Divulgations obligatoires commerciales au Québec

Dans le domaine de la location commerciale, qui est régi principalement par le Code civil du Québec (en vigueur le 1er janvier 1994), les formulaires de divulgation obligatoires rigoureux que l'on trouve en immobilier résidentiel (comme la « Section G » au Québec) disparaissent. La location commerciale repose sur le postulat que le locateur et le locataire commercial sont des entités commerciales sophistiquées capables de mener leur propre diligence raisonnable.

Aucun formulaire gouvernemental obligatoire

Le Tribunal administratif du logement (TAL) n'a aucune juridiction sur les baux commerciaux (Loi sur le Tribunal administratif du logement, art. 28). Par conséquent, il n'existe aucun formulaire standardisé imposé par l'État détaillant ce qu'un locateur commercial doit divulguer à un locataire potentiel. Les litiges relatifs aux baux commerciaux relèvent de la compétence de la Cour du Québec ou de la Cour supérieure, selon le montant en litige.

Toutefois, en vertu des principes généraux du Code civil du Québec (CCQ), les locateurs sont tenus d'agir de bonne foi avant, pendant et après la formation du contrat.

Devoir de bonne foi et garantie d'usage

Le C.c.Q. exige de toutes les parties qu'elles agissent de bonne foi (article 1375) tant au moment de la naissance de l'obligation qu'au moment de son exécution ou de son extinction. Un locateur commercial ne peut pas délibérément dissimuler une information vitale qui amènerait le locataire à se désister de la transaction ou à exiger un loyer significativement plus bas.

Garantie d'usage et de qualité (Art. 1854)

Contrairement aux ventes résidentielles qui s'appuient sur l'Art. 1726, la location commerciale est régie par l'Art. 1854 C.c.Q. Un locateur commercial est tenu de délivrer le bien en bon état de réparation et de garantir au locataire que le bien peut être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué. Ceci inclut une garantie contre les défauts qui :

1. Existaient avant la signature du bail.
2. Étaient inconnus du locataire.
3. N'auraient pas pu être découverts par un locataire prudent lors d'une inspection normale.
4. Rendent les lieux impropres à l'usage commercial prévu, ou en diminuent significativement l'utilité.

Si un locateur commercial sait que les fondations de l'immeuble sont inondées chaque printemps mais omet de le divulguer à un locataire détaillant potentiel, le locateur serait responsable d'une violation de la garantie d'usage.

Note : Bien que les baux commerciaux contiennent souvent des clauses limitant fortement cette garantie (stipulant que le locataire accepte les lieux « tels quels » ou « en l'état »), l'Art. 1474 C.c.Q. stipule qu'une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour un préjudice matériel causé par une faute intentionnelle ou une faute lourde (négligence grave, imprudence ou insouciance grossière).

Divulgations environnementales

La responsabilité environnementale est l'un des risques les plus importants en immobilier commercial. Bien que l'article 31.58 de la Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) exige une déclaration de divulgation pour l'aliénation (vente ou transfert) d'un terrain contaminé, la divulgation dans un bail commercial est régie par le Code civil.

En vertu du devoir de bonne foi (Art. 1375) et de la garantie d'usage (Art. 1854), un locateur commercial doit divulguer toute contamination environnementale connue qui rendrait les lieux impropres à l'usage prévu. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation réussie du bail par le locataire et des poursuites en dommages-intérêts, surtout si la contamination l'empêche d'exploiter son entreprise ou d'obtenir du financement.

Zonage et affectation de la propriété

Le locateur commercial doit s'assurer que la propriété peut effectivement être utilisée pour son affectation générale comme espace commercial.

En vertu de l'Art. 1854 C.c.Q., la règle par défaut est que le locateur garantit que le bien peut être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué, ce qui inclut la conformité aux règlements municipaux de zonage. Cependant, la plupart des baux commerciaux transfèrent explicitement cette responsabilité au locataire, lui demandant de s'assurer que son activité spécifique (par exemple, un dispensaire de cannabis, une salle de boxe bruyante ou un fabricant industriel lourd) est permise. Un bail commercial bien rédigé précisera que le locataire assume la responsabilité d'obtenir les permis municipaux nécessaires.

Liste de vérification de la diligence raisonnable pour les locataires commerciaux

Bien que le fardeau de la divulgation dans les baux commerciaux soit plus léger que dans les baux résidentiels, les locataires commerciaux prudents (et leurs locateurs) devraient aborder les points suivants lors des négociations :

1. Évaluation environnementale de site Phase I (EES) : Particulièrement importante pour les propriétés industrielles ou anciennement industrielles. Le coût est généralement supporté par le locataire ou partagé entre les parties.
2. Certificat de localisation : Un rapport d'arpenteur confirmant les limites du bâtiment, les empiétements et la conformité légale aux règlements municipaux.
3. Lettre de vérification du zonage : Obtenue auprès de la municipalité confirmant que l'activité commerciale spécifique du locataire est autorisée en vertu du zonage actuel.
4. Conformité au Code du bâtiment : Vérification que les lieux respectent tous les codes d'incendie applicables, les normes d'accessibilité et les limites d'occupation.
5. Certificats de taxes : Confirmation que toutes les taxes municipales et scolaires sont payées et à jour.

Les locateurs qui facilitent de manière proactive cette diligence raisonnable renforcent la confiance et réduisent le risque de litiges post-signature ou de demandes de résiliation de bail.

Comment Landager peut vous aider

Le module de conformité commerciale de Landager comprend une liste de vérification de la diligence raisonnable préalable au bail qui suit l'état de toutes les évaluations, certificats et vérifications requis. La plateforme stocke toute la documentation environnementale et de zonage dans un coffre-fort centralisé, garantissant que le locateur et le locataire ont accès à un dossier de conformité complet tout au long de la durée du bail.

Déclarations et garanties du locataire

Bien que l'accent des obligations de divulgation soit généralement mis sur le locateur, les baux commerciaux au Québec incluent régulièrement des déclarations et garanties réciproques de la part du locataire. Les divulgations courantes du locataire comprennent :

• Statut corporatif : Confirmation que le locataire est une société valablement constituée et existante en vertu du droit québécois ou canadien, autorisée à conclure le bail et à exercer des activités commerciales.
• Absence de litige en cours : Une déclaration qu'aucune poursuite, action réglementaire ou procédure d'insolvabilité n'est en cours et susceptible d'affecter la capacité du locataire à remplir ses obligations.
• Conformité environnementale : Une garantie que les activités commerciales prévues du locataire seront conformes à toutes les lois et réglementations environnementales applicables, et que le locataire ne stockera pas de matières dangereuses sur les lieux sans consentement écrit préalable.
• Capacité financière : Des états financiers précis démontrant la capacité du locataire à respecter ses obligations de loyer pendant toute la durée du bail.

Ces déclarations du locataire fournissent au locateur des recours contractuels si les informations s'avèrent fausses, justifiant potentiellement la résiliation du bail et des dommages-intérêts.

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