Zvyšovanie rezidenčného nájomného na Slovensku: Pravidlá pre rok 2026
Odborná príručka k zvyšovaniu nájomného na Slovensku, rozlišujúca medzi režimom Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu.
Právne upozornenie
Tento obsah slúži len na všeobecné informačné a vzdelávacie účely. Nepredstavuje právne poradenstvo a nemalo by sa naň tak spoliehať. Zákony sa často menia – vždy si overte aktuálne predpisy a poraďte sa s licencovaným právnikom vo vašej jurisdikcii pre rady špecifické pre vašu situáciu. Landager je platforma na správu nehnuteľností, nie právnická firma.Informácie naposledy overené: May 2026.
Právny rámec pre zvyšovanie nájomného na Slovensku
V Slovenskej republike schopnosť prenajímateľa zvýšiť nájomné zásadne závisí od toho, ktorým právnym režimom sa nájomná zmluva riadi. Existuje výrazný rozdiel medzi všeobecným Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.), účinným od 1. apríla 1964, a modernejším, prenajímateľom nakloneným zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), účinným od 1. novembra 2014.
1. Požiadavka na inflačnú doložku
Podľa oboch slovenských právnych rámcov sa nájomné považuje za bilaterálnu dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné počas trvania nájmu, pokiaľ do písomnej zmluvy nebola výslovne zahrnutá konkrétna „doložka o úprave nájomného“ alebo „inflačná doložka“.
- Trhové štandardy (2026): Väčšina profesionálnych zmlúv v súčasnosti viaže ročné zvyšovanie na Harmonizovaný index spotrebiteľských cien (HICP) alebo na index spotrebiteľských cien (CPI) Štatistického úradu SR. Začiatkom roka 2026 sa trhovo štandardné zvyšovanie ustálilo na úrovni okolo 3 % ročne.
- Úhrady za plnenia: Upozorňujeme, že hoci základné nájomné môže byť fixné, úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, poplatky za správu) sa zvyčajne môžu upravovať ročne na základe skutočnej spotreby a faktúr dodávateľov, ak zmluva umožňuje vyúčtovanie a preddavky.
2. Zvyšovanie podľa Občianskeho zákonníka (všeobecný režim)
Ak sa nájom riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 696) a chýba v ňom konkrétna doložka o zvyšovaní, proces je vysoko obmedzený:
- Zmluvná závislosť: Podľa § 696 ods. 1 sa nájomné za byty určuje dohodou. Ak chýba platná indexačná doložka, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné na „trhové sadzby“ počas trvania nájmu.
- Dobrovoľná dohoda: Akákoľvek úprava nájomného mimo zmluvnej indexačnej doložky musí byť formalizovaná ako dodatok k nájomnej zmluve podpísaný oboma stranami.
- Výpovedná lehota: Na rozdiel od ukončenia nájmu (ktoré má zákonnú 3-mesačnú lehotu), Občiansky zákonník nestanovuje zákonnú výpovednú lehotu pre zvyšovanie nájomného. Načasovanie sa riadi výlučne konkrétnou doložkou dohodnutou v nájomnej zmluve.
3. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014)
Tento zákon je preferovaným rámcom pre súkromných prenajímateľov, pretože ponúka väčšiu zmluvnú voľnosť v oblasti úpravy nájomného.
- Dohodnuté mechanizmy: Podľa § 8 ods. 2 môže prenajímateľ jednostranne zmeniť nájomné len vtedy, ak boli konkrétne podmienky a spôsob takejto zmeny (napr. indexácia HICP/CPI) výslovne dohodnuté v písomnej nájomnej zmluve.
- Výpovedná lehota: Podľa § 8 ods. 3 je prenajímateľ zo zákona povinný doručiť nájomcovi písomné oznámenie o akejkoľvek zmene nájomného najmenej dva mesiace pred nadobudnutím účinnosti zmeny. Túto zákonnú lehotu možno dohodou predĺžiť, ale nemožno ju skrátiť pod dvojmesačné minimum.
- Doručenie oznámenia: Podľa § 10 ods. 2 sa oznámenia považujú za doručené dňom, keď nájomca odmietne prevzatie, alebo dňom, keď pošta vráti doporučenú zásielku ako nedoručiteľnú, za predpokladu, že bola odoslaná na adresu uvedenú v zmluve.
Kontrolný zoznam pre slovenských prenajímateľov
Odborná rada: Výber zmluvy
Aby sa zabezpečilo predvídateľné zvyšovanie nájomného, prenajímatelia na Slovensku by mali využívať rámec zákona o krátkodobom nájme bytu a zabezpečiť, aby bola v nájomnej zmluve zahrnutá jasná inflačná doložka viazaná na index. Tým sa predíde právnej neistote pri pokusoch o vyjednanie trhového zvýšenia uprostred nájmu v rámci rigidnejšieho režimu Občianskeho zákonníka.
Ako Landager pomáha
Modul Landager pre Slovensko vám umožňuje označiť, či sa nehnuteľnosť riadi Občianskym zákonníkom alebo zákonom č. 98/2014. Náš systém automaticky sleduje index HICP a upozorní vás 60 dní pred výročím zmluvy, ak vaša zmluva umožňuje inflačnú úpravu, pričom vygeneruje formálne oznámenie v slovenčine aj angličtine, aby sa zabezpečil úplný súlad s predpismi.
Naspäť na Prehľad pre Slovensko.
📬 Dostávajte upozornenia, keď sa tieto zákony zmenia
Budeme vám posielať e-maily, keď sa aktualizujú zákony o prenajímateľoch a nájomcoch v Žiadny spam — iba zmeny zákonov.
