Zvyšovanie rezidenčného nájomného na Slovensku: Pravidlá pre rok 2026
Odborná príručka k zvyšovaniu nájomného na Slovensku, rozlišujúca medzi režimom Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu.
Právne upozornenie
Tento obsah slúži len na všeobecné informačné a vzdelávacie účely. Nepredstavuje právne poradenstvo a nemalo by sa naň tak spoliehať. Zákony sa často menia – vždy si overte aktuálne predpisy a poraďte sa s licencovaným právnikom vo vašej jurisdikcii pre rady špecifické pre vašu situáciu. Landager je platforma na správu nehnuteľností, nie právnická firma.Informácie naposledy overené: May 2026.
Právny rámec pre zvyšovanie nájomného na Slovensku
V Slovenskej republike schopnosť prenajímateľa zvýšiť nájomné zásadne závisí od toho, ktorým právnym režimom sa nájomná zmluva riadi. Existuje výrazný rozdiel medzi všeobecným Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.), účinným od 1. apríla 1964, a modernejším, prenajímateľom nakloneným zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), účinným od 1. novembra 2014.
1. Požiadavka na inflačnú doložku
Podľa oboch slovenských právnych rámcov sa nájomné považuje za bilaterálnu dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné počas trvania nájmu, pokiaľ do písomnej zmluvy nebola výslovne zahrnutá konkrétna „doložka o úprave nájomného“ alebo „inflačná doložka“.
- Trhové štandardy (2026): Väčšina profesionálnych zmlúv v súčasnosti viaže ročné zvyšovanie na Harmonizovaný index spotrebiteľských cien (HICP) alebo na index spotrebiteľských cien (CPI) Štatistického úradu SR. Začiatkom roka 2026 sa trhovo štandardné zvyšovanie ustálilo na úrovni okolo 3 % ročne.
- Úhrady za plnenia: Upozorňujeme, že hoci základné nájomné môže byť fixné, úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, poplatky za správu) sa zvyčajne môžu upravovať ročne na základe skutočnej spotreby a faktúr dodávateľov, ak zmluva umožňuje vyúčtovanie a preddavky.
2. Zvyšovanie podľa Občianskeho zákonníka (všeobecný režim)
Ak sa nájom riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 696) a chýba v ňom konkrétna doložka o zvyšovaní, proces je vysoko obmedzený:
- Zmluvná závislosť: Podľa § 696 ods. 1 sa nájomné za byty určuje dohodou. Ak chýba platná indexačná doložka, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné na „trhové sadzby“ počas trvania nájmu.
- Dobrovoľná dohoda: Akákoľvek úprava nájomného mimo zmluvnej indexačnej doložky musí byť formalizovaná ako dodatok k nájomnej zmluve podpísaný oboma stranami.
- Výpovedná lehota: Na rozdiel od ukončenia nájmu (ktoré má zákonnú 3-mesačnú lehotu), Občiansky zákonník nestanovuje zákonnú výpovednú lehotu pre zvyšovanie nájomného. Načasovanie sa riadi výlučne konkrétnou doložkou dohodnutou v nájomnej zmluve.
3. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014)
Tento zákon je preferovaným rámcom pre súkromných prenajímateľov, pretože ponúka väčšiu zmluvnú voľnosť v oblasti úpravy nájomného.
- Dohodnuté mechanizmy: Podľa § 8 ods. 2 môže prenajímateľ jednostranne zmeniť nájomné len vtedy, ak boli konkrétne podmienky a spôsob takejto zmeny (napr. indexácia HICP/CPI) výslovne dohodnuté v písomnej nájomnej zmluve.
- Výpovedná lehota: Podľa § 8 ods. 3 je prenajímateľ zo zákona povinný doručiť nájomcovi písomné oznámenie o akejkoľvek zmene nájomného najmenej dva mesiace pred nadobudnutím účinnosti zmeny. Túto zákonnú lehotu možno dohodou predĺžiť, ale nemožno ju skrátiť pod dvojmesačné minimum.
- Doručenie oznámenia: Podľa § 10 ods. 2 sa oznámenia považujú za doručené dňom, keď nájomca odmietne prevzatie, alebo dňom, keď pošta vráti doporučenú zásielku ako nedoručiteľnú, za predpokladu, že bola odoslaná na adresu uvedenú v zmluve.
Kontrolný zoznam pre slovenských prenajímateľov
Odborná rada: Výber zmluvy
Aby sa zabezpečilo predvídateľné zvyšovanie nájomného, prenajímatelia na Slovensku by mali využívať rámec zákona o krátkodobom nájme bytu a zabezpečiť, aby bola v nájomnej zmluve zahrnutá jasná inflačná doložka viazaná na index. Tým sa predíde právnej neistote pri pokusoch o vyjednanie trhového zvýšenia uprostred nájmu v rámci rigidnejšieho režimu Občianskeho zákonníka.
Ako Landager pomáha
Modul Landager pre Slovensko vám umožňuje označiť, či sa nehnuteľnosť riadi Občianskym zákonníkom alebo zákonom č. 98/2014. Náš systém automaticky sleduje index HICP a upozorní vás 60 dní pred výročím zmluvy, ak vaša zmluva umožňuje inflačnú úpravu, pričom vygeneruje formálne oznámenie v slovenčine aj angličtine, aby sa zabezpečil úplný súlad s predpismi.
Naspäť na Prehľad pre Slovensko.
Často kladené otázky
▶Aké sú limity a obmedzenia zvyšovania nájomného na Slovensku?
Slovensko má špecifické pravidlá upravujúce kedy a ako môžu prenajímatelia zvyšovať nájomné. Tieto pravidlá môžu zahŕňať limity percentuálneho zvýšenia, minimálne výpovedné lehoty a obmedzenia frekvencie zvyšovania. Prenajímatelia musia pri zvyšovaní nájomného v existujúcich nájomných vzťahoch dodržiavať všetky platné právne predpisy.
▶Aké sú kľúčové právne predpisy upravujúce vzťah prenajímateľa a nájomcu na Slovensku?
Nájomné právo na Slovensku sa riadi Občianskym zákonníkom a osobitným zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Druhý menovaný zákon je profesionálnymi prenajímateľmi preferovaný pre svoju vyššiu flexibilitu a zjednodušené procesy ukončenia nájmu. Táto príručka pokrýva základné požiadavky na dodržiavanie predpisov pre vlastníkov nehnuteľností a prenajímateľov.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aký je zákonný proces vysťahovania nájomcu pre prenajímateľov na Slovensku?
Proces vysťahovania na Slovensku vyžaduje, aby prenajímatelia dodržiavali formálne právne postupy. Medzi zákonné dôvody zvyčajne patrí neplatenie nájomného, porušenie nájomnej zmluvy alebo potreba využitia nehnuteľnosti prenajímateľom na vlastné účely. Prenajímatelia musia doručiť riadnu písomnú výpoveď, poskytnúť zákonom stanovené lehoty na nápravu a v prípade potreby získať súdne rozhodnutie. Svojpomocné vysťahovanie je vo všeobecnosti zakázané.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aké sú pravidlá pre kauciu a lehoty na jej vrátenie na Slovensku?
Slovensko má pravidlá upravujúce výšku kaucie, ktorú môžu prenajímatelia požadovať, spôsob jej držania alebo ochrany, ako aj lehoty na jej vrátenie po skončení nájmu. Prenajímatelia musia poskytnúť podrobný rozpis prípadných zrážok a dodržiavať všetky zákonné lehoty, aby sa vyhli sankciám.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aké sú povinné náležitosti nájomnej zmluvy na Slovensku?
Nájomné zmluvy na Slovensku musia byť v súlade s platnými vnútroštátnymi a miestnymi právnymi predpismi. Povinné náležitosti zvyčajne zahŕňajú identifikáciu oboch zmluvných strán, opis nehnuteľnosti, výšku nájomného a platobné podmienky, podrobnosti o kaucii, dobu trvania nájmu a rozdelenie zodpovednosti za údržbu. Pre určité typy alebo dĺžky nájmu sa vyžaduje písomná forma zmluvy.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aké sú povinnosti prenajímateľa v oblasti údržby a opráv na Slovensku?
Prenajímatelia na Slovensku sú vo všeobecnosti povinní udržiavať prenajímané nehnuteľnosti v obývateľnom stave, pričom musia zabezpečiť, aby konštrukcia, rozvody vody, elektrické systémy a základné služby boli v riadnom prevádzkovom stave. Konkrétne rozdelenie zodpovednosti za údržbu medzi prenajímateľom a nájomcom by malo byť jasne zdokumentované v nájomnej zmluve.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aké sú pravidlá pre poplatky z omeškania a sankcie pri nájme nehnuteľností na Slovensku?
Slovensko má špecifické pravidlá týkajúce sa poplatkov z omeškania a sankcií za nezaplatené nájomné. Tie môžu zahŕňať povinné lehoty na splnenie záväzku, limity výšky poplatkov z omeškania a obmedzenia úrokov z omeškania. Ustanovenia o poplatkoch z omeškania musia byť jasne uvedené v nájomnej zmluve a musia byť v súlade s miestnymi predpismi, aby boli právne vymáhateľné.
Prečítať si kompletného sprievodcu▶Aké informácie sú prenajímatelia na Slovensku povinní zverejniť?
Prenajímatelia na Slovensku musia potenciálnym nájomcom pred podpisom nájomnej zmluvy poskytnúť relevantné informácie o nehnuteľnosti. Povinné zverejnenie zvyčajne zahŕňa známe podstatné vady, environmentálne riziká, históriu predchádzajúceho poškodenia a akékoľvek podmienky, ktoré by mohli ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti nájomcom.
Prečítať si kompletného sprievodcu📬 Dostávajte upozornenia, keď sa tieto zákony zmenia
Budeme vám posielať e-maily, keď sa aktualizujú zákony o prenajímateľoch a nájomcoch v Žiadny spam — iba zmeny zákonov.
