Exigences bail Nouveau-Brunswick : Formulaire standard

La création d'un bail juridiquement conforme au Nouveau-Brunswick est simple parce que le gouvernement provincial fournit le document exact que vous devez utiliser. Contourner ce formulaire standard ou tenter de rédiger votre propre bail expose les propriétaires à des risques juridiques importants en vertu de la Loi sur la location d'habitation, entrée en vigueur le 1er janvier 1983.

Le formulaire de bail standard obligatoire

Tous les propriétaires résidentiels au Nouveau-Brunswick sont légalement tenus d'utiliser un bail écrit, et le formulaire de bail standard provincial (Formulaire 6) est exigé en vertu de l'article 9 de la Loi sur la location d'habitation, 1975 et de ses règlements.

La Loi sur la location d'habitation, 1975 interdit explicitement aux propriétaires de modifier fondamentalement, de rayer ou de supprimer l'une des sections obligatoires de ce document standard. Toute tentative de suppression des droits des locataires garantis dans le formulaire standard est considérée comme nulle et non exécutoire.

Le propriétaire et le locataire doivent signer deux exemplaires originaux en double du bail. Chaque partie conserve un original signé pour ses dossiers. Le bail définira si la location est :

1. À terme fixe
2. Au mois
3. À l'année
4. À la semaine

Accords écrits vs oraux

Bien qu'un bail écrit (utilisant le formulaire standard) soit légalement requis et fortement recommandé pour assurer la clarté, la loi du Nouveau-Brunswick protège quand même les locataires si un propriétaire ne fournit pas le formulaire écrit.

Si un propriétaire et un locataire concluent un accord oral (« verbal ») pour louer un appartement, la loi stipule qu'ils sont « réputés » avoir signé le formulaire de bail standard.

Cela signifie que même sans contrat signé, les règles par défaut de la Loi sur la location d'habitation, 1975 et les clauses contenues dans le bail standard s'appliquent de manière écrasante. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser l'absence d'un bail écrit pour contourner les plafonds de contrôle des loyers, les limites de dépôts de garantie ou les obligations d'entretien.

Ajout de clauses personnalisées

Bien qu'un propriétaire ne puisse pas modifier les clauses fondamentales du formulaire standard, il peut joindre des annexes ou des règles supplémentaires, à condition que ces règles ne contredisent pas la Loi sur la location d'habitation, 1975.

Les personnalisations permises incluent :

• Politiques relatives aux animaux de compagnie (par exemple, « Pas d'animaux permis », limites de taille).
• Politiques relatives au tabagisme (par exemple, interdiction complète de fumer à l'intérieur du logement ou sur les balcons).
• Utilisation des commodités communes du bâtiment (comme les buanderies ou les piscines).
• Règles concernant le bruit et les heures de silence.
• Clauses spécifiques relatives aux services publics payés par le locataire.

Clauses interdites (termes nuls)

Toute clause dans un bail ou une annexe qui contredit la Loi sur la location d'habitation, 1975 est automatiquement nulle. Plus précisément, les propriétaires ne peuvent pas inclure de clauses qui :

1. Exigent le « prix des clés » : En vertu de l'article 8, les propriétaires ne peuvent pas demander de dépôts de clés non remboursables, de frais de nettoyage standards, de frais de demande ou de « dépôts de réservation ». Les dépôts de garantie sont limités à un mois de loyer (ou trois mois pour les emplacements de maisons mobiles) et doivent être remis au Tribunal dans les 15 jours.
2. Forcent le locataire à payer pour l'entretien courant : Les propriétaires ne peuvent pas transférer le fardeau légal de fournir un logement habitable au locataire.
3. Renoncent aux exigences d'avis d'expulsion : Un bail ne peut pas stipuler qu'un propriétaire peut expulser un locataire immédiatement sans utiliser la procédure statutaire d'avis de quitter du Tribunal. En vertu de l'article 19, si le loyer n'est pas payé, le locataire dispose de 7 jours à compter de la date de signification pour payer la totalité du loyer afin d'annuler l'avis ; sinon, il doit quitter les lieux à la date spécifiée (au moins 15 jours après la signification).
4. Imposent des augmentations de loyer non réglementées : En vertu de l'article 11.12, les augmentations de loyer sont plafonnées à 3 % par an (à compter du 1er février 2025) et ne peuvent avoir lieu qu'une fois tous les 12 mois. Toute clause tentant de contourner ce plafond, l'exigence de préavis obligatoire de 6 mois pour les baux périodiques, ou le droit du locataire de faire examiner l'augmentation par le Tribunal pour en vérifier le caractère raisonnable, est nulle.
5. Permettent l'entrée sans préavis : En vertu de l'article 16, les propriétaires doivent donner un préavis écrit d'au moins 7 jours pour l'entretien courant et un préavis écrit de 24 heures pour les inspections ou les visites. L'entrée est limitée de 8 h à 20 h, du lundi au samedi ; l'entrée les dimanches ou jours fériés est interdite, sauf en cas d'urgence ou si le locataire y consent. Aucun préavis n'est requis en cas d'urgence ou si le locataire a demandé des réparations par écrit (dans les 2 jours ouvrables suivant la demande).

Sous-location et cession

Le formulaire de bail standard aborde la sous-location. Bien qu'un propriétaire ne puisse pas refuser déraisonnablement le consentement pour qu'un locataire cède ou sous-loue son logement, le bail peut stipuler que le locataire doit d'abord demander formellement le consentement écrit du propriétaire. Le locataire original reste entièrement responsable du bail pendant une sous-location, tandis qu'une cession remplace formellement le locataire entièrement.

Comment Landager aide

La gestion de propriétés au Nouveau-Brunswick présente des défis administratifs uniques, notamment l'exigence de remettre tous les dépôts de garantie résidentiels au Tribunal de la location des locaux d'habitation de Service Nouveau-Brunswick dans les 15 jours suivant leur perception. Manquer cette échéance est une violation de conformité. La plateforme complète de Landager aide les propriétaires du N.-B. en automatisant entièrement le suivi de ces délais cruciaux pour les dépôts, assurant des opérations fluides. De plus, la plateforme gère de manière experte les calendriers d'avis complexes — tels que l'avis obligatoire de 6 mois pour les augmentations de loyer (respectant le plafond annuel de 3 %) ou l'avis de 15 jours de quitter pour non-paiement, qui inclut la période statutaire critique de 7 jours permettant aux locataires de payer les arriérés et d'annuler l'avis — en conservant des dossiers numériques impeccables de toutes les communications. Que vous gériez un portefeuille résidentiel à multiples facettes ou que vous supervisiez des baux commerciaux, Landager vous protège contre des erreurs administratives coûteuses et garantit que vous disposez toujours d'une documentation rigoureuse et conforme à la Loi sur la location d'habitation.

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