Bail commercial : Diagnostics (DDT) et divulgations obligatoires en France

Lors de la location d'un bien non résidentiel en France, les transactions immobilières exigent bien plus qu'une simple remise des clés. La philosophie législative est d'établir une visibilité absolue sur les charges qui pourraient peser sur l'activité de l'entrepôt et peser sur le bilan du « locataire commercial ». Le Code de l'environnement et le Code de commerce obligent le bailleur à fournir un registre impressionnant de documents.

1. L'État des Risques (ERP) - Droit de l'environnement Chaque local, de la petite boutique parisienne en zone inondable protégée le long de la Seine au gigantesque entrepôt d'acier dans le couloir de la chimie du Rhône, possède une étiquette concernant la Nature : - Risques d'inondation et de crue (PPRI). - Sismicité locale, risques technologiques liés aux usines voisines (PER). - Radon radioactif, ainsi que la toxicité des sols dans les anciens environnements urbains (SIS). Le formulaire final (État des Risques et Pollutions — ERP) ne doit pas dater de plus de SIX (6) mois au sens strict du terme à compter de la date de la signature officielle de l'acte ou de son avenant.

2. Le Dossier Technique Amiante (DTA) pour les lieux de travail Attention : Danger pour la santé publique en Europe ! Si des travailleurs reçoivent un bulletin de paie sous la structure des murs loués par le locataire et qu'ils interviennent au sein d'un site dont l'immeuble repose sur un permis de construire affiché avant le 1er juillet 1997, le code de la santé français exige qu'ils aient la discrétion quotidienne, absolue et sans droit d'entrave, de posséder ou d'accéder au DTA (Dossier Technique Amiante) pour étudier les emplacements nécessaires : savoir si les bardages extérieurs de retrait ou les flocages coupe-feu dans les caves libèrent des micro-filaments d'amiante. Le bailleur doit la transmission du document centralisé et mis à jour simplement par un courriel PDF indexé.

3. L'annexe environnementale (Le « Bail vert ») Très spécifique aux environnements urbains ou aux sièges sociaux parisiens. Si le bail porte sur un espace commercial et un pôle de bureaux accumulant en continu plus de 2 000 (deux mille) mètres carrés en un seul bloc, alors les obligations environnementales « Climat » franchissent une étape majeure avec une charte : l'« Annexe verte ou le Pacte énergétique (Bail environnemental) ». Un échange annuel est mandaté entre le locataire occupant pour optimiser sa consommation carbone, son approvisionnement en eau et ses déchets informatiques. Le bail comprend une annexe avec une demi-douzaine de grilles pour des bilans annuels quantifiés stricts (Décret tertiaire Éco Énergie).

4. DPE Tertiaire et Code

de l'environnement L134-1 Tout comme dans l'habitation résidentielle, le « DPE » (Diagnostic de Performance Énergétique), connu sous le nom de DPE avec mention ou DPE activités, est une obligation marketing dès le départ. Cependant, son aspect reste informatif et indicatif. Le score d'une vitrine classée « H » en tant que passoire climatique (très courant chez les bouchers ou les restaurants avec de multiples extractions thermodynamiques et sas réfrigérés) ne fait que constater le caractère global et la surcharge énergétique non contraignante avant 2030, par rapport à la rénovation et au gel des loyers des logements des citoyens français en droit comparé. Il possède deux étiquettes.

5. Transparence sur le cœur des finances : l'« Inventaire des charges » de la loi Pinel Ce mécanisme n'est pas « environnemental » mais constitue la pierre angulaire des annexes requises par le Code de commerce depuis 2014 sous l'ère de la ministre Sylvia Pinel : fini les documents discrets et le locataire qui ignore le coût de sa taxe foncière refacturée, fait qu'il ne connaissait pas avant de conclure le bail :

• Un inventaire rigoureux des charges précisant leur répartition : Pour tout bail renouvelable (et tout premier locataire), un tableau répertorié des répartitions de taxes avec leurs évaluations respectives, loyers et charges inhérentes doit être distribué, ainsi que les divers frais de syndic.
• À défaut : Toute modification obscure d'une charge imposée « unilatéralement comme une surcharge annuelle » qui n'aurait pas été déclarée et insérée dans l'annexe de « l'article L145-40-2 de la loi Pinel » est strictement non recouvrable devant un tribunal. Retour à l' Aperçu commercial : FranceAperçu non disponible.

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