Mietrückstände Sachsen-Anhalt: Verzugszinsen & Durchsetzung

Deutschland erlaubt keine hohen strafenden „Mahngebühren“ in Wohnmietverträgen, wie sie in den Vereinigten Staaten üblich sind. Stattdessen wird der rechtliche Rahmen in Sachsen-Anhalt – wie in ganz Deutschland – durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, das ursprünglich am 1. Januar 1900 in Kraft trat. Es stützt sich auf gesetzliche Verzugszinsen und letztendlich auf das Recht, den Mietvertrag wegen dauerhafter Rückstände zu kündigen. Für Vermieter, die mit überfälligen Mieten zu tun haben, ist es unerlässlich zu verstehen, was rechtlich durchsetzbar ist und was nicht.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Wann gerät ein Mieter in Verzug?

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete im Voraus bis zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats fällig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) werden Samstage nicht als Werktage für die Berechnung der Mietzahlungsfristen gezählt. Folglich gerät der Mieter automatisch am Tag nach dem dritten Werktag (ausgenommen Samstage und Sonntage) in Verzug, ohne dass eine vorherige Mahnung erforderlich ist – eine gesonderte schriftliche Aufforderung oder Rechnung des Vermieters ist nicht notwendig (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Gesetzliche Verzugszinsen

Sobald der Mieter in Verzug ist, ist der Vermieter berechtigt, gemäß § 288 Abs. 1 BGB Zinsen auf den ausstehenden Betrag in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank pro Jahr zu verlangen (für Verbraucher – d.h. private Wohnungsmieter).

Der Basiszinssatz ändert sich jeweils am 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres. Aktuelle Zinssätze werden von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht. Zinsen fallen täglich an und werden auf den überfälligen Mietbetrag berechnet.

Keine vertragliche Erhöhung zulässig: Jede Mietvertragsklausel, die versucht, einen höheren Zinssatz für Mietrückstände in Wohnraummietverhältnissen festzulegen als den gesetzlichen Verbraucherzinssatz, ist als unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) nichtig.

Mahnungen und damit verbundene Gebühren

Vermieter fragen häufig, ob sie Mahngebühren zur Deckung des Verwaltungsaufwands erheben können. Nach deutschem Recht gilt:

Das eigentliche Durchsetzungsinstrument: Die Mietvertragskündigung

Das wirksamste Mittel, das Vermietern in Sachsen-Anhalt bei Nichtzahlung zur Verfügung steht, ist keine Mahngebühr – es ist das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses:

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt Vermietern das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn:

• Der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (der eine Monatsmiete übersteigt) in Verzug ist, oder
• Die aufgelaufenen Rückstände über einen längeren Zeitraum zwei volle Monatsmieten erreichen.

Heilungsrecht (Schonfristzahlung)

Einzigartig im Wohnraummietrecht kann ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen (gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) unwirksam machen, indem er den gesamten ausstehenden Betrag innerhalb von zwei Monaten nach förmlicher Zustellung der Klageschrift des Vermieters begleicht. Dieses Heilungsrecht kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden und steht bei einer zweiten fristlosen Kündigung innerhalb dieses Zeitraums nicht zur Verfügung.

Ordentliche Kündigung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung

Auch wenn einzelne Rückstände niemals die Schwelle zur außerordentlichen Kündigung erreichen, kann eine konsequent verspätete Zahlung – insbesondere nach einer förmlichen schriftlichen Abmahnung – einen „erheblichen Vertragsverstoß“ darstellen, der eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt.

Praktische Schritte für Vermieter

1. Zahlungstermine sorgfältig verfolgen – der Verzug beginnt automatisch nach dem dritten Werktag (Samstage ausgenommen).
2. Umgehend eine schriftliche Zahlungsaufforderung versenden, auch wenn dies für den Zinsanfall rechtlich nicht erforderlich ist. Eine schriftliche Dokumentation ist notwendig, falls Räumungsverfahren erforderlich werden.
3. Eine förmliche Abmahnung aussprechen, wenn unpünktliche Zahlungen zur Gewohnheit werden – dies ist eine Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung aufgrund des Verhaltens.
4. Zinsen präzise berechnen unter Verwendung des aktuellen Basiszinssatzes von der Website der Deutschen Bundesbank.
5. Vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung einen Anwalt konsultieren – Verfahrensfehler machen die Kündigung unwirksam.

Zurück zur Übersicht der Mietgesetze in Sachsen-AnhaltVorschau nicht verfügbar.