Требования к договорам найма в России

Наем жилого помещения в Российской Федерации регулируется преимущественно Главой 35 Гражданского кодекса (Часть вторая), которая вступила в законную силу 1 марта 1996 года. Законодательство строго разграничивает долгосрочные и краткосрочные договоры найма. Юридически правильный термин для сдачи квартиры физическому лицу для проживания — Договор найма жилого помещения (Договор найма жилого помещения). Термин «Аренда» (Аренда) формально применяется только при сдаче помещений юридическому лицу (компании) для размещения его сотрудников.

Обязательная письменная форма

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 674 ГК РФ). Нотариальное удостоверение документа законом не требуется (если только стороны сами не пожелают этого). Вполне достаточно распечатать договор, подписать каждую страницу обеими сторонами и приложить копии паспортов и выписки из ЕГРН на объект недвижимости. Несоблюдение письменной формы лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора, хотя это не приводит к автоматической недействительности договора, если существуют другие доказательства.

Золотое правило: договоры на 11 месяцев

Самая известная и повсеместная особенность российского рынка аренды — это краткосрочный договор найма сроком ровно на 11 месяцев.

Это обусловлено двумя юридическими требованиями, которых стараются избежать почти 90% арендодателей:

1. Государственная регистрация (Росреестр)

Согласно пункту 2 статьи 674 Гражданского кодекса, если договор найма жилого помещения заключен на срок не менее одного года (1 год или более), он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Эта регистрация создает официальное «обременение» (залог прав) на квартиру.

• Проблема: Это сложная бюрократическая процедура, требующая уплаты государственных пошлин, посещения государственных центров (МФЦ) и согласия банка, если квартира находится в ипотеке. Снятие этого обременения после выезда нанимателя требует еще большего количества документов.
• Рыночное решение: Договор подписывается ровно на 11 месяцев. В этом случае он сохраняет полную юридическую силу для судов и полиции, но не требует государственной регистрации в Росреестре.

2. Преимущественное право нанимателя на продление договора

Согласно статье 684 ГК РФ, по истечении срока долгосрочного договора (1 год или более) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

• Проблема: Если наймодатель желает прекратить сдачу квартиры или предпочитает сдать ее кому-то другому, он должен уведомить текущего нанимателя за 3 месяца. Если наймодатель этого не сделает, договор автоматически продлевается на тех же условиях. Если наймодатель выселяет нанимателя, а затем сдает жилье третьему лицу в течение года, выселенный наниматель может подать в суд, признать новый договор недействительным и потребовать значительного возмещения ущерба.
• Рыночное решение: Гражданский кодекс (статья 683) устанавливает существенное исключение: договоры, заключенные на срок менее одного года (краткосрочный наем), освобождаются от правил о преимущественном праве нанимателя на продление и праве на вселение дополнительных жильцов без согласия наймодателя (ст. 679). Таким образом, после 11-месячного договора наймодатель полностью свободен выселить нанимателя (дождавшись окончания срока) и сдать жилье любому другому лицу на любых новых условиях.

Дополнительные требования к договору

Для обеспечения безопасности сделки (помимо ограничения в 11 месяцев) наймодателям в России крайне важно включить в договор следующее:

• Четкие данные сторон: Полные паспортные данные и адреса регистрации наймодателя и нанимателя.
• Предмет договора: Адрес квартиры, общая площадь в квадратных метрах и кадастровый номер (из выписки ЕГРН).
• Постоянно проживающие лица: В договоре должны быть четко указаны (полными именами) все лица, имеющие право проживать в квартире вместе с основным нанимателем (супруги, дети, родственники). Субаренда без согласия наймодателя строго запрещена.
• Акт описи имущества: Подробная опись передаваемого имущества и его состояния.
• Правила расторжения: Пункт, касающийся расторжения. Обратите внимание, что согласно статье 687 ГК РФ, наниматель имеет законное право расторгнуть договор в любое время, предоставив письменное уведомление за 3 месяца; это императивная норма, от которой нельзя отказаться в ущерб нанимателю.

Вернуться к Обзору законодательства о найме жилья в РоссииПредпросмотр недоступен.