Obligations d'entretien commerciales (Art. 606 & Pinel) en France

Avant 2014, le droit des baux commerciaux en France autorisait un transfert étendu des coûts aux locataires. Avec la loi Pinel (effective depuis le 5 novembre 2014 en vertu du Décret 2014-1317), la législation a restreint les clauses « Triple Net » en interdisant le transfert des réparations structurelles majeures (définies à l'article 606 du Code civil) sur le locataire.

1. L'interdiction formelle de refacturer les « Gros travaux de l'article 606 » Le cœur de ce bouleversement législatif dicte l'interdiction de faire supporter au locataire (le commerçant) toute réparation de nature structurelle ou majeure (de l'immobilier « en substance »). Désormais, toute ligne contractuelle imputant cette charge est réputée non écrite. Ces entités majeures qui doivent être facturées exclusivement au propriétaire financier de l'immeuble, énumérées dans l'Article 606 du Code civil, comprennent :

• Les gros murs et les voûtes.
• La restauration des poutres et des toitures entières.
• Les digues, les murs de soutènement et les murs de clôture. Note : Un simple nettoyage de tuiles et de gouttières ou un vernissage intérieur ne relève pas de l'article 606 ; cela représente un entretien mineur qui est à la charge du locataire.

2. Restrictions sur certaines charges Sous l'Article R145-35 du Code de commerce, certaines charges ne peuvent être répercutées sur le locataire :

• Honoraires de gestion : Sous l'Article R145-35 4°, les honoraires liés spécifiquement à la gestion des loyers ne peuvent être facturés au locataire. Cependant, les honoraires de gestion technique (syndic) et autres charges administratives pour services utilitaires peuvent être contractuellement transférés au locataire si cela est explicitement prévu.
• Obsolescence (Vétusté) : Sous l'Article R145-35 2°, l'imputation au locataire des dépenses liées à la vétusté ou à la mise en conformité réglementaire concernant les grosses réparations (Art. 606) est strictement interdite. Le bailleur reste responsable du remplacement des équipements structurels majeurs lorsque cela est rendu nécessaire par l'âge ou les normes réglementaires.

3. Ce que le locataire paiera encore intégralement

Le panel de facturation autorisé aux locataires englobe presque : « tout entretien interne utilitaire exclusif à son entreprise en fonctionnement ou son entretien externe courant dans les parties communes proportionnellement utile. »

• Entretien préventif (vitres intérieures privées brisées, systèmes de fluides terminaux, plomberie à renouveler, radiateurs, portails industriels roulants).
• Mises en conformité requises par sa propre activité (et exclusive) : Si un traiteur installe ou rénove une cheminée avec des extracteurs de filtres aux normes d'hygiène dans une ancienne boutique dépourvue de normes incendie de restaurant, et que son activité impose une nouvelle norme incendie, les coûts lui seront entièrement alloués au titre des charges. (Si la mise aux normes est liée à la structure globale du bâtiment, le bailleur la supporte en vertu de l'Art. R145-35 2°).

4. Taxes foncières (Taxe Foncière) La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peuvent être contractuellement transférées au locataire en vertu du droit français des baux commerciaux (Art. L145-40-2). Pour que ce transfert soit légalement exécutoire, il doit y avoir un inventaire des charges précis et exhaustif dans le contrat de bail autorisant explicitement la réaffectation de ces taxes au locataire. Sans une disposition spécifique dans l'inventaire des charges du bail, le bailleur ne peut légalement transférer ces taxes.

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