Obligations d'entretien commerciales (Art. 606 & Pinel) en France

Avant 2014, le droit des baux commerciaux en France autorisait un transfert étendu des coûts aux locataires. Avec la loi Pinel, la législation a restreint les clauses « Triple Net » en interdisant le transfert des réparations structurelles majeures (définies à l'article 606 du Code civil) sur le locataire.

1. L'interdiction formelle de refacturer les « Gros travaux de l'article 606 » Le cœur de ce bouleversement législatif dicte l'interdiction de faire supporter au locataire (le commerçant) toute réparation de nature structurelle ou majeure (de l'immobilier « en substance »). Désormais, toute ligne contractuelle imputant cette charge est réputée non écrite. Ces entités majeures qui doivent être facturées exclusivement au propriétaire financier de l'immeuble, énumérées dans le célèbre « Article 606 du Code civil », comprennent :

• Les gros murs et les clôtures.
• La toiture générale totale. (Renouvellement des poutres et des couvertures dû aux fuites).
• Les voûtes, dalles ou planchers. Note : Un simple nettoyage de tuiles et de gouttières ou un vernissage intérieur ne relève pas de l'article 606 ; cela représente des dégradations mineures des locaux qui sont à la charge du locataire.

2. Restrictions sur certaines charges En vertu de l'article L145-40-2 du Code de commerce, certaines charges ne peuvent être répercutées sur le locataire :

• Honoraires de gestion : Les honoraires liés spécifiquement à la gestion des loyers ou de l'immeuble lui-même ne peuvent être facturés au locataire. Cependant, les honoraires du syndic de copropriété et autres charges administratives peuvent être contractuellement transférés au locataire si cela est expressément prévu dans le bail.
• Vétusté : L'imputation complète des dépenses liées à la vétusté concernant les grosses réparations au locataire sortant est interdite. Le bailleur reste responsable du remplacement des équipements majeurs lorsque cela est nécessité par la vétusté.

3. Ce que le locataire paiera encore intégralement Le panel de facturation autorisé aux locataires englobe presque : « tout entretien interne utilitaire exclusif à son entreprise en fonctionnement ou son entretien externe courant dans les parties communes proportionnellement utile. » - Entretien préventif (vitres intérieures privées brisées, systèmes de fluides terminaux, plomberie à renouveler, radiateurs, portails industriels roulants).

• Mises en conformité requises par sa propre activité (et exclusive) : Si un traiteur installe ou rénove une cheminée avec extracteurs de filtres aux normes d'hygiène dans une ancienne boutique dépourvue de normes d'incendie de restaurant, et que son activité impose une nouvelle norme incendie, les coûts courants incompressibles et même les frais qui y sont attachés lui seront entièrement alloués au titre des charges. (Si la mise aux normes est liée à l'immeuble global non modifiable : le bailleur la supporte).

4. Taxes foncières (Taxe Foncière) La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peuvent être contractuellement transférées au locataire en droit français des baux commerciaux. Pour que ce transfert soit légalement applicable, il doit y avoir une clause claire et distincte dans le contrat de bail autorisant expressément la réallocation de ces taxes au locataire. Sans une disposition spécifique dans l'inventaire des charges du bail, le bailleur ne peut légalement transférer ces taxes.

La plateforme Landager aide à effectuer une pré-charge par millièmes sur présentation des attestations basées sur la surface utile nette pondérée d'une structure face aux factures générales, en déduisant correctement les travaux non refacturables (comme ceux relevant de l'Art 606) pour les extraire de l'avis annuel de reddition des charges commerciales. Retour à l'Aperçu commercial : FranceAperçu non disponible.

Comment Landager vous aide

Landager automatise votre conformité au « Contrat Type » de la Loi Alur, suit les contrôles de loyers en « Zone Tendue » et garantit que votre propriété commerciale répond à toutes les exigences d indexation de l INSEE.

Retour à l Aperçu des lois sur les rapports bailleurs-locataires en FranceAperçu non disponible.