Komercinių nuomininkų iškeldinimo procesas Lietuvoje

Komercinio nuomininko iškeldinimas Lietuvoje reikalauja tiksliai vykdyti nuomos sutartyje numatytas nutraukimo procedūras, sėkmingai laikantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (įsigaliojo 2001 m. liepos 1 d.) nuostatų. Nors komercinio nekilnojamojo turto nuomotojai turi daugiau teisių, palyginti su gyvenamosios paskirties turto savininkais, priverstiniam iškeldinimui vis tiek reikalingas teisminis įsikišimas pagal Civilinio proceso kodeksą.

Sutartimi grindžiamas nutraukimas

Komercinio nekilnojamojo turto srityje nuomos sutartis yra svarbiausias dokumentas. Žingsniai, reikalingi nuomos sutarčiai nutraukti ir iškeldinimui inicijuoti, visiškai priklauso nuo sutartyje aiškiai apibrėžtų sąlygų ir nuomos termino pobūdžio.

1. Terminuotos sutarties pabaiga

Komercinė nuoma baigiasi automatiškai suėjus terminui. Jei verslas neatlaisvina patalpų, jis jas užima neteisėtai. Tačiau pagal Civilinio kodekso 6.614 straipsnį, nuomininkai, kurie neatlaisvina patalpų pasibaigus nuomos terminui, turi būti iškeldinti tik teisminiu būdu (teismo tvarka).

2. Neterminuotos nuomos nutraukimas

Jei nuoma yra neterminuota, Civilinio kodekso 6.480 straipsnis numato, kad bet kuri šalis gali nutraukti sutartį, iš anksto pranešdama kitai šaliai privalomą trijų mėnesių pranešimo terminą komerciniams pastatams ir patalpoms.

3. Priešlaikinis nutraukimas dėl pažeidimo

Nuomotojas gali prašyti nutraukti nuomą ir reikalauti, kad nuomininkas atlaisvintų patalpas, jei įvyksta esminis pažeidimas pagal Civilinio kodekso 6.497 straipsnį. Standartiniai komerciniai pažeidimai apima:

• Nuomos mokesčio ar komunalinių mokesčių nemokėjimas ilgiau nei du mėnesius (nebent sutartyje numatytas ilgesnis laikotarpis).
• Turto naudojimas ne pagal sutartį ar turto paskirtį.
• Tyčinis ar dėl neatsargumo turto būklės pabloginimas.
• Kapitalinio remonto neatlikimas.

Pastaba dėl nemokumo: Pagal Juridinių asmenų nemokumo įstatymą, jei nuomininkas – juridinis asmuo – bankrutuoja, nemokumo administratorius sprendžia, ar tęsti, ar nutraukti galiojančias sutartis, o tai nėra standartinis automatinis pažeidimas iškeldinimui.

Pranešimas apie pažeidimo pašalinimą

Norint teisiškai nutraukti komercinę nuomą dėl pažeidimo, Lietuvos Civilinio kodekso 6.497 straipsnis reikalauja, kad nuomotojas pirmiausia išsiųstų oficialų rašytinį įspėjimą.

• Šiame įspėjime turi būti aiškiai nurodytas pažeidimas ir nuomininkui suteikiamas „protingas terminas“ (protingas terminas) įvykdyti prievolę arba pašalinti pažeidimus.
• Nuomotojas gali kreiptis dėl nutraukimo tik po to, kai šis protingas terminas pasibaigė be pažeidimo ištaisymo. Nesuteikus šios galimybės ištaisyti pažeidimą, nutraukimas teisme gali būti pripažintas negaliojančiu.

Formali iškeldinimo procedūra

Net jei komercinis nuomininkas akivaizdžiai pažeidžia nuomos sutartį ir ignoruoja pranešimus apie nutraukimą, neteisminiai „savivaldos“ iškeldinimai (pvz., fizinis verslo užrakinimas ar jo inventoriaus pašalinimas) yra draudžiami. Tokie veiksmai gali būti laikomi „savivale“ pagal Baudžiamojo kodekso 289 straipsnį arba Administracinių nusižengimų kodekso 518 straipsnį.

1 žingsnis: Formalus reikalavimas

Pasibaigus pažeidimo pašalinimo terminui arba pranešimo terminui, pateikite oficialų reikalavimą iki tam tikros datos atlaisvinti patalpas ir grąžinti raktus, taip pat reikalavimą padengti neapmokėtas skolas.

2 žingsnis: Ieškinio pateikimas

Nuomotojas turi pateikti ieškinį kompetentingam Apylinkės teismui (apylinkės teismas), kuris yra pirmosios instancijos teismas komerciniams iškeldinimams. Teismui bus pateikta nuomos sutartis, įteikti pranešimai ir nepašalinto pažeidimo arba nuomos termino pabaigos įrodymai.

3 žingsnis: Antstolio vykdomas iškeldinimas

Jei teismas priima sprendimą nuomotojo naudai ir išduoda iškeldinimo įsakymą, nuomininkas privalo jo laikytis. Jei jis to nepadaro, nuomotojas negali pats fiziškai vykdyti įsakymo. Jis privalo pasamdyti licencijuotą antstolį (antstolis) pagal Civilinio proceso kodekso 584 straipsnį. Antstolis yra vienintelis pareigūnas, turintis įgaliojimus organizuoti fizinį verslo ir jo turto pašalinimą.

Pagreitintos procedūros

Lietuvos teisinė sistema numato pagreitintas skolos išieškojimo procedūras, jei skola yra neginčijama. Tačiau fizinis įsitvirtinusio komercinio nuomininko iškeldinimas per teismų sistemą paprastai užtrunka nuo 6 iki 12 mėnesių. Kadangi laikas yra pinigai, patyrę nuomotojai šią riziką mažina reikalaudami pradinių Banko garantijų, galinčių padengti nuomą ilgo iškeldinimo proceso metu.

Pradėkite naudotis atitikties dokumentu

Išsamiai dokumentuokite kiekvieną komunikaciją, kad pasiruoštumėte galimam bylinėjimuisi. Naudokite Landager saugiam nuomos sutarčių valdymui, automatiniam pranešimų apie įsipareigojimų nevykdymą siuntimui ir visų sąveikų fiksavimui, kad apsaugotumėte savo investicijas į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Kaip Landager padeda

Landager automatizuoja jūsų Registrų centro pateikimo terminus, seka nuomos mokesčio didinimą pagal VKI ir užtikrina, kad jūsų komercinis turtas atitiktų visus Lietuvos Civilinio kodekso reikalavimus.

Atgal į Lietuvos nuomotojų ir nuomininkų įstatymų apžvalgąPeržiūra nepasiekiama.