Türkiye Konut Kirası: Temerrüt, Faiz ve Cezai Muacceliyet
Türkiye konut kiralamalarında geciken kiralara uygulanabilecek yasal faiz ve sözleşmeye konulan fahiş cezaların (muacceliyet) yasaklanması.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türk Borçlar Kanunu (Kanun No. 6098) uyarınca, cezai şartlar (maktu gecikme ücretleri gibi) ve muacceliyet şartları (tek bir gecikmiş ödemenin kalan tüm kira süresinin kirasını derhal muaccel hale getirdiği) konut kira sözleşmelerinde kesinlikle yasaktır ve hukuken geçersizdir. Madde 346 kapsamındaki bu zorunlu korumalar, fahiş mali yükleri önlemek amacıyla konut kiracıları için geçerlidir.
1. Muacceliyet ve Cezai Şart Yasağı (Madde 346)
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 346. maddesi, bir ev sahibinin konut kiracısına uygulayabileceği mali cezaları kesin olarak sınırlandırmaktadır. Özellikle, geç ödeme durumunda bir cezai şart (sabit bir para cezası gibi) getiren anlaşmaları yasaklar.
Ayrıca, muacceliyet şartları tamamen geçersizdir. Bir konut kira sözleşmesi, kiracının bir aylık kirayı geciktirmesi halinde, kira süresinin geri kalanı için gelecekteki tüm kiraların derhal muaccel ve ödenebilir hale geleceğini belirtemez. 6098 sayılı Kanun'un bu emredici hükümleri konut sözleşmeleri için geçerlidir ve kira sözleşmesinde yazılı olan çelişen tüm şartları geçersiz kılar. Uyuşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde çözümlenir.
2. Konut Kiralarında Temerrüt Faizi ve Ödemesiz Süreler
Cezai gecikme ücretleri ve muacceliyet şartları yasaklanmış olsa da, ev sahipleri gecikmiş ödemeler için temerrüt faizi talep etme hakkına sahiptir.
- Yasal Ödemesiz Süre (Mühlet): TBK Madde 315 uyarınca, ev sahipleri konut kiracılarına gecikmiş kirayı ödemeleri için en az 30 günlük bir ödemesiz süre tanıyan resmi bir yazılı ihtarname göndermelidir. Bu 30 günlük süre ödeme yapılmadan sona erene kadar kira sözleşmesi ödememe nedeniyle feshedilemez. Bu emredici yasal mühlet, derhal fesih hakkı iddia eden herhangi bir kira sözleşmesi hükmünü geçersiz kılar.
- Temerrüt Faizi: Maktu cezai ücretler yerine, ev sahipleri gecikmiş ödemelere temerrüt faizi uygulayabilir. Bu oranlar, Yasal Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun (Kanun No. 3095) ve TBK'nın genel hükümleri tarafından düzenlenir. Ticari işlemlerden farklı olarak, konut kiralarında belirli "Ticari Temerrüt Faizi" (Avans Faizi) oranları kullanılmaz. Temerrüt faiz oranları, konut kiracıları üzerinde fahiş yükler oluşturulmasını önlemek amacıyla yasal sınırlamalara tabidir.
Ticari Hukuk Rehberi Genel Bakış sayfasına dönün.
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
