Arrendamiento comercial en Colombia: Guía para propietarios de empresas
Resumen de las leyes que regulan los locales comerciales en Colombia, incluyendo el derecho de renovación, los plazos de desalojo y la protección de la empresa.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: April 2026.
El arrendamiento comercial en Colombia no se rige por la Ley 820 de 2003 (que regula la vivienda), sino en su totalidad por el Código de Comercio. Este marco normativo tiene un propósito central: proteger a la empresa, al establecimiento de comercio y a la clientela ('Goodwill') que un empresario o comerciante ha construido en un inmueble físico a lo largo del tiempo.
Diferencias clave con el arrendamiento residencial
A diferencia del arrendamiento urbano residencial, donde las normas buscan proteger la habitabilidad del inquilino, los locales comerciales operan bajo normas de orden público comercial (Artículos 518 a 524 del Código de Comercio). Esto significa que cualquier cláusula contractual que contravenga las protecciones estructurales del empresario arrendatario es nula de pleno derecho, careciendo de cualquier valor legal, incluso si se firma ante notario.
El Derecho de Renovación (Art. 518)
La regla de oro del arrendamiento comercial en Colombia es el Derecho de Renovación (Derecho de Renovación). Si un empresario ha ocupado un local comercial, operando el mismo establecimiento comercial y ejerciendo una actividad económica similar durante dos (2) años consecutivos o más, adquiere el derecho a la renovación de su contrato de arrendamiento, salvo excepciones legales muy específicas.
No importa si el contrato expiró; la ley protege al empresario, obligando al propietario a renovar. Para negarse a la renovación después de los 2 años, el arrendador solo puede apelar a causas muy limitadas (por ejemplo, necesitar el local para su propia residencia, o para un negocio que sea sustancialmente diferente al actual del inquilino). Para entender completamente cuándo puede y cuándo no puede negarse a la renovación, consulte la Guía de Desalojo Comercial.
El aviso de desalojo comercial (Desahucio de 6 meses)
Si se cumple una excepción legalmente respaldada que invalida el derecho de renovación del inquilino, el arrendador debe presentar un "Desahucio" oficial a su inquilino, con un mínimo estricto de seis (6) meses de antelación a la fecha de vencimiento formal. Si este aviso se envía incluso un día tarde, se entiende legalmente que el contrato se renueva bajo las condiciones existentes.
Negociación del canon de arrendamiento (Art. 519)
Dado que ambas partes están obligadas a renovar después de 2 años, surgen disputas frecuentes: ¿A qué precio? La ley no impone un tope legal estricto de incremento del IPC como lo hace para la vivienda residencial. Por lo tanto, las partes pueden establecer la renta comercial anual a precios de mercado y basados en la rentabilidad comercial. Sin embargo, si ambas partes no pueden acordar un precio razonable cuando llega el momento, el asunto debe ser resuelto por expertos locales (peritos) a través del sistema judicial, mientras que el arrendamiento renovado continúa operando provisionalmente. Lea más sobre los aumentos de renta comercial aquí.
Según el Artículo 523 del Código de Comercio, el arrendatario comercial no puede subarrendar ni ceder el contrato sin la autorización expresa o tácita del arrendador, a menos que el contrato de arrendamiento lo permita explícitamente. Está prohibido cualquier subarriendo o cesión que altere la destinación principal del inmueble pactada en el contrato y perjudique los derechos del arrendador.
Por otro lado, ceder definitivamente todo el contrato a otro empresario o a una marca externa requiere autorización escrita explícita del propietario como cláusula. Es decir, a menos que toda la marca o establecimiento local sea comprado, fusionado o enajenado en su totalidad; dicha cesión se ampara en una transferencia protegida total de la propia empresa.
Gestión comercial de élite con Landager
Los locales comerciales representan las principales transacciones de inversión y arrendamiento en las prósperas áreas urbanas colombianas, pero también son las más restrictivas debido al inmenso poder dictado por las leyes de protección empresarial. Evite ser obligado a renovar sin ajustar sus márgenes operativos. Landager monitorea de manera confiable los años acumulados de tenencia comercial, le alerta semestralmente sobre plazos decisivos y emite despachos preventivos efectivos en contratos comerciales a gran escala, tanto para oficinas corporativas masivas como para tiendas de barrio.
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Fuentes y referencias oficiales
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