Lois sur les baux commerciaux au Québec : guide complet
Aperçu complet des lois québécoises sur la propriété commerciale, incluant les baux, la liberté contractuelle et les différences avec les règles résidentielles.
Avis de non-responsabilité légale
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et éducative uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne doit pas être considéré comme tel. Les lois changent fréquemment — vérifiez toujours la réglementation en vigueur et consultez un avocat agréé dans votre juridiction pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. Landager est une plateforme de gestion immobilière, pas un cabinet d'avocats.Informations vérifiées pour la dernière fois le : May 2026.
Contrairement au marché locatif résidentiel hautement réglementé au Québec, la location commerciale fonctionne selon le principe de la « liberté contractuelle ». Le Tribunal administratif du logement (TAL) n'a absolument aucune juridiction sur les baux commerciaux. Au lieu de cela, les locateurs et locataires commerciaux se réfèrent au Code civil du Québec (CCQ), en vigueur depuis le 1er janvier 1994, et au texte littéral de leurs contrats de bail.
Principales lois commerciales du Québec en un coup d'œil
Le TAL ne s'applique pas ici
L'une des erreurs les plus courantes des nouveaux locateurs commerciaux au Québec est de présumer que les règles résidentielles s'appliquent à leurs propriétés commerciales. Ce n'est pas le cas.
- Vous n'utilisez pas le formulaire de bail obligatoire du TAL.
- Vous pouvez légalement percevoir des dépôts de garantie.
- Vous pouvez appliquer des frais de retard et des pénalités.
- Vous n'êtes pas soumis aux outils de calcul de loyer du TAL.
Si un litige commercial survient, les parties doivent le résoudre elles-mêmes, ou intenter une action en justice devant la Cour du Québec (pour les réclamations inférieures à 75 000 $) ou, au choix du demandeur, devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure du Québec (pour les réclamations égales ou supérieures à 75 000 $ mais inférieures à 100 000 $, intérêts exclus). La Cour supérieure du Québec a compétence exclusive pour les réclamations de 100 000 $ ou plus.
Les dépôts de garantie sont légaux
Bien que strictement interdits en location résidentielle, les locateurs commerciaux au Québec demandent et perçoivent couramment des dépôts de garantie. Le montant, les conditions de remboursement et l'accumulation d'intérêts pour le locataire sont entièrement sujets à négociation entre le locateur et le locataire commercial.
Pour plus de détails, consultez notre guide sur les Dépôts de garantie commerciaux.
Hausses de loyer et types de baux
Le loyer commercial est déterminé par les forces du marché et le contrat.
Il existe généralement quatre types de structures de baux commerciaux utilisés au Québec :
- Bail brut : Le locataire paie un loyer fixe; le locateur paie toutes les dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien).
- Bail net : Le locataire paie le loyer de base plus une portion des taxes foncières.
- Bail net net (double net) : Le locataire paie le loyer de base, les taxes foncières et l'assurance de l'immeuble.
- Bail net net net (triple net) : Le locataire paie le loyer de base, les taxes foncières, l'assurance et tous les coûts d'entretien et de réparation.
Les augmentations de loyer sont généralement intégrées au contrat de bail sur une durée de 5 ou 10 ans, soit sous forme de montants fixes progressifs, soit indexées à l'Indice des prix à la consommation (IPC).
Pour plus de détails, consultez notre guide sur les Hausses de loyer commerciales.
Publication du bail
Un élément unique du droit civil québécois est la publication (inscription) des droits au Registre foncier.
Si un bail commercial a un terme fixe de plus d'un an, le locataire a le droit de publier le bail contre le titre de propriété. Cela protège le locataire d'être évincé si le propriétaire vend l'immeuble. Si un bail n'est pas publié, un nouvel acquéreur de l'immeuble pourrait potentiellement résilier le bail commercial avec un préavis relativement court.
Pour plus de détails, consultez notre guide sur les Exigences des baux commerciaux.
Éviction et résolution de litiges
Évincer un locataire commercial pour non-paiement de loyer ou rupture de bail est généralement plus rapide qu'évincer un locataire résidentiel, à condition que le bail contienne une clause de défaut et de résiliation claire. Sans le TAL comme tampon, les locateurs peuvent compter sur les tribunaux pour faire appliquer les termes du bail, et ont parfois le droit de saisir les biens meubles du locataire situés dans les lieux pour garantir les loyers impayés (le droit de rétention du locateur).
Pour plus de détails, consultez notre guide sur le Processus d'éviction commercial.
Prise en main de la conformité
Bien que la location commerciale offre plus de liberté, votre contrat de bail est votre seul filet de sécurité. Si un scénario n'est pas couvert par votre bail, les règles supplétives par défaut du Code civil du Québec prennent le relais.
Comment Landager peut vous aider
Bien que la location commerciale offre plus de liberté que le secteur résidentiel, le revers de la médaille est que votre contrat de bail est votre seul filet de sécurité. Chaque protection doit être explicitement inscrite dans le contrat — il n'y a pas de TAL sur lequel se rabattre. Le module de conformité commerciale de Landager aide les locateurs à rédiger et à gérer des contrats de bail complets, à suivre les dates critiques (options de renouvellement, déclencheurs d'escalade, expirations de certificats d'assurance) et à maintenir des coffres-forts de documents organisés pour chaque locataire commercial. Que vous gériez un centre commercial à ciel ouvert à Gatineau ou un parc industriel à Laval, Landager fournit le cadre structurel pour garantir que vos contrats de bail protègent votre investissement.
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