. Schriftliche Zustimmung des Mieters – Weigert sich der Mieter, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen (Zustimmungsklage) beim zuständigen Amtsgericht.
3. Mindestwartezeit – Mindestens 15 Monate seit Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Mieterhöhung.
4. Darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten – Die erhöhte Miete darf nicht über dem liegen, was für vergleichbare Objekte verlangt wird.

2. Die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (§ 556d BGB)

In den 285 bayerischen Gemeinden, die als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft sind, sind die Mieten für Neuvermietungen begrenzt:

• Maximale Miete: 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Wichtig: Vermieter müssen proaktiv offenlegen (schriftlich, vor Vertragsunterzeichnung), auf welche Ausnahme sie sich berufen. Ohne diese Offenlegung ist die Ausnahme für 2 Jahre unwirksam. Siehe Erforderliche OffenlegungenVorschau nicht verfügbar.

3. Modernisierungszuschlag (§ 559 BGB)

Wenn ein Vermieter qualifizierende Modernisierungsarbeiten (über die routinemäßige Instandhaltung hinaus) durchführt, darf er die Miete unabhängig vom Mietspiegel oder der Kappungsgrenze erhöhen:

• Jährlicher Zuschlag: Bis zu 8% der auf jede Einheit entfallenden Modernisierungskosten.
• Absolute Obergrenze: Die Mieterhöhung durch Modernisierung darf innerhalb von 6 Jahren 3 € pro m² pro Monat nicht überschreiten (oder 2 € pro m², wenn die Miete vor der Modernisierung unter 7 €/m² lag).

Qualifizierende Modernisierungen umfassen Energieeffizienzverbesserungen (Dämmung, neue Heizsysteme), Aufzugseinbau oder Verbesserungen der Barrierefreiheit. Routinemäßige Reparaturen qualifizieren nicht.

4. Staffelmiete (§ 557a BGB)

Vermieter und Mieter können zu Beginn des Mietverhältnisses im Voraus festgelegte, fixe Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbaren:

• Beispiel: "Die Miete erhöht sich am 1. Januar jedes Jahres für 5 Jahre um 30 €."
• Während einer Staffelmietperiode ist kein anderer Mieterhöhungsmechanismus anwendbar.
• In regulierten Gemeinden muss die Anfangsmiete weiterhin der Mietpreisbremse entsprechen.

5. Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete kann an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt werden:

• Mietanpassungen spiegeln Änderungen des VPI wider.
• Solange eine Indexmiete in Kraft ist, sind ordentliche Mieterhöhungen (Mietspiegel-basiert) ausgeschlossen.
• Die Anfangsmiete in regulierten Gebieten muss weiterhin der Mietpreisbremse entsprechen.

Zurück zur Übersicht der bayerischen Mieter-Vermieter-GesetzeVorschau nicht verfügbar.

Wie Landager hilft

Landager verfolgt Mietvertragsbedingungen, Mietspiegel-Abfragen und die Einhaltung der Kappungsgrenze – so bleiben Sie mühelos konform mit den bayerischen Vorschriften.