Depósitos de seguridad en arrendamientos comerciales colombianos
Diferencias en los requisitos, flexibilidad en los depósitos y avales bancarios en contratos para locales comerciales y establecimientos en Colombia.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
Existe un mito frecuente en el sector inmobiliario colombiano, derivado de la famosa prohibición del "mes de depósito" y la "doble garantía". Aunque esta es una prohibición inquebrantable para cualquier apartamento o vivienda residencial, estos estatutos no se aplican a locales comerciales, negocios corporativos o establecimientos industriales regidos por el Código de Comercio colombiano (vigente desde el 1 de enero de 1972).
Mayor Flexibilidad Comercial
Un contrato de arrendamiento comercial se basa en el principio fundamental de la "Autonomía Contractual" (Art. 1602, Código Civil) y la aplicación de las normas civiles a los asuntos comerciales (Art. 822, Código de Comercio). Si bien el Código de Comercio (Arts. 518-524) regula los asuntos de renovación y protección del establecimiento comercial, las obligaciones generales de arrendamiento y la validez de los depósitos se rigen por el Código Civil (Arts. 1973-2044).
El derecho comercial no establece prohibiciones sobre la recepción de depósitos en efectivo o la constitución de fondos, meses por adelantado u otras cuotas de consignación equivalentes como lo hace rígidamente para proteger a la población inherentemente frágil de la vivienda residencial bajo el Art. 16 de la Ley 820 de 2003.
1. ¿Se puede solicitar un depósito en efectivo para un espacio comercial?
Sí. Dos entidades legales (o comerciantes formalmente registrados) que negocian específicamente para la rama transaccional de una PYME o una bodega industrial pueden redactar y acordar una "Cláusula de Depósito para Contingencias/Riesgos Materiales". Usted, como propietario de un inmueble comercial, tiene el derecho civil legítimo de solicitar:
- Uno, dos o 'x' cantidad de meses como anticipo, deducible solo en la fecha de terminación final después de la inspección de la propiedad.
- Grandes fianzas preautorizadas para cubrir no solo las paredes, sino también adaptaciones integrales, maquinaria pesada u obligaciones mercantiles adherentes colocadas de su lado del proyecto común.
- Sumas colaterales destinadas a salvaguardas legales o protecciones fiduciarias con fideicomisos inmobiliarios locales, generalmente vistas para cadenas minoristas sólidas ubicadas en locales triple A o grandes espacios corporativos.
Sin embargo, el monto y el método exacto deben estar impecablemente definidos por escrito. Según el Art. 3 del Código de Comercio, la costumbre mercantil tiene la misma autoridad que la ley en ausencia de un estatuto, pero debe ser certificada por la Cámara de Comercio local. Actualmente, no existe una costumbre certificada en Bogotá con respecto a la naturaleza obligatoria o la precedencia de los depósitos de seguridad sobre el contrato escrito.
2. Pólizas y seguros (La práctica preferida)
Al igual que en las prácticas residenciales, los propietarios comerciales a menudo se protegen con el respaldo corporativo de asegurar el alquiler a través de un tercero con Pólizas De Arrendamiento (Seguro de Alquiler). Esto sigue siendo mucho más preferible que mantener millones en efectivo transitorio sujeto a batallas contables con propietarios o inquilinos por daños relacionados con una remodelación interna del negocio. Con las pólizas, la aseguradora se encarga de la gestión y le paga puntualmente.
3. Requisito esencial (Corrección monetaria e indexación)
Tenga mucho cuidado con la redacción del depósito. La Corte Suprema de Justicia (Sentencia SC-11332-2015) ha establecido que las sumas de dinero retenidas como garantía deben ser devueltas con indexación (corrección monetaria basada en el IPC/inflación) para mantener el valor real de la moneda y evitar el "enriquecimiento sin causa".
Por lo tanto, se recomienda legalmente estipular explícitamente los términos de esta devolución. A menos que los fondos se apliquen a reparaciones o el contrato renuncie explícitamente a ciertos ajustes inflacionarios, los tribunales pueden exigir la devolución del depósito ajustado por inflación para reflejar su valor actual en el momento de la liquidación.
Gestione el cobro de pólizas al ingreso de forma digital sin temor a repercusiones legales o a infringir ilegalmente los estatutos residenciales. Implemente un seguimiento corporativo masivo sin problemas con salvaguardas personalizadas y alertas de límites vinculadas exclusivamente a la rama comercial de su cartera inmobiliaria utilizando Landager.
Cómo ayuda Landager
Landager realiza un seguimiento de los términos de arrendamiento, recordatorios automáticos de alquiler y vencimiento de documentos, lo que facilita el cumplimiento de las regulaciones de Colombia.
Fuentes y referencias oficiales
Preguntas frecuentes
▶¿Cuáles son las leyes clave que regulan la relación arrendador-arrendatario en Colombia?
Colombia cuenta con regulaciones estrictas para el arrendamiento de bienes inmuebles, divididas principalmente entre vivienda urbana (regida por la Ley 820 de 2003) y locales comerciales (regidos por el Código de Comercio). Comprender estas regulaciones es esencial para proteger su inversión y evitar sanciones severas. Esta guía cubre los requisitos de cumplimiento esenciales para propietarios y arrendadores.
Leer la guía completa▶¿Cuál es el proceso legal de desalojo para los arrendadores en Colombia?
El proceso de desalojo en Colombia exige que los arrendadores sigan procedimientos legales formales. Las causales válidas incluyen, por lo general, el impago del canon de arrendamiento, el incumplimiento del contrato o el uso del inmueble por parte del propietario para su propia vivienda. Los arrendadores deben proporcionar una notificación escrita adecuada, permitir los periodos de subsanación requeridos y, en ocasiones, obtener una orden judicial o de un tribunal. Los desalojos por mano propia están generalmente prohibidos.
Leer la guía completa▶¿Cuáles son los límites y topes para el incremento del canon de arrendamiento en Colombia?
Colombia tiene normas específicas que regulan cuándo y cómo los arrendadores pueden incrementar el canon de arrendamiento. Estas normas pueden incluir topes en el porcentaje de aumento, periodos mínimos de notificación y restricciones en la frecuencia. Los arrendadores deben cumplir con todas las regulaciones aplicables al aumentar el canon en contratos de arrendamiento vigentes.
Leer la guía completa▶¿Cuáles son las normas sobre depósitos de garantía y plazos de devolución en Colombia?
Colombia cuenta con normas que regulan el monto que los arrendadores pueden cobrar como depósito de garantía, cómo deben custodiarse o protegerse dichos depósitos y los plazos para su devolución una vez finalizado el contrato. Los arrendadores deben proporcionar estados de cuenta detallados de cualquier deducción y cumplir con todos los plazos legales para evitar sanciones.
Leer la guía completa▶¿Cuáles son los requisitos obligatorios para los contratos de arrendamiento en Colombia?
Los contratos de arrendamiento en Colombia deben cumplir con las leyes nacionales y locales aplicables. Los elementos requeridos incluyen, por lo general, los nombres de ambas partes, la descripción del inmueble, el valor del canon y los términos de pago, los detalles del depósito, la duración del contrato y la asignación de responsabilidades de mantenimiento. Es posible que se requiera que el contrato conste por escrito para ciertos tipos de arrendamiento o duraciones.
Leer la guía completa▶¿Cuáles son las obligaciones de mantenimiento y reparación del arrendador en Colombia?
Por lo general, los arrendadores en Colombia están obligados a mantener los inmuebles arrendados en condiciones habitables, conservando la estructura, las instalaciones de fontanería, los sistemas eléctricos y los servicios esenciales en buen estado de funcionamiento. La asignación específica de las responsabilidades de mantenimiento entre arrendador y arrendatario debe quedar claramente documentada en el contrato de arrendamiento.
Leer la guía completa▶¿Cuáles son las normas sobre cargos por mora y penalizaciones en los inmuebles arrendados en Colombia?
Colombia tiene normas específicas relativas a los cargos por mora y penalizaciones por el pago tardío del canon de arrendamiento. Estas pueden incluir periodos de gracia obligatorios, topes en los montos de los cargos por mora y restricciones sobre los cobros de intereses. Las cláusulas sobre cargos por mora deben estar claramente estipuladas en el contrato de arrendamiento y deben cumplir con las regulaciones locales para ser exigibles.
Leer la guía completa▶¿Qué revelaciones sobre el inmueble están obligados a realizar los arrendadores en Colombia?
Los arrendadores en Colombia deben revelar información relevante sobre el inmueble a los posibles arrendatarios antes de la firma del contrato. Las revelaciones requeridas incluyen, por lo general, defectos materiales conocidos, riesgos ambientales, historial de daños previos y cualquier condición que pueda afectar el uso y goce del inmueble por parte del arrendatario.
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