Processus d'éviction au Québec : règles et délais pour les locateurs

Évincer un locataire au Québec est un processus complexe en raison du concept juridique du « droit au maintien dans les lieux », qui garantit essentiellement au locataire le droit de demeurer dans son logement indéfiniment, tant qu'il respecte ses obligations. Le Tribunal administratif du logement (TAL) supervise toutes les évictions et résiliations de baux résidentiels.

Avis juridique : Ce guide fournit des informations juridiques générales à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Consultez toujours un avocat autorisé au Québec pour des conseils adaptés à votre situation. Informations vérifiées pour la dernière fois : mars 2026.

Résiliation de bail vs éviction

En droit québécois, il existe une distinction importante entre l'« éviction/reprise » (motifs sans faute du locataire, liés aux projets du locateur) et la « résiliation de bail » (motifs pour faute du locataire).

1. Résiliation de bail (pour faute)

Un locateur peut s'adresser au TAL pour résilier un bail si le locataire manque gravement à ses obligations :

• Non-paiement du loyer : Le locataire a plus de trois semaines (21 jours) de retard. Toutefois, le TAL a le pouvoir discrétionnaire d'accorder un délai de paiement, permettant au locataire d'éviter la résiliation s'il paie le loyer et les frais avant le jugement.
• Retards fréquents : Le locataire paie habituellement en retard, causant un « préjudice sérieux » au locateur (ex. : retards dans les paiements hypothécaires).
• Trouble de jouissance : Le locataire cause des perturbations graves et continues aux voisins.
• Activité illégale / Conditions insalubres : Le locataire utilise le logement à des fins illégales ou cause des dommages importants.

Dans ces cas, le locateur doit déposer une demande au TAL pour obtenir un jugement résiliant le bail et ordonnant au locataire de quitter les lieux.

2. Reprise de logement (sans faute)

En vertu de l'article 1957 du CCQ, seul un locateur qui est propriétaire du logement peut le reprendre exclusivement pour y habiter lui-même, ou pour y loger :

• Ses enfants ou ses parents.
• Un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien.
• Tout autre parent dont il est le principal soutien.

Délais d'avis pour la reprise :

• Bail de plus de 6 mois : 6 mois d'avis écrit avant la fin du terme.
• Bail de 6 mois ou moins : 1 mois d'avis écrit avant la fin du bail.
• Bail à durée indéterminée : 6 mois d'avis écrit avant la date de reprise prévue.

Le locataire dispose d'un mois pour répondre à l'avis. S'il refuse ou ne répond pas, le locateur doit s'adresser au TAL dans le mois suivant pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement.

3. Éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation

En temps normal, un locateur pouvait évincer un locataire pour changer l'affectation d'un immeuble, diviser un logement ou l'agrandir substantiellement.

ÉVICTIONS POUR RÉNOVATIONS (Loi 31) Sous la Loi 31, le Québec a introduit des règles plus strictes concernant les évictions visant la subdivision, l'agrandissement substantiel ou le changement d'affectation d'un logement. Plutôt qu'un moratoire général, le TAL applique des critères spécifiques pour ces cas, et le locateur doit démontrer rigoureusement la nécessité de l'éviction pour les rénovations majeures.

Réponse du locataire aux avis d'éviction

Depuis les modifications de la Loi 31, si un locataire reçoit un avis d'éviction et ne répond pas dans le délai d'un mois, il est présumé avoir refusé l'éviction (inversant la règle précédente où le silence valait acceptation). Le locateur doit alors s'adresser au TAL pour forcer l'éviction.

Protections pour les personnes âgées

La loi québécoise interdit strictement la reprise de logement ou l'éviction d'un locataire qui remplit les trois critères suivants :

1. Le locataire a 70 ans ou plus.
2. Le locataire occupe le logement depuis au moins 10 ans consécutifs.
3. Le revenu du locataire le rendrait admissible à un logement à loyer modique.

Exception : Un locateur peut reprendre le logement d'une personne âgée si le locateur (ou le membre de la famille qui emménagera) a également 70 ans ou plus.

Étapes du processus d'éviction

1. Signifier l'avis : Remettre un avis écrit formel respectant les délais et formulaires stricts du TAL.
2. Délai de réponse du locataire : Attendre 1 mois pour que le locataire accepte ou refuse.
3. Ouvrir un dossier au TAL : En cas de refus, déposer une demande au TAL dans le délai légal (généralement 1 mois après le refus).
4. L'audience : Les deux parties présentent leurs preuves. Pour une reprise, le locateur doit prouver qu'il entend réellement utiliser le logement aux fins déclarées.
5. Le jugement : Si le TAL tranche en faveur du locateur, il peut aussi fixer un montant de frais de déménagement que le locateur doit payer au locataire.
6. L'exécution : Si le locataire refuse de partir après un jugement, le locateur doit faire appel à un huissier pour procéder à l'éviction.

Comment Landager peut vous aider

La gestion des délais d'éviction et des échéances du TAL exige une précision absolue. Le système de gestion de tâches de Landager calcule automatiquement les délais d'avis en fonction des dates de fin de bail et enregistre toutes les communications envoyées aux locataires, assurant que votre documentation est prête en cas d'audience.

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