Divulgations obligatoires pour les baux commerciaux au Québec

Dans le domaine de la location commerciale, les formulaires de divulgation obligatoires rigoureux que l'on trouve en immobilier résidentiel (comme la « Section G » au Québec) disparaissent. La location commerciale repose sur le postulat que le locateur et le locataire commercial sont des entités commerciales sophistiquées capables de mener leur propre diligence raisonnable.

Avis juridique : Ce guide fournit des informations juridiques générales à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Consultez toujours un avocat autorisé au Québec pour des conseils adaptés à votre situation d'affaires. Informations vérifiées pour la dernière fois : mars 2026.

Aucun formulaire gouvernemental obligatoire

Le TAL n'a aucune juridiction sur les baux commerciaux. Il n'existe donc aucun formulaire standardisé imposé par l'État détaillant ce qu'un locateur commercial doit divulguer à un locataire potentiel.

Toutefois, en vertu des principes généraux du Code civil du Québec (CCQ), les locateurs sont tenus d'agir de bonne foi avant, pendant et après la formation du contrat.

Devoir de bonne foi et vices cachés

Le CCQ exige de toutes les parties qu'elles agissent de bonne foi (article 1375). Un locateur commercial ne peut pas délibérément dissimuler une information vitale qui amènerait le locataire à se désister de la transaction ou à exiger un loyer significativement plus bas.

Vices cachés Un

locateur commercial doit fournir une garantie contre les vices cachés. Un vice caché est un défaut grave de la propriété qui :

1. Existait avant la signature du bail.
2. Était inconnu du locataire.
3. N'aurait pas pu être découvert par un locataire prudent lors d'une inspection normale.
4. Rend les lieux impropres à l'usage commercial prévu, ou en diminue significativement l'utilité.

Si un locateur commercial sait que les fondations de l'immeuble sont inondées chaque printemps mais omet de le divulguer à un locataire détaillant potentiel, le locateur serait responsable des dommages.

Note : Les baux commerciaux contiennent souvent des clauses limitant fortement cette garantie, stipulant que le locataire accepte les lieux « tels quels » ou « en l'état », bien qu'il existe des limites strictes à ce qu'un locateur peut contractuellement écarter en matière de négligence grave.

Divulgations environnementales

La responsabilité environnementale est l'un des risques les plus importants en immobilier commercial. Si un gestionnaire immobilier loue un espace industriel, une station-service ou un nettoyeur à sec, des obligations environnementales significatives s'appliquent.

Le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains

En vertu de la Loi sur la qualité de l'environnement du Québec, si une propriété a été utilisée pour certaines activités industrielles ou commerciales et que l'usage change, ou si le terrain est reconnu comme contaminé, des études de caractérisation et des plans de réhabilitation peuvent être requis.

Un locateur commercial doit divulguer toute contamination environnementale connue. Le non-respect de cette obligation peut permettre au locataire de résilier le bail avec succès et de poursuivre le locateur en dommages.

Zonage et affectation de la propriété

Le locateur commercial doit s'assurer que la propriété peut effectivement être utilisée pour son affectation générale comme espace commercial.

Cependant, il incombe typiquement au locataire de s'assurer que son activité commerciale spécifique est permise en vertu des règlements de zonage municipaux. Un bail commercial bien rédigé précisera que le locateur ne fait aucune représentation quant au zonage et que le locataire assume toute la responsabilité d'obtenir les permis municipaux nécessaires.

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