Bail commercial : Le dépôt de garantie en France

En France, le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature d'un bail commercial est régi par le Code de commerce français. Bien que non strictement obligatoire par la loi, il s'agit d'une clause presque systématique lors des négociations. Suite à l'adoption de la Loi pour la Simplification de la Vie Économique (Loi SVE) en avril 2026, le montant total du dépôt de garantie et des garanties associées est désormais strictement plafonné par la loi, et les litiges relèvent de la compétence du Tribunal Judiciaire.

1. Le montant et les plafonds légaux

En vertu de l'Article L. 145-40 du Code de commerce (tel que modifié par la Loi SVE de 2026), le montant total du dépôt de garantie et de toute garantie associée (telle que les garanties bancaires ou GAPD) est strictement plafonné à 3 mois de loyer principal (hors charges et TVA).

Avant cette réforme, l'usage dictait souvent :

• Loyer payé mensuellement d'avance : 2 mois de loyer.
• Loyer payé trimestriellement d'avance : 1 trimestre (3 mois) de loyer.
• Loyer payé trimestriellement à terme échu : Jusqu'à 2 trimestres (6 mois).

Cependant, le plafond de 3 mois constitue désormais la limite légale absolue pour la valeur cumulative de toutes les garanties fournies par le locataire.

Le "piège" des intérêts applicables

L'article L. 145-40 du Code de commerce stipule un système d'intérêts pour les dépôts détenus par le bailleur : "Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au 'taux des avances sur titres' pratiqué par la Banque de France (...) pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes."

Exemple : Si le loyer est de 10 000 € payé trimestriellement d'avance. Deux termes correspondent à 2 trimestres de loyer (6 mois, soit 20 000 €). Si le bailleur détient des sommes (à titre de garantie ou d'avance) dépassant ce seuil de 6 mois, la partie qui dépasse la limite doit produire des intérêts au profit du locataire au taux de la Banque de France pour les avances sur titres. Il est à noter que pour les baux où le dépôt respecte le nouveau plafond de 3 mois et où le loyer est payé mensuellement, le dépôt ne produit généralement plus d'intérêts.

2. Le dépôt de garantie n'est pas soumis à la TVA Point fiscal critique (BOI-TVA-BASE-10-10-30) : Contrairement au loyer commercial qui peut être soumis à la TVA, le dépôt de garantie ne constitue pas la rémunération d'une prestation de service ou d'une livraison de biens au moment de son paiement initial.

• Par conséquent, la TVA n'est pas calculée sur l'appel de fonds initial.
• Il n'échappe à la taxe que temporairement : si, lors de la sortie des locaux, le bailleur retient le dépôt pour couvrir un loyer commercial impayé qui était soumis à la TVA, la déduction finale doit être ventilée et le bailleur doit reverser la TVA au Trésor Public.

3. Ajustement en cours de bail Un bail rédigé par des professionnels contient une « clause de mise à niveau » ou une « clause de réajustement du dépôt ». La garantie initiale doit constamment suivre le loyer réel indexé.

• Si le loyer augmente (via les indices ILC ou ILAT), le bailleur exigera souvent du locataire le paiement d'un complément de garantie, à condition que le total ne dépasse pas le plafond légal de 3 mois.
• Si le loyer baisse, le dépôt reste souvent au même niveau, sauf si une restitution contractuelle de l'écart est spécifiquement due.

4. Restitution du dépôt En vertu de l'Article L. 145-40 du Code de commerce (Loi SVE 2026), des délais stricts s'appliquent désormais à la restitution des garanties :

• Dépôt de garantie : Doit être restitué dans un délai maximum de 3 mois suivant la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie.
• Garanties bancaires : Pour les autres formes de garantie comme les cautions bancaires, le délai de restitution est de 6 mois.

Un état des lieux contradictoire est obligatoire au début et à la fin du bail en vertu de l'Article L. 145-40-1 pour justifier toute déduction. En cas de solde impayé, les sommes pour réparations ou loyers impayés seront déduites sur présentation de pièces justificatives (mémoires, devis ou expertises) liées à l'état des lieux de sortie.

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