Exigences du bail au Québec : formulaires obligatoires et clauses interdites

La rédaction d'un contrat de bail est plus simple au Québec que dans bien d'autres juridictions — car le gouvernement le fait pour vous. L'utilisation du formulaire de bail officiel et standardisé est obligatoire pour presque toutes les locations résidentielles de la province.

Le formulaire de bail obligatoire

Le Tribunal administratif du logement (TAL) publie un formulaire de bail obligatoire qui doit être utilisé pour toute location résidentielle (qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un condo loué). Vous pouvez acheter ces formulaires dans la plupart des pharmacies, librairies ou en ligne directement auprès des Publications du Québec.

Exigences clés :

• Le locateur est légalement responsable de fournir le formulaire.
• Le locateur doit remettre au locataire une copie signée du bail dans les 10 jours suivant la conclusion de l'entente.
• Si l'entente est faite verbalement (ce qui est juridiquement valide au Québec mais risqué), le locateur doit tout de même remettre au locataire un formulaire d'« Écrit obligatoire » dans les 10 jours, détaillant le nom et l'adresse du locateur ainsi que le loyer convenu.

Formulaires distincts pour des unités spécifiques

Le TAL fournit des variantes spécialisées du formulaire officiel pour des scénarios de location spécifiques :

• Logements à loyer modique
• Location d'une chambre
• Logements en coopérative d'habitation
• Logements en établissement d'enseignement
• Services offerts aux personnes âgées

Langue du bail

Conformément à la Charte de la langue française, le bail standard est un contrat d'adhésion qui doit être présenté au locataire en français en premier lieu. Une fois que la version française a été fournie et examinée, le locateur et le locataire peuvent convenir expressément de signer une version anglaise du bail du TAL.

Clauses interdites (nulles et non avenues)

Le Code civil du Québec offre de solides protections aux locataires. Par conséquent, certaines clauses sont juridiquement considérées comme « non écrites » (nulles de plein droit), même si le locateur et le locataire les signent toutes les deux. Le TAL ignorera complètement ces clauses en cas de litige.

Exemples de clauses interdites :

1. Dépôts de garantie : Toute clause exigeant un dépôt ou le paiement du dernier mois de loyer d'avance.
2. Frais de retard : Toute clause établissant une pénalité ou des frais fixes pour un loyer payé en retard.
3. Limitation de responsabilité : Toute clause dégageant le locateur de sa responsabilité de fournir un logement habitable.
4. Modification des règles de résiliation : Toute clause présumant le consentement du locataire à quitter le logement à la fin du terme (ce qui viole le droit au maintien dans les lieux).
5. Interdiction générale des animaux : Actuellement, les clauses « pas d'animaux » sont généralement légales et applicables au Québec. Toutefois, la législation a parfois été proposée pour changer cela, les locateurs devraient donc suivre les discussions à l'Assemblée nationale. Notez que les clauses interdisant les animaux d'assistance sont strictement illégales.

Sections importantes à remplir

Solidarité entre colocataires (Obligation solidaire)

Lorsque vous louez à plusieurs colocataires, un concept critique du droit civil québécois est l'obligation solidaire.

Si vous inscrivez simplement trois colocataires sur le bail, ils ne sont généralement responsables que de leur propre part du loyer. Si l'un d'eux part, le locateur ne peut pas nécessairement exiger la totalité du loyer des deux restants.

Pour s'assurer que n'importe lequel des locataires puisse être tenu responsable de la totalité du loyer en cas de défaut des autres, le locateur doit s'assurer que la case « Solidarité » de la section H du bail obligatoire est cochée, rendant les locataires solidairement responsables.

Cession de bail et sous-location (Projet de loi 31)

Des changements importants introduits par le projet de loi 31 (février 2024) ont modifié les droits des locateurs concernant les cessions de bail :

1. Cession vs Sous-location

• Cession : Le locataire part définitivement et transfère tous ses droits et obligations à une nouvelle personne.
• Sous-location : Le locataire part temporairement et demeure responsable du bail.

2. Le droit de refus (Nouveau)

Auparavant, un locateur ne pouvait refuser une cession que pour un « motif sérieux » (ex. : mauvais crédit). En vertu du projet de loi 31, un locateur peut désormais refuser une cession pour n'importe quel motif.

3. Conséquence du refus

Si le locateur refuse la cession pour un motif qui n'est pas sérieux, le bail est automatiquement résilié à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Cela donne au locateur le pouvoir de choisir son propre nouveau locataire ou de garder le logement vacant, plutôt que d'accepter le choix du locataire.

4. Exceptions pour la sous-location

La règle du refus pour « n'importe quel motif » ne s'applique pas à la sous-location. Les locateurs ont toujours besoin d'un motif sérieux pour refuser une demande de sous-location.

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