Mieterhöhungen Sachsen-Anhalt: Keine Mietpreisbremse

Sachsen-Anhalt bietet Vermietern eines der flexibelsten Mietregulierungs-Umfelder Deutschlands. Im Rahmen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, hat das Land weder die bundesweite Mietpreisbremse aktiviert noch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen eingeführt. Vermieter können daher Erstmieten frei festlegen und bestehende Mieten nach den bundesweiten Standardregeln ohne zusätzliche landesspezifische Einschränkungen erhöhen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Keine Mietpreisbremse

bei Neuvermietung Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Da die Landesregierung von Sachsen-Anhalt festgestellt hat, dass der lokale Wohnungsmarkt nicht ausreichend angespannt ist, um eine Aktivierung zu rechtfertigen, gibt es für Vermieter keine Obergrenze für die Erstmiete bei der Neuvermietung einer Immobilie. Die einzigen verbleibenden bundesweiten Beschränkungen sind:

• Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG): Mieten, die das ortsübliche Niveau um mehr als ca. 20 % übersteigen, wenn ein Wohnungsmangel besteht.
• Mietwucher (§ 291 StGB): Krimineller Wucher – Mieten, die den Marktwert um 50 % oder mehr übersteigen, während die unterlegene Verhandlungsposition eines Mieters ausgenutzt wird.

Mieterhöhungen während eines bestehenden Mietverhältnisses

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die häufigste Form der Mieterhöhung nutzt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze.

Regeln:

1. 15-monatige Sperrfrist: Die aktuelle Miete muss vor Inkrafttreten der Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein. Vermieter können die Erhöhung frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung verlangen.
2. Obergrenze für die neue Miete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Objekte nicht überschreiten.
3. Erforderliche Dokumentation: Der Vermieter muss die neue Miete mit einer der folgenden Begründungen rechtfertigen:
   • Ein qualifizierter Mietspiegel – verfügbar in Halle (Saale) und Magdeburg
   • Eine zertifizierte Mietdatenbank
   • Ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
   • Nachweis von mindestens drei vergleichbaren Objekten zum geforderten Mietniveau

Die 20 % Kappungsgrenze (Standard-Kappungsgrenze)

Auch wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, sind Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen auf 20 % innerhalb eines rollierenden Zeitraums von 3 Jahren begrenzt (§ 558 Abs. 3 BGB).

Dies ist die bundesweite Standard-Kappungsgrenze. Sachsen-Anhalt hat keine Verordnung erlassen, die diese auf 15 % reduziert (wie es einige andere Bundesländer für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt getan haben). Die volle 20 % Kappungsgrenze gilt landesweit.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Wenn Sie qualifizierende Modernisierungsmaßnahmen durchführen – Energieeffizienzverbesserungen, Barrierefreiheits-Upgrades oder Maßnahmen zur Verbesserung des allgemeinen Wohnstandards – dürfen Sie die jährliche Miete um 8 % der auf die spezifische Einheit entfallenden Kosten erhöhen. Wesentliche Grenzen:

• Laufende Reparaturen, die ohnehin notwendig gewesen wären (z. B. die Reparatur eines defekten Boilers vor der Installation einer Wärmepumpe), müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden.
• Absolute Obergrenze: Die modernisierungsbedingte Mieterhöhung darf innerhalb von 6 Jahren 3,00 € pro m² nicht überschreiten. Für Einheiten mit einer Miete vor der Modernisierung unter 7,00 €/m² beträgt die Obergrenze 2,00 €/m².
• Eine schriftliche Vorankündigung von drei Monaten muss vor Beginn der Arbeiten erfolgen.

Indexmiete (§ 557b BGB)

Eine Indexmietklausel verknüpft die Miete mit dem nationalen Verbraucherpreisindex (VPI), der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird.

Dies ist eine beliebte Option in Sachsen-Anhalt, wenn keine der Parteien die Reibung periodischer Vergleichsmietverhandlungen wünscht. Hauptregeln:

• Der Vertrag muss auf unbestimmte Zeit gültig sein.
• Die Miete darf nur einmal pro Jahr angepasst werden.
• Jede angepasste Miethöhe muss vor der nächsten Anpassung mindestens 12 Monate unverändert bleiben.
• Neben Indexerhöhungen ist keine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete zulässig.

Staffelmiete (§ 557a BGB)

Ein Staffelmietvertrag legt feste Mietbeträge zu festen zukünftigen Terminen innerhalb des Mietvertrags selbst fest.

Der Mieter weiß Jahre im Voraus genau, was er zahlen wird. Hauptregeln:

• Die Staffeln müssen als feste Euro-Beträge (nicht als Prozentsätze) definiert sein.
• Zwischen jeder Staffel müssen mindestens 12 Monate liegen.
• Da die Mietpreisbremse in Sachsen-Anhalt nicht aktiv ist, sind Staffelmietbeträge nicht durch eine "Staffelmietbremse" begrenzt (die in einigen anderen Bundesländern gilt).

Formale Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen

Ein fehlerhaft formuliertes Erhöhungsverlangen ist automatisch unwirksam.

Ihr Verlangen muss:

• Schriftlich an alle benannten Mieter gleichzeitig gerichtet ist
• Den neuen Mietbetrag und die rechtliche Grundlage klar angibt
• Die Begründungsdokumentation (Mietspiegelverweis usw.) bereitstellt

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt der Mitteilung Zeit, seine Zustimmung zu erteilen. Wenn er die Zustimmung verweigert, müssen Sie auf Zustimmung vor dem zuständigen Amtsgericht klagen – das gemäß § 23 Nr. 2a GVG die ausschließliche Zuständigkeit für Wohnraummietstreitigkeiten unabhängig vom Streitwert besitzt.

Wie Landager hilft

Landager verfolgt die 15-monatige Sperrfrist, die rollierende 3-Jahres-Kappungsgrenze für jedes Mietverhältnis und die VPI-Änderungen für Indexmietverträge.

Die Plattform erstellt konforme Erhöhungsverlangen an die richtigen Mieter und überwacht automatisch die Zustimmungsfrist des Mieters. Zurück zur Übersicht der Mietgesetze in Sachsen-AnhaltVorschau nicht verfügbar.