Expulsion Commerciale Ontario: Serrures, Saisie & Procédures

Les expulsions commerciales en Ontario fonctionnent dans un cadre très différent des expulsions résidentielles. La Loi sur la location commerciale (LLC), en vigueur depuis le 31 décembre 1990, offre aux propriétaires des recours d'auto-assistance puissants — y compris la possibilité de changer les serrures au 17e jour d'arriérés de loyer en vertu de l'art. 18(1) — qui sont indisponibles dans les locations résidentielles.

Expulsion commerciale vs. résidentielle

Recours 1 : Reprise de possession (changement de serrures au 17e jour)

Le recours le plus puissant dont disposent les propriétaires commerciaux en cas de non-paiement du loyer :

Fonctionnement

1. Le loyer devient dû à la date spécifiée dans le bail (généralement le 1er du mois)
2. Si le loyer reste impayé pendant 15 jours complets, le propriétaire peut agir au 17e jour (car 15 jours complets d'arriérés doivent s'écouler après la date d'échéance)
3. Au 17e jour, le propriétaire peut changer les serrures et mettre fin de fait à la location
4. Aucune ordonnance du tribunal n'est requise — il s'agit d'un recours d'auto-assistance légal
5. Le propriétaire doit rendre les biens du locataire accessibles pour récupération

Considérations importantes

• Ce recours ne s'applique qu'au non-paiement du loyer — et non aux autres violations du bail
• Le propriétaire ne peut pas exercer la reprise de possession et la saisie en même temps ; changer les serrures pour exclure le locataire rend toute saisie simultanée ou ultérieure illégale
• Le locataire peut demander au tribunal une réparation contre la déchéance (demandant au tribunal de rétablir le bail)
• Le propriétaire devrait obtenir un avis juridique avant de procéder pour assurer une exécution correcte

Recours 2 : Saisie-exécution (saisie des biens du locataire)

Un recours alternatif pour les loyers impayés :

Limitations de la saisie-exécution

• Ne peut pas saisir les biens qui sont exemptés en vertu de l'art. 30(1) de la LLC, y compris : la literie, les vêtements ordinaires, une cuisinière, le combustible et la nourriture pour 30 jours, et les outils du métier du locataire d'une valeur de 600 $.
• Généralement limitée aux biens du locataire, mais des exceptions s'appliquent en vertu de l'art. 31(2) pour les biens revendiqués par certains parents (conjoint, enfants, beaux-parents), les personnes ayant acquis un titre du locataire, ou lorsque le locataire a un intérêt en capitaux propres.
• Ne peut pas poursuivre à la fois la reprise de possession et la saisie-exécution simultanément — il faut choisir l'un ou l'autre
• Doit suivre des exigences procédurales strictes (une saisie-exécution irrégulière peut entraîner une poursuite)

Recours 3 : Demande à la Cour supérieure

Pour les violations de bail autres que le non-paiement (ou lorsqu'un processus plus formel est préféré) :

Processus

1. Signifier au locataire un avis de violation et un délai raisonnable pour y remédier
2. Si la violation n'est pas corrigée, déposer une demande auprès de la Cour supérieure de justice
3. Le tribunal peut fixer une audience et finalement accorder une ordonnance d'expulsion
4. Un bref de possession est émis et exécuté par le bureau du shérif (les frais actuels sont de 210 $ plus les dépôts d'exécution)

Délais typiques des tribunaux

Réparation contre la déchéance

Une défense essentielle du locataire : même après qu'un propriétaire a exercé la reprise de possession, le locataire peut demander au tribunal une réparation contre la déchéance :

• Le tribunal peut rétablir le bail si le locataire paie tous les arriérés et les frais
• Le tribunal examine si la violation du locataire était mineure ou si la déchéance est disproportionnée
• Il s'agit d'un recours discrétionnaire — le tribunal n'est pas obligé de l'accorder
• Les locataires doivent agir rapidement après la reprise de possession pour demander réparation

Recours spécifiques au bail

De nombreux baux commerciaux incluent des recours supplémentaires au-delà de la LLC :

• Loyer accéléré — Bien que les baux puissent stipuler que tout le loyer restant est dû immédiatement, cela est soumis à l'obligation du propriétaire d'atténuer les dommages et est plafonné à trois mois en cas de faillite ou d'insolvabilité du locataire (art. 2(3)).
• Clauses d'indemnisation — Le locataire doit indemniser le propriétaire pour tous les frais de relocation
• Intérêts de retard — Taux d'intérêt plus élevé sur les montants impayés après le défaut
• Renonciation à la réparation contre la déchéance — Certains baux tentent de renoncer au droit du locataire, bien que les tribunaux puissent ne pas l'appliquer

Meilleures pratiques pour les propriétaires commerciaux de l'Ontario

1. Documentez soigneusement les arriérés de loyer — Conservez des registres détaillés des dates et montants des paiements
2. Consultez un avocat avant d'exercer l'auto-assistance — Une reprise de possession ou une saisie-exécution irrégulière entraîne une responsabilité
3. Envoyez d'abord une lettre de mise en demeure — Même si ce n'est pas toujours requis, cela démontre la bonne foi
4. Agissez rapidement — Un retard dans l'exécution peut être considéré comme une renonciation à la violation
5. Photographiez les lieux — Avant et pendant tout processus de reprise de possession
6. Sécurisez les biens du locataire — Rendez-les disponibles pour récupération afin d'éviter les réclamations pour conversion

Retour à l'Aperçu des lois sur la propriété commerciale en OntarioAperçu non disponible.

Comment Landager peut vous aider

Opérer sur le marché locatif commercial de l'Ontario exige une stricte adhésion aux termes du bail et à la Loi sur la location commerciale. Landager simplifie la gestion des propriétés commerciales en Ontario en centralisant les accords de bail personnalisés, en suivant les arriérés de loyer pour la fenêtre de reprise de possession de 17 jours, et en maintenant des journaux détaillés de la conformité aux normes d'entretien et de propriété. Que vous gériez des unités industrielles à Mississauga ou des espaces commerciaux à Toronto, Landager fournit le cadre structurel et les outils de tenue de registres nécessaires pour naviguer dans la LLC avec confiance et atténuer les risques de litiges juridiques coûteux.