Processus d'éviction commerciale au Québec : droits et délais

Contrairement aux évictions résidentielles au Québec — notoirement lentes et favorables aux locataires — le processus d'éviction d'un locataire commercial pour non-paiement ou rupture de bail est beaucoup plus direct. Toutefois, il nécessite de suivre les procédures juridiques par le biais du système judiciaire ordinaire plutôt que du TAL.

Avis juridique : Ce guide fournit des informations juridiques générales à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Consultez toujours un avocat autorisé au Québec pour des conseils adaptés à votre situation d'affaires. Informations vérifiées pour la dernière fois : mars 2026.

Résolution des litiges et juridiction

Au Québec, les litiges commerciaux ne vont pas au TAL. Ils doivent être déposés en cour civile :

• Cour du Québec : Pour les réclamations de moins de 100 000 $.
• Cour supérieure du Québec : Pour les réclamations de 100 000 $ et plus, ou lorsqu'une injonction est recherchée.

Résiliation du bail pour non-paiement

Si un locataire commercial cesse de payer son loyer, le locateur dispose d'outils juridiques puissants.

1. Mise en demeure

La première étape est de signifier au locataire une mise en demeure formelle et écrite. Le bail commercial dictera le nombre de jours dont le locataire dispose pour remédier au défaut (généralement 5 à 10 jours pour les arriérés de loyer).

2. Clause résolutoire

Un bail commercial bien rédigé inclut une clause résolutoire automatique. Si le locataire ne paie pas dans le délai spécifié dans la mise en demeure, le bail peut être considéré comme résilié automatiquement sans nécessiter un jugement initial du tribunal. Le locateur peut alors exiger que le locataire quitte immédiatement les lieux.

Attention : Si le locataire refuse de partir après la résiliation du bail, le locateur ne peut pas simplement changer les serrures. Le locateur doit obtenir une ordonnance d'éviction du tribunal et utiliser un huissier pour exécuter l'éviction.

Le privilège du locateur (droit de rétention)

En vertu du Code civil du Québec, les locateurs commerciaux détiennent un droit puissant connu sous le nom de « privilège du locateur » ou droit de rétention.

Pour garantir le paiement du loyer impayé, un locateur a une créance prioritaire sur les biens meubles (inventaire, meubles, équipement) qui garnissent les lieux loués.

Saisie avant jugement : Si un locateur commercial a des motifs raisonnables de croire que le locataire s'apprête à déménager secrètement son équipement pour éviter de payer le loyer, le locateur peut demander au tribunal une « saisie avant jugement ». Cela permet à un huissier de saisir immédiatement les actifs à l'intérieur du bâtiment avant même qu'un procès n'ait lieu.

Fin naturelle du bail

Un bail commercial à durée déterminée (ex. : 5 ans) se termine simplement au dernier jour spécifié dans le contrat. Aucun avis formel d'éviction n'est requis du locateur. Toutefois, si le locataire demeure dans les lieux après l'expiration du bail et que le locateur continue d'accepter le loyer, le bail peut être « tacitement reconduit » sur une base mensuelle.

Si le bail commercial est à durée indéterminée, le locateur doit donner un avis écrit. Le délai minimum requis par le CCQ est le même que la période de paiement du loyer (ex. : un mois d'avis si le loyer est payé mensuellement).

Faillite du locataire

Les règles changent radicalement si un locataire commercial dépose un bilan ou demande une protection en cas d'insolvabilité. Les lois fédérales (Loi sur la faillite et l'insolvabilité ou Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies) supplantent les clauses provinciales du bail.

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