Dezvăluiri și Due Diligence imobiliare comerciale România

Spre deosebire de închirierea rezidențială, care încearcă să protejeze persoanele „vulnerabile”, piața imobiliară comercială din România funcționează pe premisa strictă că chiriașii corporativi sunt actori extrem de sofisticați, capabili să angajeze proprii avocați și experți tehnici.

Conform Codului Civil Român (în vigoare de la 1 octombrie 2011), principiul Caveat Emptor se aplică în general tranzacțiilor imobiliare comerciale, plasând o sarcină semnificativă de descoperire asupra chiriașului în faza de Due Diligence pre-închiriere. Cu toate acestea, există dezvăluiri specifice impuse de stat pe care proprietarul trebuie să le furnizeze, determinate de directivele de mediu ale UE, reglementările românești privind siguranța la incendiu și obligația generală de a oferi o garanție împotriva viciilor ascunse.

Caveat Emptor (Cumpărătorul/Chiriașul să fie precaut)

Principiul călăuzitor al negocierilor imobiliare comerciale din România este Caveat Emptor.

Nu există un „Formular de dezvăluire a stării proprietății comerciale” standardizat, impus de stat. Deși proprietarii nu sunt, de obicei, obligați să ofere proactiv informații despre toate particularitățile operaționale sau potențialele neplăceri viitoare, aceștia sunt obligați legal să ofere o garanție împotriva viciilor ascunse care nu ar putea fi descoperite de un cumpărător diligent fără asistență specializată.

Raportul de Due Diligence (DD): Este în întregime responsabilitatea chiriașului corporativ să angajeze propriile echipe tehnice, juridice și financiare pentru a produce un Raport de Due Diligence cuprinzător înainte de semnarea contractului de închiriere.

• DD Tehnic: Inginerii structuriști verifică capacitatea portantă a pardoselilor depozitelor și identifică potențialele vicii ascunse.
• DD Juridic: Avocații specializați în imobiliare verifică Titlul de Proprietate al proprietarului la Cartea Funciară pentru a se asigura că proprietatea nu este grevată de ipoteci bancare ascunse, litigii de proprietate în curs sau proceduri de achiziție guvernamentală în așteptare.

Dezvăluiri impuse de stat

Deși un proprietar nu trebuie să dezvăluie fiecare particularitate minoră a clădirii, acesta trebuie să furnizeze chiriașului documente de conformitate specifice cerute de legislația națională și europeană.

1. Certificatul de Performanță Energetică (CPE)

Determinat de reglementările de mediu ale UE și de Legea 372/2005 (modificată prin Legea 159/2013), Certificatul de Performanță Energetică (Certificat de Performanță Energetică) este obligatoriu pentru vânzarea sau închirierea proprietăților comerciale din România.

• Publicitate: Vânzătorul, locatorul sau administratorul trebuie să includă detalii specifice privind CPE în oferta de vânzare-cumpărare sau de închiriere.
• Execuție: Proprietarul sau administratorul este obligat legal să pună la dispoziția potențialului chiriaș o copie a CPE înainte de încheierea contractului.
• Înregistrare: Pentru contractele de închiriere, o copie a certificatului trebuie depusă la autoritatea fiscală competentă la momentul înregistrării contractului. Neprezentarea CPE poate împiedica înregistrarea la autoritățile fiscale. Standard Instituțional: Pe piața românească extrem de competitivă a birourilor de Clasa A, chiriașii corporativi internaționali solicită adesea dezvăluiri masive privind Mediul, Societatea și Guvernanța (ESG), cerând dovada certificărilor BREEAM sau LEED pe lângă CPE obligatoriu.

2. Autorizația de Securitate la Incendiu ISU

De la tragicul incendiu din clubul Colectiv din București în 2015, statul român a intensificat drastic aplicarea reglementărilor comerciale privind siguranța la incendiu. Autorizația de Securitate la Incendiu ISU este un act administrativ critic care certifică faptul că o construcție îndeplinește cerințele de siguranță la incendiu.

Cea mai critică dezvăluire pe care un chiriaș corporativ trebuie să o solicite de la un proprietar comercial este Autorizația de Securitate la Incendiu ISU.

• Obligația Proprietarului: Proprietarii trebuie să se asigure că structura de bază și anvelopa clădirii dețin un permis ISU valid. Punerea în funcțiune a construcțiilor noi sau a celor existente cu modificări necesită această autorizație.
• Sarcina Chiriașului: Dacă chiriașul decide să modifice drastic amenajarea internă (de exemplu, construirea de pereți despărțitori din gips-carton sau modificarea dispunerii sprinklere-lor de incendiu), chiriașul însuși devine responsabil legal pentru obținerea unui permis ISU nou, specific pentru amenajarea sa personalizată.
• Operarea oricărui spațiu comercial accesibil publicului fără un permis ISU valid poate duce la închiderea imediată de către autorități și la amenzi corporative semnificative.

Protocolul de Predare-Primire (Proces-Verbal de Predare-Primire)

Protocolul de Predare-Primire (Procesul-Verbal de Predare-Primire) este un document crucial pentru înregistrarea stării unei proprietăți la transferul către un chiriaș. Deși nu este întotdeauna cerut legal pentru validitatea contractului de închiriere, este puternic recomandat și servește ca dovadă solidă în litigii.

Acest document servește drept dezvăluire finală a stării. Acesta include de obicei:

• Detalii de identificare și descrierea proprietății.
• Înregistrări meticuloase ale stării exacte a punctelor de conectare HVAC, a pardoselii înălțate și a integrității structurale.
• Citiri precise ale contoarelor de utilități și inventarul cheilor.
• Documentație foto extinsă.

Acest protocol stabilește condiția de bază la începutul închirierii, ceea ce este esențial pentru soluționarea disputelor viitoare privind întreținerea și Obligațiile de Reinstaurare (restaurarea biroului la starea sa inițială).

Înapoi la Prezentare generală a legilor comerciale din RomâniaPrevizualizare indisponibilă.