Divulgations obligatoires pour les locateurs au Québec

Régie par le Code civil du Québec (en vigueur le 1er janvier 1994), le Québec consolide ses divulgations obligatoires directement dans le formulaire de bail provincial obligatoire. Contrairement à de nombreuses juridictions américaines qui exigent une longue liste de divulgations environnementales et structurelles, la règle de divulgation la plus critique au Québec concerne la transparence des loyers.

Le formulaire de bail obligatoire

Au Québec, tous les baux résidentiels doivent être documentés à l'aide du formulaire officiel publié par le Tribunal administratif du logement (TAL). Le formulaire étant standardisé, il invite automatiquement les locateurs à faire les divulgations nécessaires.

Section G : Divulgation du loyer le plus bas

La divulgation la plus strictement appliquée au Québec se trouve à la Section G du formulaire de bail obligatoire (« Avis au nouveau locataire ou sous-locataire »).

Lors de la signature d'un bail avec un nouveau locataire, le locateur doit divulguer le loyer le plus bas payé pour le logement au cours des 12 mois précédant le début du bail.

Pourquoi c'est important : La loi québécoise permet aux nouveaux locataires de s'adresser au TAL pour faire fixer (réduire) leur loyer s'ils découvrent que leur loyer est significativement plus élevé que ce que le locataire précédent payait sans justification. Le locataire dispose de 10 jours après la signature du bail pour s'adresser au TAL s'il juge la hausse abusive. Si le locateur a laissé la Section G vide, le locataire a deux mois à partir du début du bail pour s'adresser au TAL. Si le locateur a menti dans la Section G, le locataire a deux mois à partir de la découverte du mensonge pour s'adresser au TAL.

Exemptions à la Section G : Un locateur n'est pas tenu de divulguer le loyer antérieur si le logement se trouve dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins, ou si l'affectation de l'immeuble a été changée à résidentielle depuis cinq ans ou moins (régie par la Section F du bail et l'Art. 1955 du CCQ).

Note sur la Loi 31 : Pour les baux conclus après le 21 février 2024, l'avis de la Section F doit également spécifier le loyer maximal que le locateur peut imposer pendant la période d'exemption de cinq ans. L'omission d'inclure cette information permet au locataire de contester toute augmentation de loyer devant le TAL pendant cette période.

Copropriété et règlements d'immeuble

Si le logement loué est un condominium (copropriété divise), le locateur a une obligation de divulgation cruciale. Avant la signature du bail, le locateur doit remettre au locataire une copie des règlements de l'immeuble (les règles de la copropriété). Si le locateur omet de les fournir, le locataire n'est pas lié par ces règlements, ce qui peut exposer le locateur à des amendes du syndicat de copropriété.

Divulgations sur l'habitabilité et l'état du logement

Bien que ces obligations ne soient pas formellement nommées « divulgations » de la même façon que les avis sur la peinture au plomb, le Code civil exige des locateurs qu'ils livrent le logement en bon état et dans des conditions habitables et salubres.

• Insectes et moisissures : Les locateurs doivent divulguer et traiter toute infestation connue (punaises de lit, par exemple) ou tout problème de moisissure avant l'emménagement du locataire. Louer un logement insalubre est illégal.
• Avis d'éviction ou de travaux majeurs : Si le locateur prévoit des rénovations majeures ou a l'intention de changer la destination de l'immeuble, il ne peut pas louer le logement de mauvaise foi sans divulguer ces projets imminents.

Langue du bail

Dans la province de Québec, la Charte de la langue française garantit aux consommateurs le droit d'être servis en français. Par conséquent, le bail et toutes les divulgations connexes doivent être rédigés en français.

Cependant, le locateur et le locataire peuvent convenir expressément d'utiliser une autre langue, comme l'anglais. Le TAL fournit le formulaire de bail officiel en français et en anglais. Si un bail en anglais est utilisé, il y a généralement une clause confirmant que c'est le souhait exprès des deux parties de rédiger l'accord en anglais.

Meilleures pratiques pour la conformité à la Section G

Remplir avec précision la Section G est l'une des étapes les plus importantes qu'un locateur québécois peut prendre pour éviter des litiges coûteux avec de nouveaux locataires. Suivez ces meilleures pratiques :

1. Toujours remplir la Section G — Ne la laissez jamais vide. Une Section G vide prolonge le délai de contestation du locataire de 10 jours à deux mois complets, augmentant considérablement votre exposition au risque.
2. Vérifier le loyer le plus bas — La divulgation doit refléter le loyer le plus bas réellement payé au cours des 12 mois précédents, y compris toute réduction ou tout taux réduit accordé au locataire précédent.
3. Documenter votre justification — Si le nouveau loyer est significativement plus élevé que le loyer précédent, préparez la documentation justifiant l'augmentation (par exemple, reçus de rénovation, augmentations de taxes, changements de primes d'assurance) avant la signature du bail.
4. Conserver les dossiers pendant trois ans — Conservez des copies de tous les baux précédents et des reçus de loyer pour vous défendre contre de futures contestations de la Section G.

Comment Landager peut vous aider

Landager suit automatiquement l'historique des loyers pour chaque unité de votre portefeuille, vous assurant d'avoir toujours le chiffre précis du loyer le plus bas à portée de main lors de la complétion de la Section G du formulaire de bail obligatoire du TAL. La plateforme vous alerte également lorsqu'une fenêtre de contestation d'un nouveau locataire approche et stocke toute la documentation justificative pour les justifications de loyer dans un coffre-fort numérique centralisé.

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