Εμπορική Έξωση στην Ελλάδα: Κανόνες Επαγγελματικών Μισθώσεων

Η διαδικασία έξωσης για επαγγελματικούς χώρους στην Ελλάδα διέπεται κυρίως από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 (το οποίο τέθηκε σε ισχύ στις 10 Φεβρουαρίου 1995) και τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), όπως εκσυγχρονίστηκε σημαντικά με τις μεταρρυθμίσεις του Νόμου 5221/2025 (σε ισχύ από 1 Ιανουαρίου 2026). Αυτές οι μεταρρυθμίσεις μετέφεραν την έκδοση διαταγών απόδοσης σε πιστοποιημένους δικηγόρους και καθιέρωσαν υποχρεωτική αναστολή εκτέλεσης 60 ημερών. Η απόδοση (Διαταγή Απόδοσης Μισθίου) ενός επαγγελματία ενοικιαστή (B2B) ή ενός εμπορικού καταστήματος ακολουθεί μια ταχεία διαδικασία, αν και τα νομικά διακυβεύματα είναι σημαντικά υψηλότερα από ό,τι στις περιπτώσεις κατοικιών.

1. Έξωση λόγω Χρεών (Δυστροπία)

Ισχύει ο ίδιος μηχανισμός όπως και στα σπίτιαΗ προεπισκόπηση δεν είναι διαθέσιμη: Δεν μπορείτε απλά να βάλετε λουκέτο στο εργοστάσιο ούτε να κόψετε αυθαίρετα το ρεύμα.

1. Εξώδικος Δήλωση: Πρέπει να επιδώσετε εξώδικη όχληση (Πρόσκληση για πληρωμή) μέσω δικαστικού επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω ενέργεια.
2. Διαταγή Απόδοσης Χρήσης Μισθίου: Εάν η επιχείρηση δεν τακτοποιήσει την οφειλή εντός της 15ήμερης προθεσμίας, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για «Διαταγή Απόδοσης» (diatagi apodosis misthiou) βάσει του Άρθρου 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Σύμφωνα με τον Νόμο 5221/2025, αυτές οι διαταγές εκδίδονται από πιστοποιημένους δικηγόρους που διορίζονται απρόσωπα από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου από μητρώο που τηρείται από τον τοπικό Δικηγορικό Σύλλογο.
3. Εκτέλεση από Επιμελητή: Μόλις η διαταγή επιδοθεί στον ενοικιαστή, ο ενοικιαστής έχει 15 εργάσιμες ημέρες για να υποβάλει ανακοπή. Ωστόσο, η αναγκαστική εκτέλεση (φυσική έξωση) απαγορεύεται από τον νόμο έως ότου παρέλθουν 2 μήνες (60 ημέρες) από την ημερομηνία επίδοσης της εκτελεστής διαταγής στον ενοικιαστή (ΚΠολΔ Άρθρο 639 & 943).

2. Έξωση στη Λήξη της «Συμβατικής Διάρκειας/3ετίας» (Νόμος 4242/2014)

Εδώ είναι που οι Εμπορικές Μισθώσεις διαφέρουν ριζικά: Η επιχείρηση δεν χρειάζεται να σας χρωστάει χρήματα για να φύγει.

Βάσει του Νέου Νόμου 4242/2014Η προεπισκόπηση δεν είναι διαθέσιμη, η ελάχιστη διάρκεια είναι τα 3 έτη. Μόλις λήξει το συμβόλαιο:

• Υποχρεωτική Ειδοποίηση: Για την έκδοση ταχείας διαταγής για λήξασα μίσθωση, πρέπει να επιδοθεί στον ενοικιαστή 3μηνη εξώδικη ειδοποίηση πριν από την ημερομηνία λήξης ή την υποβολή της αίτησης (ΚΠολΔ Άρθρο 637).
• Καμία Αποζημίωση: Για μισθώσεις που υπογράφηκαν μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014, ο ιδιοκτήτης ΔΕΝ καταβάλλει αποζημίωση «Άυλης Εμπορικής Αξίας» (goodwill) στον αποχωρούντα επιχειρηματία.
• Διαταγή Απόδοσης: Εάν η εταιρεία δεν παραδώσει τα κλειδιά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει διαταγή απόδοσης λόγω λήξης, εκδοθείσα από δικηγόρο. Όπως και στις περιπτώσεις οφειλών, ισχύει η 60ήμερη νόμιμη περίοδος χάριτος πριν ο δικαστικός επιμελητής μπορέσει να απομακρύνει φυσικά τον ενοικιαστή.

(Σημείωση: Εάν έχετε ένα «Παλαιό» συμβόλαιο προ του Φεβρουαρίου 2014, η 12ετής διάρκεια εξακολουθεί να ισχύει, και μπορεί να απαιτηθεί αποζημίωση! Ελέγξτε τις ρήτρες του χαρτοφυλακίου σας).

3. Έξωση για Ιδιοχρησιμοποίηση (Πρακτικά Καταργήθηκε)

Στην παλιά εποχή των 12ετών μισθώσεων, ο μόνος τρόπος για να διώξετε έναν ενοικιαστή νωρίτερα ήταν να επικαλεστείτε «Ιδιοχρησιμοποίηση» ή «Ανοικοδόμηση». Επειδή ο Νόμος 4242/2014 μείωσε δραστικά τη διάρκεια στα 3 έτη, αυτά τα δικαιώματα γενικά αντικαθίστανται από τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να τερματίσει τη μίσθωση στο τέλος της 3ετούς διάρκειας χωρίς αιτία. Τώρα απλά περιμένετε να λήξει η 3ετία (ή η 5ετία) και να παράσχετε τις απαιτούμενες ειδοποιήσεις.

Συνδέστε το ERP σας με την Αυτοματοποιημένη Έξωση. Μια επιχείρηση B2B που χρωστάει, δεν χρωστάει απλό ενοίκιο.

Χρωστάει το Χαρτόσημο 3,6% (για το κράτος), αυξημένα κοινόχρηστα του Εμπορικού Κέντρου και Εταιρικό ΦΠΑ! Η χειροκίνητη συγκέντρωση αυτού του «Λογαριασμού Χρέους» για να σταλεί στον Δικηγόρο σας μπορεί να πάρει μέρες. Με τον B2B Account Manager της Landager, κάθε «Μισθώτρια Εταιρεία» σας έχει ξεχωριστό Πίνακα. Κάνοντας κλικ στο κουμπί Eviction Data Pack, το σύστημα συγκεντρώνει (σε 1 PDF) τα Ηλεκτρονικά Μισθωτήρια (TAXISnet), το Καθολικό της πελατειακής σχέσης με τα παραστατικά IBAN και το Ενεργειακό Πιστοποιητικό. Το αρχείο διαβιβάζεται μέσω κρυπτογραφημένου συνδέσμου κατευθείαν στο δικηγορικό γραφείο. Ο δικηγόρος σας μπορεί στη συνέχεια να εκδώσει άμεσα τη «Διαταγή Απόδοσης», προστατεύοντας την επένδυσή σας!

Ουσιαστική Νομική Καθοδήγηση στην Ελλάδα

Επισημάνετε το πλαίσιο της «Επαγγελματικής Μίσθωσης» (Epangelmatiki Misthosi) που διαχωρίζει την επιχειρηματική χρήση από τις προστασίες της κατοικίας. Αυτό είναι κρίσιμο επειδή τα ελληνικά δικαστήρια δίνουν προτεραιότητα στην «προστασία της κύριας κατοικίας του ενοικιαστή», ενώ παρέχουν επιταχυνόμενα εργαλεία για τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις οριστικής μη καταβολής ενοικίου. Τυχόν αποτυχία ακριβούς δήλωσης των μισθώσεων στην πύλη TAXISnet μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη των νομικών σας ενεργειών και να επιφέρει βαριά πρόστιμα από την ΑΑΔΕ.

Στρατηγική Συμμόρφωσης για Ιδιοκτήτες Ακινήτων στην Ελλάδα

Η διαχείριση ενός χαρτοφυλακίου ενοικίασης στην Ελλάδα απαιτεί έναν συνδυασμό ψηφιακής συμμόρφωσης (TAXISnet) και παραδοσιακών νομικών διαδικασιών (Εξώδικο). Οι ιδιοκτήτες πρέπει να διασφαλίζουν ότι κάθε μίσθωση δηλώνεται εντός 30 ημερών από την υπογραφή για να διατηρούν το δικαίωμα προσφυγής στη δικαιοσύνη. Επίσης, η παρακολούθηση της νόμιμης ελάχιστης διάρκειας των 3 ετών είναι απαραίτητη για τον οικονομικό σχεδιασμό, καθώς περιορίζει το πότε μπορεί να γίνει διαπραγμάτευση του ενοικίου σε τιμή αγοράς. Η εξειδικευμένη μηχανή συμμόρφωσης της Landager για την Ελλάδα αυτοματοποιεί αυτές τις υπενθυμίσεις και παρέχει μια ασφαλή θυρίδα για πιστοποιητικά όπως το ΠΕΑ (EPC) και τους ελέγχους ηλεκτρολογικής ασφάλειας (ΥΔΕ), διασφαλίζοντας ότι είστε πάντα έτοιμοι για μια επιθεώρηση ή μια νέα διαδικασία εισαγωγής ενοικιαστή.

Πώς Βοηθάει η Landager

Η Landager παρακολουθεί τις διάρκειες των μισθώσεων, την αυτοματοποίηση των ειδοποιήσεων παράβασης και τα αρχεία εμπορικών αντιδικιών - καθιστώντας εύκολη τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς της Ελλάδας.

Επιστροφή στην Επισκόπηση της Νομοθεσίας Ιδιοκτητών-Ενοικιαστών στην ΕλλάδαΗ προεπισκόπηση δεν είναι διαθέσιμη.