Обязательства по содержанию и ремонту в России

Статья 681 Гражданского кодекса Российской Федерации (действует с 1 марта 1996 года) четко и недвусмысленно распределяет финансовое и практическое бремя по ремонту и содержанию арендуемой квартиры между арендодателем (собственником) и арендатором (нанимателем).

1. Обязательства арендатора

Согласно пункту 1 статьи 681 ГК РФ, текущий ремонт жилого помещения является обязанностью арендатора (если иное не установлено договором найма).

Текущий ремонт и бытовое обслуживание:

Арендатор несет ответственность за поддержание квартиры в чистоте и устранение мелких эксплуатационных неисправностей. Стандартная практика (оплачивается арендатором):

• Замена перегоревших лампочек и прокладок в протекающих кранах.
• Устранение засоров в раковине и унитазе (на кухне или в ванной), вызванных небрежным использованием (жир, волосы).
• Косметический ремонт мелких повреждений (восстановление поцарапанных обоев или ламината, прожженного утюгом).
• Ремонт замков или розеток, сломанных в результате агрессивного использования механизмов.

Оплата коммунальных услуг (Жилищно-коммунальные услуги - ЖКХ):

В России собственник (арендодатель) является основным плательщиком за все коммунальные услуги и плату за содержание жилья в соответствии со статьями 153 и 158 Жилищного кодекса. Хотя рыночная практика часто предполагает оплату арендатором переменной части коммунальных платежей, это является вопросом договорного соглашения, а не законодательного предписания. Обычно оплачивается арендатором (по договору и счетчику):

• Холодная и горячая вода (по индивидуальным квартирным счетчикам воды).
• Канализация/Водоотведение.
• Электричество (по счетчику).
• Интернет и кабельное телевидение.

2. Обязательства арендодателя (собственника)

Согласно пункту 2 статьи 681 ГК РФ, капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью арендодателя (если иное не установлено договором найма).

Собственник несет ответственность за скрытые дефекты (невидимые при осмотре) и износ основных несущих коммуникаций («естественный износ скрытых стояков» в России).

Капитальный ремонт:

Собственник должен устранять крупные поломки, которые делают невозможным использование помещения по его прямому назначению. Стандартная практика (оплачивается арендодателем):

• Замена прорвавшихся основных стояков или лопнувших радиаторов отопления (если только арендатор намеренно не разбил их молотком).
• Замена полностью сгнившей электропроводки, ремонт протекающей крыши (на верхнем этаже) или устранение плесени на внешних стенах из-за плохой теплоизоляции самого здания.
• Покупка и замена крупной, дорогостоящей бытовой техники (холодильника или стиральной машины), вышедшей из строя исключительно из-за возраста и естественного физического износа, а не по вине арендатора.

Оплата «фиксированных» коммунальных услуг и налогов:

В соответствии со статьями 154(2) и 158(1) Жилищного кодекса собственник несет юридическую ответственность за расходы по содержанию помещения и общего имущества. Оплачивается арендодателем (собственником):

• Ежегодный муниципальный налог на имущество для физических лиц.
• Взносы в «Фонд капитального ремонта» (государственная плата за ремонт фасадов зданий).
• Общие услуги Управляющей компании (обслуживание здания, вывоз мусора и содержание общего имущества). Эти расходы остаются юридической ответственностью собственника и не могут быть законодательно переложены на арендатора без конкретного договорного положения.

Арендатор обязан немедленно уведомить арендодателя о любой аварийной ситуации (протечка стояка в квартире, прорыв батареи). Если этого не сделать, арендатор может быть признан виновным в халатности и принужден к компенсации ущерба от залива соседям снизу.

Вернуться к Обзору законодательства РФ о найме жильяПредпросмотр недоступен.