กฎหมายขึ้นค่าเช่าในประเทศไทย: ข้อจำกัดและข้อกำหนด

ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2468) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 (2019) ประเทศไทยไม่มีกฎหมายควบคุมค่าเช่าที่กำหนดเพดานการปรับขึ้นค่าเช่า อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดเฉพาะที่เจ้าของที่ดินต้องปฏิบัติตามขึ้นอยู่กับขนาดการดำเนินงานของตน

ภาพรวมกฎระเบียบ

ข้อห้ามการปรับขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาเช่า

เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (5 ยูนิตขึ้นไป)

ภายใต้ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2562 เจ้าของที่ดินที่ประกอบธุรกิจ (ซึ่งหมายถึงผู้ที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไปแก่ผู้เช่ารายบุคคลเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย โดยไม่รวมหอพักและโรงแรม) ไม่สามารถ:

• ปรับขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง
• เรียกเก็บค่าบริการหรือค่าส่วนกลางเพิ่มเติมโดยไม่ได้แจ้งล่วงหน้า
• รวมข้อกำหนดในสัญญาที่ให้อำนาจในการปรับค่าเช่าตามดุลยพินิจ
• เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่รัฐบาลกำหนด

เจ้าของที่ดินส่วนบุคคล

เจ้าของที่ดินส่วนบุคคลอาจปรับค่าเช่าตามเงื่อนไขในสัญญา แต่ไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียวได้หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุให้มีการปรับเปลี่ยนดังกล่าวไว้

การปรับเปลี่ยนค่าเช่าเมื่อมีการต่ออายุ

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินอาจ:

1. เสนออัตราค่าเช่าใหม่ สำหรับสัญญาเช่ารอบถัดไป
2. เจรจากับผู้เช่า ถึงอัตราที่เหมาะสม
3. ปฏิเสธการต่อสัญญา หากไม่สามารถตกลงเงื่อนไขกันได้

ไม่มี ขีดจำกัดทางกฎหมาย สำหรับจำนวนเงินในการปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อมีการต่ออายุ

ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ข้อกำหนดต่อไปนี้ถือว่าเป็น ไม่เป็นธรรม และอาจถูกสั่งให้เป็นโมฆะโดยศาล:

• ข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของที่ดินปรับขึ้นค่าเช่าได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องได้รับความยินยอม
• ข้อกำหนดที่เชื่อมค่าเช่าเข้ากับดัชนีอัตโนมัติโดยไม่มีเพดาน
• ข้อกำหนดที่บังคับให้ผู้เช่ายอมรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่มีระบุไว้ในข้อตกลงเดิม

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน

1. กำหนดค่าเช่าตามอัตราตลาด — ค้นคว้าอัตราค่าเช่าที่เปรียบเทียบได้ในพื้นที่ของคุณ
2. แจ้งล่วงหน้า — แจ้งผู้เช่า 1–2 เดือนก่อนการต่ออายุพร้อมข้อเสนอการเปลี่ยนแปลง
3. รวมเงื่อนไขการต่ออายุในสัญญาเช่า — สงวนสิทธิ์ในการปรับค่าเช่าเมื่อมีการต่ออายุ
4. ปรับขึ้นค่าเช่าอย่างเหมาะสม — การปรับขึ้นที่สูงเกินสมควรอาจทำให้สูญเสียผู้เช่าที่ดีไป
5. บันทึกข้อมูลทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร — การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าทั้งหมดควรทำให้เป็นทางการ

กลับไปที่ ภาพรวมกฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในประเทศไทยไม่มีตัวอย่าง