Processus d'éviction commerciale au Québec : Droits et délais

Régie par le Code civil du Québec (entré en vigueur le 1er janvier 1994), le processus d'éviction d'un locataire commercial pour non-paiement ou rupture de bail est beaucoup plus simple que dans les cas résidentiels. Cependant, il exige toujours de suivre des procédures légales strictes par le biais du système judiciaire ordinaire plutôt que du Tribunal administratif du logement (TAL).

Résolution des litiges et juridiction

Au Québec, les litiges relatifs aux baux commerciaux ne relèvent pas du Tribunal administratif du logement (TAL). Ils doivent être déposés devant les tribunaux civils :

• Cour du Québec : A compétence exclusive pour les réclamations où la valeur de l'objet du litige ou le montant réclamé est inférieur à 75 000 $. Elle a compétence concurrente avec la Cour supérieure, au choix du demandeur, lorsque cette valeur ou ce montant est égal ou supérieur à 75 000 $ mais inférieur à 100 000 $, hors intérêts.
• Cour supérieure du Québec : A compétence pour les réclamations de 100 000 $ ou plus, ou lorsqu'une injonction est recherchée, et est le tribunal de juridiction générale originale pour les affaires non exclusivement attribuées à un autre tribunal.

Résiliation du bail pour non-paiement

Si un locataire commercial cesse de payer son loyer, le propriétaire dispose d'outils juridiques puissants pour récupérer l'espace et les fonds dus.

1. Mise en demeure

La première étape est toujours de signifier au locataire une mise en demeure formelle et écrite. Le bail commercial dictera le nombre de jours dont le locataire dispose pour « remédier » au défaut (généralement 5 à 10 jours pour les arriérés de loyer).

2. Clause résolutoire

Un bail commercial bien rédigé inclut une clause résolutoire automatique. Si le locataire ne paie pas dans le délai spécifié dans la mise en demeure, le bail peut être considéré comme résilié automatiquement sans nécessiter un jugement initial du tribunal. Le propriétaire peut alors exiger que le locataire quitte immédiatement les lieux.

Attention : Si le locataire refuse de partir après la résiliation du bail, le propriétaire ne peut pas simplement changer les serrures. Le propriétaire doit obtenir une ordonnance d'expulsion du tribunal et utiliser un huissier pour exécuter l'expulsion.

Le privilège du locateur (Droit de rétention)

En vertu du Code civil du Québec, le « privilège du locateur » spécifique (droit de rétention) qui accordait aux propriétaires une créance prioritaire sur les biens meubles d'un locataire pour les arriérés de loyer et jusqu'à six ou douze mois de loyer futur a été aboli en 1994. Les propriétaires commerciaux ne bénéficient plus d'un droit similaire de saisie-gagerie. Au lieu de cela, les propriétaires s'appuient généralement sur d'autres formes de garantie telles que les hypothèques mobilières sur les biens du locataire, les lettres de crédit, les dépôts de garantie ou les garanties personnelles.

L'article 2651 du Code civil du Québec énumère les créances prioritaires, y compris « les créances des personnes ayant le droit de retenir un bien meuble, pourvu que ce droit subsiste » (CCQ Art. 2651(3)). Il s'agit d'un droit de rétention général, et non du privilège spécifique du propriétaire pour les arriérés de loyer qui existait avant 1994.

Saisie avant jugement : Si un propriétaire commercial a des motifs raisonnables de croire que le locataire est sur le point de déménager secrètement son équipement des lieux pour éviter de payer le loyer, le propriétaire peut demander au tribunal une « saisie avant jugement », qui est un recours général de procédure civile. Cela permet à un huissier de bloquer et de saisir immédiatement les actifs à l'intérieur du bâtiment avant même qu'un procès n'ait lieu.

Fin naturelle du bail

Un bail commercial à durée déterminée (par exemple, 5 ans) prend fin simplement à la date finale spécifiée dans le contrat. Aucun avis formel d'expulsion n'est requis de la part du propriétaire si le locataire est censé partir. Cependant, si un locataire commercial demeure dans les lieux pendant plus de dix jours après l'expiration d'un bail à durée déterminée sans opposition du propriétaire, le bail peut être « tacitement reconduit » pour un an, ou pour la durée du bail initial s'il était inférieur à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est également sujet à reconduction tacite.

Si le bail commercial n'a pas de durée déterminée (un bail à durée indéterminée), le propriétaire doit donner un avis écrit pour y mettre fin. Le délai de préavis minimum requis par le CCQ est le même que la période de paiement du loyer (par exemple, un mois de préavis si le loyer est payé mensuellement).

Faillite du locataire

Les règles changent radicalement si un locataire commercial dépose le bilan ou demande une protection en cas d'insolvabilité. Les lois fédérales (la Loi sur la faillite et l'insolvabilité ou la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies) l'emportent sur les clauses de bail provinciales.

• Les propriétaires ne peuvent pas expulser un locataire ou saisir ses biens simplement parce qu'il a déposé le bilan.
• Un syndic de faillite peut avoir le droit de répudier (rompre) le bail commercial ou de le céder à un nouveau locataire, malgré ce que le bail stipule.

Comment Landager peut vous aider

Un processus d'éviction commerciale efficace commence bien avant que le locataire ne cesse de payer. Assurez-vous que vos baux contiennent des clauses de défaut et de résiliation automatique solides. Landager vous permet de stocker et d'accéder rapidement à vos baux commerciaux et documents de garantie, vous assurant de pouvoir remettre un dossier complet à votre avocat dès qu'un défaut survient.

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