Expulsion en Alberta : Préavis et procédures pour propriétaires

Le processus d'expulsion en Alberta est régi par le Residential Tenancies Act (RTA) (en vigueur le 1er novembre 2004), qui fixe des exigences de préavis strictes et des procédures que les propriétaires doivent suivre. Comprendre les différents types d'avis, les délais et les droits d'opposition du locataire est essentiel pour mener à bien une expulsion légale.

Types d'avis d'expulsion

L'Alberta dispose de plusieurs types d'avis selon le motif de la résiliation. Chacun comporte des exigences spécifiques en matière de contenu, de remise et de délais.

Résumé des délais de préavis

Avis de 14 jours pour infraction substantielle

L'avis de 14 jours est l'outil d'expulsion le plus courant pour les violations de bail. Les 14 jours sont des "jours francs" — ce qui signifie que ni le jour de la signification ni la date de résiliation ne comptent dans la période de 14 jours.

Non-paiement du loyer

Lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer :

1. Le propriétaire signifie un avis de 14 jours précisant le montant dû.
2. Le locataire peut annuler l'avis en payant la totalité du montant avant la date de résiliation.
3. Si le locataire ne paie pas et ne quitte pas les lieux, le propriétaire doit demander une ordonnance de résiliation au RTDRS ou au tribunal.
4. Les locataires ne peuvent pas s'opposer à un avis signifié pour non-paiement de loyer (ils peuvent seulement payer pour l'annuler).

Autres infractions substantielles

Pour les autres violations de bail (bruit, dommages, animaux non autorisés, interférence avec d'autres locataires) :

1. Le propriétaire signifie un avis de 14 jours décrivant l'infraction en détail.
2. Le locataire peut s'y opposer par écrit pendant la période de 14 jours.
3. Si le locataire s'oppose, le propriétaire doit s'adresser au RTDRS ou au tribunal pour obtenir une ordonnance de résiliation.
4. Le locataire est en droit de rester dans le logement jusqu'à ce qu'une décision soit rendue.

Avis de 24 heures

Un propriétaire peut délivrer un avis de 24 heures dans les cas suivants :

• Dommages importants à la propriété louée
• Agression physique ou menace d'agression contre le propriétaire, son agent ou un autre locataire

Le RTA ne prévoit pas de procédure formelle d'« avis d'opposition » pour les avis de 24 heures. Si le locataire ne quitte pas les lieux après un avis de 24 heures, le propriétaire doit s'adresser au RTDRS ou à la Cour de justice de l'Alberta pour obtenir une ordonnance de résiliation du bail dans les 10 jours suivant la date de résiliation spécifiée dans l'avis (RTA art. 30(3)).

Résiliation des baux périodiques

Pour les baux conclus sur une base périodique (mois par mois, semaine par semaine), l'une ou l'autre des parties peut mettre fin au bail avec un préavis approprié — aucun motif n'est requis.

Exigences de préavis du propriétaire

Exigences de préavis du locataire

"Mois de location complets" désigne des périodes de location entières — par exemple, si le loyer est dû le 1er, un avis donné le 15 janvier ne compterait pas janvier comme un mois complet.

Résiliation d'un bail à durée déterminée

Les baux à durée déterminée se terminent automatiquement à la date précisée dans le contrat. Aucune des parties n'est tenue de donner un avis pour que le bail prenne fin. Cependant :

• Si l'une des parties souhaite mettre fin au bail avant l'expiration du terme, elle doit avoir des motifs (comme une infraction substantielle).
• Si le locataire reste après la fin du bail à durée déterminée sans nouvel accord, le bail se transforme généralement en bail périodique (mois par mois).

Scénarios de résiliation spéciaux

Rénovations majeures ou conversion en condominium

• Le propriétaire doit donner un préavis de 365 jours.
• Les rénovations doivent être suffisamment importantes pour nécessiter que le logement soit vacant, et les permis doivent être obtenus lorsque la loi l'exige.

Démolition des locaux

• Le propriétaire doit donner un préavis de 365 jours.
• L'avis doit préciser la date à laquelle la démolition aura lieu.

Propriétaire ou membre de la famille emménageant

• Préavis de trois mois requis.
• S'applique uniquement aux baux périodiques et si le propriétaire ou un membre de sa famille proche a l'intention réelle d'occuper les lieux.

Vente de la propriété

• Un nouveau propriétaire peut mettre fin à un bail périodique avec un préavis de trois mois (si des conditions spécifiques sont remplies).
• Les baux à durée déterminée survivent généralement aux ventes de propriétés.

Exigences relatives à l'avis

Tout avis d'expulsion doit inclure :

1. Adresse des lieux loués.
2. Signature du propriétaire (ou de son agent autorisé).
3. Date à laquelle l'avis est donné.
4. Motif de la résiliation (spécifique et détaillé).
5. Montant du loyer dû (si c'est pour non-paiement).
6. Date de résiliation — la date à laquelle le bail prendra fin.

Méthodes de signification

• Remise en mains propres — Au locataire directement.
• Courrier recommandé — En vertu de l'Alberta Interpretation Act (art. 22(3)), la signification est réputée avoir été effectuée le 7e jour suivant la date d'envoi. Pour les demandes au RTDRS, la signification est considérée comme complète à la date à laquelle le défendeur signe pour le courrier recommandé.
• Affichage sur la porte — Uniquement si le locataire ne peut être trouvé.

Processus au RTDRS et au tribunal

Si un locataire ne quitte pas les lieux après l'expiration d'un avis :

1. Le propriétaire s'adresse au RTDRS (réclamations jusqu'à 100 000 $) ou à la Cour de justice de l'Alberta. À compter du 1er avril 2026, les frais de dépôt au RTDRS sont progressifs : 75 $ pour les réclamations de 7 500 $ ou moins, et 150 $ pour les réclamations de plus de 7 500 $.
2. Une audience est fixée, généralement dans un délai de 2 à 4 semaines.
3. Si l'ordonnance est accordée, le locataire a généralement une date fixe pour quitter les lieux.
4. Si le locataire refuse toujours de partir, le propriétaire doit déposer l'ordonnance auprès de la Court of King's Bench et demander un Bref de possession (Writ of Possession).
5. Une agence d'exécution civile procède à l'expulsion physique — les propriétaires ne peuvent pas effectuer d'expulsions eux-mêmes.

Bonnes pratiques pour les propriétaires

1. Documentez tout — Conservez des traces écrites de toutes les infractions, communications et avis.
2. Utilisez les formulaires d'avis appropriés — L'Alberta fournit des modèles d'avis standard.
3. Ne changez jamais les serrures et ne retirez pas de biens — Les expulsions par ses propres moyens sont illégales et peuvent entraîner des sanctions.
4. Faites un suivi rapide auprès du RTDRS — Si un locataire s'oppose ou refuse de quitter les lieux, faites une demande immédiatement.
5. Conservez des copies des avis signifiés — Y compris la preuve de la méthode et de la date de remise.
6. Consultez un conseiller juridique — Particulièrement pour les situations complexes impliquant des agressions, des dommages importants ou des allégations d'expulsion de représailles.

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