Vermieter-Offenlegungspflichten in Bayern, Deutschland

Primär geregelt durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, sind bayerische Vermieter mit mehreren obligatorischen Offenlegungspflichten konfrontiert. Die Nichteinhaltung kann zu Verwaltungsstrafen (bis zu 10.000 € für Energieverstöße), zivilrechtlichen Sanktionen wie dem Verlust des Rechts, eine über dem Marktdurchschnitt liegende Miete zu verlangen, oder Bußgeldern von bis zu 50.000 € bei Anmeldebetrug führen.

1. Energieausweis (Gebäudeenergiegesetz - GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Vermieter, potenziellen Mietern Informationen zur Energieeffizienz zur Verfügung zu stellen:

• In Anzeigen: Die wichtigsten Energiekennwerte (Energieeffizienzklasse, Heizungsart, wesentlicher Energieträger) müssen in allen kommerziellen Immobilienanzeigen erscheinen.
• Bei Besichtigungen: Der Energieausweis muss potenziellen Mietern während der Besichtigung vorgelegt werden.
• Nach Unterzeichnung: Eine Kopie des Ausweises muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags ausgehändigt werden.

Strafe: Die Nichteinhaltung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € (§ 108 GEG) geahndet werden kann.

2. Auskunftspflicht zur Mietpreisbremse (§ 556g BGB & BayMiSchuV 2026)

In den 208 bayerischen Kommunen, die unter der Bayerischen Mieterschutzverordnung (BayMiSchuV), gültig ab dem 1. Januar 2026, als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, müssen Vermieter Ausnahmen von der Mietpreisbremse schriftlich vor der Unterzeichnung des Mietvertrags durch den Mieter offenlegen:

Strafe: Ist die Offenlegung fehlend oder verspätet, kann sich der Vermieter für zwei Jahre nach der nachträglichen Bereitstellung der Informationen nicht auf die Ausnahme berufen (§ 556g(1a) BGB). Bei möblierten Einheiten führt das Versäumnis, den Zuschlag offenzulegen, dazu, dass die Einheit für die Zwecke der Mietpreisbremse als unmöbliert behandelt wird.

3. Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung (§ 19 BMG)

Nach dem Bundesmeldegesetz (§ 19 BMG) müssen Vermieter ihren Mietern innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug eine schriftliche Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Dieses Dokument muss enthalten:

• Name und Anschrift des Vermieters
• Name(n) des/der Mieter(s)
• Einzugsdatum
• Anschrift der Immobilie

Strafe: Die Nichteinhaltung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 1.000 € (§ 54 BMG) geahndet wird. Die Angabe einer 'falschen' Adresse zur Anmeldung ist mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € strafbar.

4. Offenlegung verborgener Mängel (§ 536d BGB)

Vermieter sind gesetzlich daran gehindert, die Haftung für Mängel auszuschließen, die sie arglistig verschwiegen haben (§ 536d BGB). Mieter können fristlos kündigen oder Schadensersatz verlangen, wenn wesentliche Mängel absichtlich verschwiegen wurden. Beispiele hierfür sind:

• Bekannte Schimmelprobleme
• Geplante größere Baumaßnahmen im Gebäude
• Unzureichende elektrische Kapazität
• Bauliche Mängel, die bei einer Standardbesichtigung nicht sichtbar sind

Streitigkeiten werden typischerweise vom Amtsgericht behandelt.

5. Betriebskostenstruktur (Betriebskosten)

Beabsichtigt der Vermieter, zusätzlich zur Nettokaltmiete Betriebskosten in Rechnung zu stellen, muss dies explizit im Mietvertrag vereinbart werden (§ 556 BGB), typischerweise durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ohne eine solche Klausel trägt der Vermieter alle Betriebskosten. Zurück zur Übersicht der Mietgesetze in BayernVorschau nicht verfügbar.

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