Obligations d'entretien commerciales (Art. 606 & Pinel) en France
Découvrez la fin des clauses « triple net » en France : les gros travaux (toiture, murs selon l'article 606), la taxe foncière et les mises en conformité depuis la loi Pinel.
Avis de non-responsabilité légale
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et éducative uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne doit pas être considéré comme tel. Les lois changent fréquemment — vérifiez toujours la réglementation en vigueur et consultez un avocat agréé dans votre juridiction pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation. Landager est une plateforme de gestion immobilière, pas un cabinet d'avocats.Informations vérifiées pour la dernière fois le : May 2026.
Avant 2014, le droit des baux commerciaux en France autorisait un transfert étendu des coûts aux locataires. Avec la loi Pinel (effective depuis le 5 novembre 2014 en vertu du Décret 2014-1317), la législation a restreint les clauses « Triple Net » en interdisant le transfert des réparations structurelles majeures (définies à l'article 606 du Code civil) sur le locataire.
- L'interdiction formelle de refacturer les « Gros travaux de l'article 606 » Le cœur de ce bouleversement législatif dicte l'interdiction de faire supporter au locataire (le commerçant) toute réparation de nature structurelle ou majeure (de l'immobilier « en substance »). Désormais, toute ligne contractuelle imputant cette charge est réputée non écrite. Ces entités majeures qui doivent être facturées exclusivement au propriétaire financier de l'immeuble, énumérées dans l'Article 606 du Code civil, comprennent :
- Les gros murs et les voûtes.
- La restauration des poutres et des toitures entières.
- Les digues, les murs de soutènement et les murs de clôture. Note : Un simple nettoyage de tuiles et de gouttières ou un vernissage intérieur ne relève pas de l'article 606 ; cela représente un entretien mineur qui est à la charge du locataire.
- Restrictions sur certaines charges Sous l'Article R145-35 du Code de commerce, certaines charges ne peuvent être répercutées sur le locataire :
- Honoraires de gestion : Sous l'Article R145-35 4°, les honoraires liés spécifiquement à la gestion des loyers ne peuvent être facturés au locataire. Cependant, les honoraires de gestion technique (syndic) et autres charges administratives pour services utilitaires peuvent être contractuellement transférés au locataire si cela est explicitement prévu.
- Obsolescence (Vétusté) : Sous l'Article R145-35 2°, l'imputation au locataire des dépenses liées à la vétusté ou à la mise en conformité réglementaire concernant les grosses réparations (Art. 606) est strictement interdite. Le bailleur reste responsable du remplacement des équipements structurels majeurs lorsque cela est rendu nécessaire par l'âge ou les normes réglementaires.
- Ce que le locataire paiera encore intégralement
Le panel de facturation autorisé aux locataires englobe presque : « tout entretien interne utilitaire exclusif à son entreprise en fonctionnement ou son entretien externe courant dans les parties communes proportionnellement utile. »
- Entretien préventif (vitres intérieures privées brisées, systèmes de fluides terminaux, plomberie à renouveler, radiateurs, portails industriels roulants).
- Mises en conformité requises par sa propre activité (et exclusive) : Si un traiteur installe ou rénove une cheminée avec des extracteurs de filtres aux normes d'hygiène dans une ancienne boutique dépourvue de normes incendie de restaurant, et que son activité impose une nouvelle norme incendie, les coûts lui seront entièrement alloués au titre des charges. (Si la mise aux normes est liée à la structure globale du bâtiment, le bailleur la supporte en vertu de l'Art. R145-35 2°).
- Taxes foncières (Taxe Foncière) La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peuvent être contractuellement transférées au locataire en vertu du droit français des baux commerciaux (Art. L145-40-2). Pour que ce transfert soit légalement exécutoire, il doit y avoir un inventaire des charges précis et exhaustif dans le contrat de bail autorisant explicitement la réaffectation de ces taxes au locataire. Sans une disposition spécifique dans l'inventaire des charges du bail, le bailleur ne peut légalement transférer ces taxes.
La plateforme Landager aide à effectuer une pré-charge par millièmes sur présentation des attestations basées sur la surface utile nette pondérée d'une structure face aux factures générales, en déduisant correctement les travaux non refacturables (comme ceux relevant de l'Art 606) pour les extraire de l'avis annuel de reddition des charges commerciales. Retour à l'Aperçu commercial : France.
Comment Landager vous aide
Landager automatise votre conformité à la Loi Pinel en suivant les grosses réparations en vertu de l'Article 606, en gérant les réaffectations de la taxe foncière et en garantissant que l'inventaire des charges de votre propriété commerciale respecte toutes les exigences du Code de commerce.
Retour à l'Aperçu des lois bailleur-locataire en France.
Foire aux questions
▶Quelles sont les principales lois régissant les rapports locatifs en France ?
Le droit locatif en France est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). Le cadre juridique français est reconnu pour offrir une protection particulièrement forte aux locataires tout en encadrant strictement les obligations des propriétaires bailleurs. Ce guide détaille les exigences de conformité essentielles pour les propriétaires et les bailleurs.
Lire le guide complet▶Quelle est la procédure d'expulsion légale pour les propriétaires en France ?
La procédure d'expulsion en France impose aux propriétaires le respect de formalités légales strictes. Les motifs valables incluent généralement le défaut de paiement des loyers, les manquements aux obligations du bail ou la reprise du logement pour usage personnel. Les propriétaires doivent délivrer un congé en bonne et due forme, respecter les délais de préavis et, le cas échéant, obtenir une décision judiciaire. Les expulsions forcées sans titre exécutoire sont strictement interdites.
Lire le guide complet▶Quelles sont les limites et les plafonds d'augmentation des loyers en France ?
La France dispose de règles spécifiques encadrant les modalités et les conditions d'augmentation des loyers. Ces règles peuvent inclure des plafonds de révision, des délais de préavis minimaux et des restrictions sur la fréquence des augmentations. Les propriétaires doivent se conformer à l'ensemble des réglementations en vigueur lors de la révision du loyer d'un bail en cours.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles relatives au dépôt de garantie et aux délais de restitution en France ?
La France encadre le montant du dépôt de garantie, ses modalités de conservation et les délais de restitution après la fin du bail. Les propriétaires doivent fournir un état des lieux comparatif justifiant toute retenue et respecter les délais légaux sous peine de sanctions.
Lire le guide complet▶Quelles sont les mentions obligatoires dans un contrat de location en France ?
Les contrats de location en France doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires nationales et locales. Les éléments requis comprennent généralement l'identité des parties, la description du bien, le montant du loyer et les modalités de paiement, le dépôt de garantie, la durée du bail et la répartition des charges et réparations. L'écrit est obligatoire pour tout contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'entretien et de réparation incombant au propriétaire en France ?
En France, les propriétaires sont tenus de délivrer un logement décent, en assurant le bon état de la structure, des installations de plomberie, des systèmes électriques et des équipements essentiels. La répartition spécifique des charges d'entretien entre le propriétaire et le locataire doit être clairement définie dans le contrat de location.
Lire le guide complet▶Quelles sont les règles applicables aux pénalités de retard de loyer en France ?
La France impose des règles spécifiques concernant les pénalités de retard de paiement des loyers. Celles-ci peuvent inclure des délais de grâce, des plafonds sur les montants des pénalités et des restrictions sur les intérêts moratoires. Les clauses relatives aux pénalités de retard doivent être explicitement prévues dans le bail et respecter la législation en vigueur pour être opposables.
Lire le guide complet▶Quelles sont les obligations d'information et de diagnostic incombant aux propriétaires en France ?
Les propriétaires en France doivent fournir aux futurs locataires des informations précises sur le bien avant la signature du bail. Les obligations incluent généralement la remise d'un dossier de diagnostic technique (DDT) portant sur les risques environnementaux, la performance énergétique, l'état des installations et tout autre élément susceptible d'affecter la jouissance du logement.
Lire le guide complet📬 Soyez alerté lorsque ces lois changent
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