Processus d'éviction au Québec pour les locateurs : règles et délais

Régie par le Code civil du Québec (en vigueur le 1er janvier 1994), l'éviction d'un locataire au Québec est un processus complexe en raison du concept juridique du « droit au maintien dans les lieux », qui garantit essentiellement au locataire le droit de demeurer dans son logement indéfiniment, à condition qu'il respecte les termes du bail. Le Tribunal administratif du logement (TAL) supervise toutes les évictions et résiliations de baux résidentiels.

Résiliation de bail vs. Éviction

En droit québécois, il existe une distinction nette entre l'« éviction/reprise » (motifs sans faute du locataire, liés aux projets du locateur) et la « résiliation de bail » (motifs pour faute du locataire, en raison d'un manquement contractuel).

1. Résiliation de bail (pour faute)

Un locateur peut s'adresser au TAL pour résilier un bail si le locataire manque gravement à ses obligations :

• Non-paiement du loyer : Le locataire a plus de trois semaines (21 jours) de retard. Toutefois, en vertu du pouvoir discrétionnaire du TAL, le locataire peut éviter la résiliation s'il paie le loyer et les frais avant le jugement, car le TAL peut accorder un délai de paiement.
• Retards fréquents : Le locataire paie habituellement en retard, causant un « préjudice sérieux » au locateur (ex. : retards dans les paiements hypothécaires).
• Trouble de jouissance : Le locataire cause des perturbations graves et continues aux voisins.
• Activité illégale / Conditions insalubres : Le locataire utilise le logement à des fins illégales ou cause des dommages importants ou des risques pour la santé.

Dans ces scénarios de faute, le locateur doit déposer une demande au TAL pour obtenir un jugement résiliant le bail et ordonnant au locataire de quitter les lieux.

2. Reprise de logement (sans faute)

En vertu de l'article 1957 du CCQ, seul un locateur qui est propriétaire du logement peut le reprendre exclusivement pour y habiter lui-même, ou pour y loger :

• Ses enfants ou ses parents.
• Un conjoint dont il est séparé ou divorcé, mais dont il demeure le principal soutien.
• Tout autre parent dont il est le principal soutien.

Délais d'avis pour la reprise :

• Baux de plus de 6 mois : 6 mois d'avis écrit avant la fin du terme.
• Baux de 6 mois ou moins : 1 mois d'avis écrit avant la fin du bail.
• Baux à durée indéterminée : 6 mois d'avis écrit avant la date de reprise prévue.

Le locataire dispose d'un mois pour répondre à l'avis. S'il refuse ou ne répond pas, le locateur doit s'adresser au TAL dans le mois suivant pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement.

3. Éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation

Dans des circonstances normales, un locateur pouvait évincer un locataire pour changer la destination d'un immeuble (ex. : résidentiel à commercial), diviser le logement ou l'agrandir substantiellement.

ÉVICTIONS POUR RÉNOVATIONS (Loi 65 et Loi 31) En vertu de la Loi 65 (en vigueur le 6 juin 2024), un moratoire de 3 ans interdit les évictions aux fins de subdiviser un logement, de l'agrandir substantiellement ou d'en changer la destination. Ce moratoire s'applique à moins que le taux d'inoccupation des logements dans le centre urbain concerné n'atteigne 3 % ou plus (selon les données de la SCHL).

Si une éviction est légalement permise, le locateur doit verser au locataire une indemnité obligatoire égale à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue (minimum de 3 mois et maximum de 24 mois), plus les frais de déménagement raisonnables sur présentation de reçus (Art. 1965 CCQ, tel que modifié par la Loi 31). La Loi 31 a été sanctionnée et est entrée en vigueur le 21 février 2024.

Réponses du locataire aux avis d'éviction

En vertu des modifications apportées par la Loi 31 (en vigueur le 21 février 2024), si un locataire reçoit un avis d'éviction (pour des projets, lorsque permis) et ne répond pas dans un délai d'un mois, il est présumé avoir refusé l'éviction (inversant la règle précédente où le silence valait acceptation). Le locateur doit alors s'adresser au TAL pour forcer l'éviction.

Pour une reprise de logement, si le locataire ne répond pas, cela est également considéré comme un refus, obligeant le locateur à demander l'autorisation du TAL.

Protections pour les personnes âgées

En vertu de l'article 1959.1 du CCQ (tel que modifié par la Loi 65), la loi québécoise interdit strictement aux locateurs de reprendre un logement ou d'évincer un locataire qui remplit les trois critères suivants :

1. Le locataire (ou son conjoint) est âgé de 65 ans ou plus.
2. Le locataire occupe le logement depuis au moins 10 années consécutives.
3. Le revenu du locataire est égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal admissible à un logement à loyer modique.

Exception : Un locateur peut reprendre le logement d'une personne âgée si le locateur (ou le membre de la famille qui emménage) est également âgé de 65 ans ou plus.

Étapes du processus d'éviction

1. Signifier l'avis : Fournir un avis écrit formel en respectant les délais et formulaires stricts du TAL.
2. Délai de réponse du locataire : Attendre 1 mois pour que le locataire accepte ou refuse.
3. Déposer une demande au TAL : En cas de refus, déposer une demande au TAL dans le délai légal (généralement 1 mois après le refus).
4. L'audience : Les deux parties présentent leurs preuves. Pour une reprise, le locateur doit prouver qu'il entend réellement utiliser le logement aux fins déclarées.
5. Le jugement : Si le TAL tranche en faveur du locateur, il doit ordonner le paiement de l'indemnité obligatoire (1 mois de loyer par année, min 3, max 24) et des frais de déménagement.
6. L'exécution : Si le locataire refuse toujours de partir après un jugement, le locateur doit faire appel à un huissier pour exécuter physiquement l'éviction.

Comment Landager peut vous aider

La gestion des délais d'éviction et des échéances du TAL exige une précision absolue. Le système de gestion de tâches de Landager calcule automatiquement les délais d'avis en fonction des dates de fin de bail et enregistre toutes les communications et avis envoyés aux locataires, assurant que votre documentation est prête en cas d'audience.

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