Pravidlá údržby na Slovensku: Limit na drobné opravy
Odborná príručka k povinnostiam údržby na Slovensku, vrátane zákonnej definície drobných opráv a cenového limitu 6,64 €.
Právne upozornenie
Tento obsah slúži len na všeobecné informačné a vzdelávacie účely. Nepredstavuje právne poradenstvo a nemalo by sa naň tak spoliehať. Zákony sa často menia – vždy si overte aktuálne predpisy a poraďte sa s licencovaným právnikom vo vašej jurisdikcii pre rady špecifické pre vašu situáciu. Landager je platforma na správu nehnuteľností, nie právnická firma.Informácie naposledy overené: April 2026.
Právny rámec pre údržbu nehnuteľností na Slovensku
V Slovenskej republike je zodpovednosť za údržbu prenajatej nehnuteľnosti rozdelená medzi prenajímateľa a nájomcu. Toto rozdelenie je prísne definované Občianskym zákonníkom a ďalej upresnené nariadením vlády č. 87/1995 Zb., ktoré stanovuje konkrétne finančné a funkčné prahy pre „drobné opravy“ a „bežnú údržbu“.
1. Zodpovednosť nájomcu: Drobné opravy
Nájomca je zo zákona zodpovedný za vykonávanie a úhradu „drobných opráv“ súvisiacich s užívaním bytu. Podľa slovenského práva sa oprava klasifikuje ako drobná na základe dvoch kritérií:
- Funkčná definícia: Opravy vnútorného vybavenia, ako sú podlahy, zámky na oknách a dverách, elektrické zásuvky, vypínače a základné inštalatérske prvky (vodovodné batérie, sprchové hlavice). Zahŕňa to aj bežnú údržbu, ako je maľovanie a leštenie podláh.
- Prah 6,64 €: Zo zákona sa každá jednotlivá oprava, ktorej náklady nepresiahnu 6,64 €, automaticky považuje za drobnú opravu a je povinnosťou nájomcu.
2. Ročný kumulatívny limit
Na ochranu nájomcov pred nadmernými nákladmi na údržbu v starších nehnuteľnostiach zákon stanovuje ročný limit:
- Pravidlo 1,50 €: Celkové náklady na všetky drobné opravy zaplatené nájomcom v jednom kalendárnom roku nesmú presiahnuť 1,50 € na meter štvorcový celkovej podlahovej plochy bytu.
- Presun na prenajímateľa: Po dosiahnutí tohto kumulatívneho limitu sa akékoľvek ďalšie drobné opravy v danom kalendárnom roku stávajú finančnou zodpovednosťou prenajímateľa.
3. Zodpovednosť prenajímateľa: Konštrukčné a veľké opravy
Prenajímateľ je povinný udržiavať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. To zahŕňa:
- Integrita konštrukcie: Opravy hlavných stien, striech a okien.
- Centrálne systémy: Údržba vykurovacieho systému, výťahov a hlavných elektrických a vodovodných rozvodov v budove.
- Povinné oznámenie: Nájomca musí prenajímateľovi bez zbytočného odkladu oznámiť potrebu akýchkoľvek veľkých opráv. Ak tak nájomca neurobí, môže niesť zodpovednosť za akúkoľvek vzniknutú škodu na majetku.
Prehľad údržby na Slovensku
Odborná rada: Evidencia údržby
Vzhľadom na prísne limity 6,64 € a 1,50 €/m² sa prenajímateľom na Slovensku odporúča viesť podrobnú Evidenciu údržby a opráv. Dokumentovanie každej faktúry a jej porovnanie s podlahovou plochou jednotky je jediný spôsob, ako právne zdôvodniť, či má byť oprava fakturovaná nájomcovi alebo či ju má znášať majiteľ nehnuteľnosti.
Ako Landager pomáha
Panel Landager obsahuje „Slovenskú knihu údržby“ špeciálne navrhnutú pre tieto zákonné limity. Keď zaevidujete výdavok na údržbu, náš systém automaticky vypočíta, či spadá pod pravidlo 6,64 € za jednotlivú opravu, a sleduje vaše kumulatívne ročné výdavky voči limitu 1,50 €/m² pre každú nehnuteľnosť vo vašom slovenskom portfóliu.
Naspäť na Prehľad pre Slovensko.
Zdroje a oficiálne odkazy
📬 Dostávajte upozornenia, keď sa tieto zákony zmenia
Budeme vám posielať e-maily, keď sa aktualizujú zákony o prenajímateľoch a nájomcoch v Žiadny spam — iba zmeny zákonov.
