Zvyšovanie rezidenčného nájomného na Slovensku: Pravidlá pre rok 2026

Právny rámec pre zvyšovanie nájomného na Slovensku

V Slovenskej republike schopnosť prenajímateľa zvýšiť nájomné zásadne závisí od toho, ktorým právnym režimom sa nájomná zmluva riadi. Existuje výrazný rozdiel medzi všeobecným Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.) a modernejším, prenajímateľom nakloneným zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.).

1. Požiadavka na inflačnú doložku

Podľa oboch slovenských právnych rámcov sa nájomné považuje za bilaterálnu dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné počas trvania nájmu, pokiaľ do písomnej zmluvy nebola výslovne zahrnutá konkrétna „doložka o úprave nájomného“ alebo „inflačná doložka“.

• Trhové štandardy (2026): Väčšina profesionálnych zmlúv v súčasnosti viaže ročné zvyšovanie na Harmonizovaný index spotrebiteľských cien (HICP) alebo na index spotrebiteľských cien (CPI) Štatistického úradu SR. Začiatkom roka 2026 sa trhovo štandardné zvyšovanie ustálilo na úrovni okolo 3 % ročne.
• Úhrady za plnenia: Upozorňujeme, že hoci základné nájomné môže byť fixné, úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, poplatky za správu) sa zvyčajne môžu upravovať ročne na základe skutočnej spotreby a faktúr dodávateľov, ak zmluva umožňuje vyúčtovanie a preddavky.

2. Zvyšovanie podľa Občianskeho zákonníka (všeobecný režim)

Ak sa nájom riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a chýba v ňom konkrétna doložka o zvyšovaní, proces je vysoko obmedzený:

• Zmluvná závislosť: Nájomné je fixné počas dohodnutej doby trvania nájmu. Jednostranné zvyšovanie s cieľom zosúladiť nájom s „trhovými cenami“ nie je právne podložené bez predchádzajúceho zmluvného mechanizmu alebo výslovného súhlasu nájomcu.
• Dobrovoľná dohoda: Akákoľvek úprava nájomného mimo zmluvnej indexačnej doložky musí byť formalizovaná ako dodatok k nájomnej zmluve podpísaný oboma stranami.

3. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014)

Tento zákon je preferovaným rámcom pre súkromných prenajímateľov, pretože ponúka väčšiu zmluvnú voľnosť v oblasti úpravy nájomného.

• Doba určitá: Tieto nájmy sa uzatvárajú na dobu určitú a môžu byť predĺžené vzájomnou dohodou strán.
• Dohodnuté mechanizmy: Zákon výslovne povoľuje stranám dohodnúť sa na konkrétnych podmienkach, za ktorých sa nájomné môže zmeniť. To umožňuje jasné a predvídateľné zvyšovanie viazané na konkrétne dátumy alebo ekonomické ukazovatele, pokiaľ sú definované v písomnej zmluve.

Kontrolný zoznam pre slovenských prenajímateľov

Odborná rada: Výber zmluvy

Aby sa zabezpečilo predvídateľné zvyšovanie nájomného, prenajímatelia na Slovensku by mali využívať rámec zákona o krátkodobom nájme bytu a zabezpečiť, aby bola v nájomnej zmluve zahrnutá jasná inflačná doložka viazaná na index. Tým sa predíde právnej neistote pri pokusoch o vyjednanie trhového zvýšenia uprostred nájmu v rámci rigidnejšieho režimu Občianskeho zákonníka.

Ako Landager pomáha

Modul Landager pre Slovensko vám umožňuje označiť, či sa nehnuteľnosť riadi Občianskym zákonníkom alebo zákonom č. 98/2014. Náš systém automaticky sleduje index HICP a upozorní vás 60 dní pred výročím zmluvy, ak vaša zmluva umožňuje inflačnú úpravu, pričom vygeneruje formálne oznámenie v slovenčine aj angličtine, aby sa zabezpečil úplný súlad s predpismi.

Preskúmajte Landager pre SlovenskoNáhľad nie je dostupný.

Naspäť na Prehľad pre SlovenskoNáhľad nie je dostupný.