Обеспечительные платежи в России

На российском рынке аренды жилья обеспечительные платежи повсеместно используются для защиты арендодателей от неуплаты арендной платы, счетов за коммунальные услуги и порчи имущества. В отличие от некоторых европейских юрисдикций, где депозиты строго регулируются и хранятся на специальных эскроу-счетах, механизм в России регулируется преимущественно статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом № 42-ФЗ, вступившим в силу 1 июня 2015 года).

1. «Обеспечительный платеж»

Юридически корректный термин в Гражданском кодексе РФ (статья 381.1) — обеспечительный платеж (Обеспечительный платеж). В повседневной речи россияне обычно называют его «депозитом» (депозит) или «залогом» (залог), хотя термин «залог» в данном контексте юридически неточен.

Максимальная сумма: Российское законодательство не устанавливает строгого максимального предела для суммы обеспечительного платежа, которую арендодатель может запросить.

• Свобода договора: Согласно ст. 421 ГК РФ, сумма определяется исключительно соглашением между арендодателем и арендатором.
• Стандартная практика: В подавляющем большинстве случаев аренды жилья (эконом- и комфорт-класса) депозит равен одной месячной арендной плате, выплачиваемой полностью при подписании договора.
• Премиум-рынок: Для элитных квартир с очень дорогой итальянской мебелью арендодатели могут запросить депозит, равный 2 или 3 месяцам арендной платы.
• Рассрочка: Иногда, в качестве уступки для арендаторов, не имеющих достаточных средств сразу, арендодатели соглашаются «разбить депозит» на два платежа (например, половина выплачивается при подписании, половина — со второй месячной арендной платой).

2. Эскроу-счета и хранение денежных средств

В России нет законодательного требования хранить обеспечительный платеж на отдельном или защищенном банковском счете.

Арендодатель получает средства (традиционно наличными под расписку или, что встречается все чаще, банковским переводом) и хранит их у себя в течение всего срока действия договора аренды. Согласно ст. 381.1(4) ГК РФ, арендодатель не обязан выплачивать арендатору начисленные проценты на сумму депозита, если иное прямо не указано в договоре аренды.

3. Использование депозита в качестве «оплаты за последний месяц»

Часто возникающий спорный момент в России заключается в том, может ли депозит быть использован для оплаты арендной платы за последний месяц.

• По умолчанию: Депозит не предназначен для покрытия арендной платы за последний месяц; он предназначен для хранения до выезда арендатора для покрытия потенциальных убытков.
• Договорные вариации: Арендатор не имеет законного права просто прекратить платить за последний месяц и сказать арендодателю «оставить депозит себе», если только арендодатель прямо не согласится на такое условие. Большинство профессионально составленных договоров прямо запрещают использование депозита в качестве окончательного платежа за аренду, чтобы гарантировать наличие средств для ремонта сломанной стиральной машины, обнаруженной в день выезда.

4. Допустимые удержания и естественный износ

Удержания за ущерб регулируются ст. 15 ГК РФ (Возмещение убытков). Согласно ст. 678 ГК РФ, арендатор обязан вернуть квартиру в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом естественного износа (нормальный износ).

Арендодатели МОГУТ удерживать средства за:

• Неуплаченную арендную плату или неоплаченные коммунальные услуги по счетчикам (вода, электричество, интернет).
• Плату за уборку, если квартира оставлена в антисанитарном состоянии вопреки договору.
• Ущерб, выходящий за рамки естественного износа: сломанные телевизоры, прожженные сигаретами диваны, разбитые зеркала, двери, испорченные домашними животными, или несанкционированные покрасочные работы.
• Штрафы за досрочное расторжение: Очень распространенный пункт в российских 11-месячных договорах гласит, что если арендатор выезжает без предоставления требуемого 30-дневного уведомления, арендодатель имеет право удержать весь депозит в качестве штрафа/неустойки за нарушение договора.

Арендодатели НЕ МОГУТ удерживать средства за естественный износ:

• Выцветание обоев от солнечного света в течение нескольких лет.
• Незначительные потертости на ламинате от обычной ходьбы.
• Поломка 15-летнего холодильника, компрессор которого просто вышел из строя от старости, а не по небрежности арендатора.

5. Акт описи (Акт приема-передачи)

Для юридического обоснования любых удержаний арендодатель обязан иметь подписанный Акт описи / Акт приема-передачи (Акт приема-передачи), составленный в день заселения. Этот документ является дополнением к договору аренды и должен тщательно перечислять все приборы, мебель, их состояние, а также любые существующие царапины или дефекты. Если такой акт не был подписан при заселении, и арендодатель попытается удержать депозит, утверждая, что стол поцарапан, российский суд почти наверняка встанет на сторону арендатора и обяжет арендодателя вернуть деньги в полном объеме.

Сроки возврата в первую очередь определяются договором. Согласно ст. 381.1(2) ГК РФ, обеспечительный платеж должен быть возвращен по окончании аренды, если иное не предусмотрено договором. Если договор не устанавливает срок возврата, применяется ст. 314(2) ГК РФ: арендодатель должен вернуть средства в течение 7 дней с даты подачи арендатором письменного требования о возврате.

Вернуться к Обзору законодательства РФ об аренде жильяПредпросмотр недоступен.